Gagfah : foncière résidentielle allemande

InvestisseurHeureux · #51

Gagfah à 6,35 € ! :-)

+30% de +Value latente sur ma plus grosse ligne dans mon compartiment "foncières cotées" (contre -25% il y a pas si longtemps avant l’annonce de la fin du litige)

Assez content sur ce dossier, même s’il y avait une part de chance, toutes mes convictions & interrogations, mouvements, etc ont tous été décrits sur le forum en temps réel (même chose pour Total, Cisco et bien d’autres d’ailleurs).

Ça change des blogs où on vous annonce des supers opérations a posteriori…

Ratpack · #52

Bravo pour votre patience et persévérance, beaucoup auraient perdu courage et vendu à perte au lieu d’attendre.

numhone · #53

J’ai vécu exactement la même chose. Et je dois dire que les analyses de IH ont fortement contribué à soutenir ma conviction. Un grand merci encore une fois.

la semaine dernière et aujourd’hui, j’ai cependant clôturé la moitié de ma position.
Gagfah reste en effet une valeur de rendement bien plus de que plus value.
Et il me semble que la valorisation actuelle correspond pour les investisseurs à un dividende trimestriel de 10 centimes.
L’objectif de IH correspond certes mieux aux fondamentaux de la société mais me paraît impliquer un rendement 2 fois plus élevé.
J’ai donc décidé de jouer ces 2 scénarios à la fois.

InvestisseurHeureux · #54

En fait pour l’heure, Gagfah n’est même plus une valeur de rendement, vu que le dividende est coupé.

Je doute qu’il revienne aussi au même niveau qu’auparavant dans le futur, étant donné que la résolution du litige avec Dresdes implique des "contraintes" de maintenance plus élevées de la part de Gagfah dans une partie de ses biens.

Néanmoins (mais je l’ai déjà dit !) je pense qu’une fois levé l’interrogation sur le roulement de la dette, une décote "normale" sur ANR sera plutôt autour des 30%, donc un cours de 9 €.

N’ayant pas besoin du dividende d’ailleurs, ça m’arrange d’ailleurs qu’il soit pour l’heure "capitalisé".

Mais je comprends parfaitement que vous ayez pu consolider une partie de vos gains sur cette valeur qui reste spéculative.

HuntR · #55

Honnêtement, je trouve que c’est plus un investissement bien value (avec une part d’incertitude) qu’un investissement spéculatif (du genre: jeu de la tulipe).

J’espère que cela va vous donner le virus "deep value". Dans ce genre d’investissement il n’est pas rare de faire du -40% (par rapport au pru) pour faire quelques mois après du +150 % (toujours par rapport au pru). Ça fait trembler pour les premiers achats au début, mais quand on a vécu quelques expériences similaires, ça ne fait plus rien du tout (et pourtant j’investis des montants bien supérieurs que lors de mes premières daubasses).

Ex: regarder le cours sur 1 ans de cette net-net : InfoSonics Corporation: NASDAQ:IFON quotes & news - Google Finance ou de celle ci : Gravity Co., LTD. (ADR): NASDAQ:GRVY quotes & news - Google Finance

Dernière modification par HuntR (16/03/2012 21h54)

numhone · #56

C’est quoi ce bordel ?

3 jours que Gagfah a publié ses résultats. Et pas le moindre décryptage/analyse/commentaire d’ IH à se mettre sous la dent !
Au prix qu’on paye ! C’est tout simplement scandaleux.

InvestisseurHeureux · #57

C’est qu’il n’y avait rien d’intéressant à dire, il n’y a pas de news sur le roulement de la dette ou sur la reprise du dividende. :-)

InvestisseurHeureux · #58

InvestisseurHeureux a écrit :
Gagfah fait comme Bouygues et annonce une OPR partielle sur 75 M€ (un peu moins de 10% de la capitalisation boursière) à un cours compris entre 3,85 et 5 €.

A 12,12 € l’ANR et un cours actuel à 3,85 €, c’est ce qu’ils ont de mieux à faire.

