Yinfgeu : étude de cas immobilier (investissement locatif dans un T2)

- Quels éléments vous font penser que le prix va passer de 78 à 40k€. Je suis pour les négociations d’importance, mais il faut des motifs et une stratégie. D’autre part vos calculs sans prix d’achat, sans coût de syndic… ne veulent pas dire grand chose

- D’autres lots ont-ils déjà été vendus ? L’incertitude sur le syndic peut-être problématique…

- Généralement très mauvaise idée que de vouloir faire faire des travaux au locataire (source de conflit, qualification effective de celui-ci etc)

- Chaudière collective au fuel = pas terrible !

- Pourquoi le bien prendra t-il assurément de la valeur ?

Appartement à retaper et maison ancienne : ça me met la puce à l’oreille sur les besoins d’entretien de la maison, voire de mise aux normes. Attendez-vous à pas mal de travaux à réaliser par la copropriété dans les années à venir pour entretenir les parties communes de l’immeuble. Je rappelle que les travaux de ce type restent à charge du bailleur (ils ne sont pas récupérables sur le locataire).

Sinon, pareil que mes petits camarades :
- très peu probable que la personne qui vend par lot accepte une baisse aussi importante sur le prix.
- le locataire qui fait les travaux, casse-gueule à tous points de vue (entre autres : s’il le fait en échanges de loyers gratuits, je rappelle qu’il vous doit les loyers de par le bail ; si vous renoncez à les percevoir, vous êtes potentiellement imposable sur ces loyers fictifs). Par ailleurs quelle est sa motivation à les faire alors qu’il veut partir ?

Cet appartement rentre dans le cas où le vendeur a DEJA appliqué la bonne idée qui accroît le loyer et la valeur du bien, à savoir diviser.

C’est comme ceux qui achètent un appartement déjà en colocation, ou déjà en location saisonnière. Ils achètent un rendement que le vendeur a crée par une bonne idée. Quel dommage de payer cher l’idée d’autrui. Pourquoi ne pas plutôt acheter un appartement qui végète (loué nu ou précédemment loué mais restant vide, avec besoin de travaux etc.) et le transformer en ajoutant soi-même la bonne idée (rénovation puis location saisonnière, ou rénovation puis location meublée, ou rénovation puis colocation) ?

Là c’est un peu pareil : ce projet montre surtout qu’il peut être intéressant de diviser une maison en appartements. Mais c’est dommage d’acheter la bonne idée d’autrui.

yinfgeu a écrit :

Les éléments qui me permettent de négocier sont les travaux à effectuer environ 10 000€, il reste seulement cette appartement à vendre dans l’immeuble et cela fait quelques mois qu’il ne pars pas je me dit que je peu tenter une forte baisse.

Cela risque d’être bien juste comme argument pour faire baisser le prix de presque moitié !

yinfgeu a écrit :

Les autres lots on déjà était vendu mais je ne sais pas a qu’elle prix.

Avez vous essayé Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr ? Autrement par le cadastre (votre notaire ou les impôts) obtenez les coordonnées des acheteurs, appelez les pour savoir comment ils pensent organiser le syndic (bénévole ou pro et avec quel syndic) et demandez leur le prix du m2.