C’est reparti, nouvelle OPR partielle de 75 M€ cette fois-ci a un cours de 6 à 6,75 €.

A mon humble avis, c’est positif sur le roulement de la dette et comme je l’ai maintes fois répété, tant que l’action décote autant sur son ANR, mieux vaut mille fois des rachats d’actions que des dividendes.

numhone · #59

Tout à fait d’accord.

Cela dit, j’ai le souvenir que ce genre d’opération a tendance à "caper" le cours. D’autant qu’il n’y plus grande chose à attendre en terme de news flow avant l’été.
Du coup, je viens de liquider ma position entre 6, 45 et 6,50.
J’aurais peut-être pu viser quelques centimes plus haut mais ça me fait déjà près de 50% de plus value.

Surtout, j’ai le souci de redevenir liquide et d’encaisser progressivement mes plus values avant la période de versement des dividendes.
Je suis plus qu’inquiet sur la suite des évènements, Q3 ou pas. Alors cette année encore, je vais suivre l’adage : Sell in may and go away. (je garde juste l’or et les valeurs associées)

InvestisseurHeureux · #60

Communiqué officiel Gagfah a écrit :
GAGFAH S.A.: AD-HOC PURSUANT TO § 15 WPHG
Share Buy-Back Offer/Management

GAGFAH S.A. makes EUR 75 million buy-back tender offer to shareholders to purchase their shares

Luxembourg, March 28, 2012. Today, the Board of Directors of GAGFAH S.A. resolved to make a cash tender offer for shares in the company with a maximum aggregate purchase price of EUR 75 million. The offer will be made in the form of a modified Dutch auction tender offer with an offer price range between EUR 6.00 and EUR 6.75 per share. The offer price, which will be the same for all shares, will be calculated on the basis of the total number of tendered shares and the prices within the offer price range specified by the shareholders and will correspond to the lowest price which allows GAGFAH S.A. to purchase shares of up to EUR 75 million in value.

Save for any extensions, the acceptance period starts on March 29, 2012 and ends on April 27, 2012. GAGFAH S.A. reserves certain rights to amend the offer, e.g. to increase the volume of the offer or the minimum offer price of initially EUR 6.00 and/or the maximum offer price of initially EUR 6.75. Fortress named funds advised by affiliates of Fortress Investment Group LLC which are shareholders of GAGFAH S.A. have undertaken not to accept the offer for shares which they hold in GAGFAH S.A.

The tender offer is subject to certain terms and conditions which are described in the offer document. The offer document is expected to be published later today at www.gagfah.com under the section "Share Buy-Back Offer".

tikitoi · #61

reçu seulement ce jour 1 mail de binck d’offre de rachat de gaghfa (avt le 23 avril)
Prix de rachat : Défini par la société selon le système d’enchère hollandaise, entre 6.00€ et 6.75€

pensez vous puisque vous suivez le dossier que la société pourra verser à nouveau des dividendes l’année prochaine ?

InvestisseurHeureux · #62

tikitoi a écrit :
pensez vous puisque vous suivez le dossier que la société pourra verser à nouveau des dividendes l’année prochaine ?

Franchement rien n’est moins sûr.

Manifestement, tant que l’action décote fortement sur son ANR, les dirigeants préfèrent les rachats d’actions aux dividendes et ma fois à long terme, c’est tant mieux. :-)

InvestisseurHeureux · #63

L’offre public de rachat partiel que j’ai évoquée fin mars s’est terminée il y a 4 jours.

Je n’ai pas le prix définitif, mais le prix maximum de rachat était fixé à 6,75 € et on cote 7 € ce matin.

Autant dire que cela a été encore une opération très positive pour Gagfah puisqu’une fois de +, 75 000 000 € d’actions ont pu être annulées avec une décote sur la valeur intrinsèque de l’action et même du prix de marché d’après le cours de ce matin.

InvestisseurHeureux · #64

InvestisseurHeureux a écrit :
L’offre public de rachat partiel que j’ai évoquée fin mars s’est terminée il y a 4 jours.

Je n’ai pas le prix définitif, mais le prix maximum de rachat était fixé à 6,75 € et on cote 7 € ce matin.

Communication de Gagfah ce jour, le prix définitif a été de 6,70 €.

Gagfah a écrit :
The Final Purchase Price as determined by the Company upon expiration of the acceptance period according to section 3.2 of the Offer Document has been calculated via a modified Dutch Auction process and amounts to EUR 6.70 per share. Shares which have been tendered at a price higher than the Final Purchase Price will not be accepted for buy-back.

As the aggregate purchase price for the 11,844,178 shares for which the offer has been accepted at the Final Purchase Price or at a lower price amounts to EUR 79,355,992.60 and thus exceeds the repurchase value of EUR 75,000,000 there will be a pro-rata allocation of the Relevant Tenders at a ratio of 1 to 1.0581 rounded down to the next full number of shares.

InvestisseurHeureux · #65

Résultat du premier trimestre 2012 pour Gagfah.

L’ANR / action est en hausse.
Ils ont réussi à rouler une petite échéance (0,277 Md€) de dette sur 2012, mais nous n’avons toujours aucun info sur l’échéance 2013 (3,355 Md€).

Gagfah a écrit :
Luxembourg, May 9, 2012 GAGFAH S.A. (Frankfurt Stock Exchange: GFJ) today announced its financial results for the first quarter 2012.

" Robust operating results with above-average property investments in the first quarter of 2012
" 419 condo units for EUR 34.4 million financially closed in Q1; net profit margin of 26.6%
" Successfully extended the only 2012 debt maturity of ca. ¬267 million
" Key priority for remainder of 2012 will be to resolve the 2013 debt maturities

Stephen Charlton, CEO of GAGFAH S.A.s German subsidiaries: . Operations and sales were in line with our expectations and yielded an FFO of EUR 0.13 per share for the first three months of this year. Dresden to end the legal dispute. Rental markets in Germany are performing well, and we expect to be able to continue to grow rents in line with the markets. As appetite for German residential assets continues to increase, we intend to sell approximately 4,000 units through our condo and large multi-family home sales programs. We are making good progress on our refinancing initiatives with positive indications from banks and other lenders, and we are looking forward to updating shareholders on the progress we make throughout the year.

Highlights

" FFO per share for the first three months of 2012 from the core rental business of EUR 0.09. Including the EUR 0.04 contribution from sales, the Company delivered EUR 0.13 of FFO for the first three months of 2012. The decline over the prior-year quarter is largely due to the high contribution from sales in Q1 2011 (EUR 0.11 per share), a smaller portfolio overall and higher property investments.

" Profit from leasing was EUR 93.8 million in the first three months of 2012 compared to EUR 105.1 million in the first three months of 2011, on an average basis of about 11,000 fewer units due to sales and significantly higher property investments.

" Profit margin for the first three months of 2012 was 47.2 % including allocations charged, and 66.1 % excluding allocations charged.

" Operations during the first three months of 2012 were broadly in line with 1.1 % annualized same-store1) rent growth, turnover at about 11.5 % and a vacancy rate of 5.5 %, reflecting the seasonal pattern of an increasing vacancy rate in the first quarter of a year.

" Sales: We financially closed the sale of 419 units from our condo sales program. 296 units for EUR 23.9 million related to the 2011 sales program and the remaining 123 units for EUR 10.5 million came from the 2012 sales program.

" Cost to manage per unit was EUR 391 annualized for the first three months of 2012 compared to EUR 379 for the prior-year period. The increase is attributable to the smaller portfolio and the fact that there is a natural time lag between selling units and adjusting the cost base to reflect these sales.

" NAV of EUR 12.61 per share and gross asset value of EUR 848 per square meter as of March 31, 2012.

" Dividend: In order to retain additional flexibility and financial resources within the business and to support the Companys property investment and financing objectives, the Board has made the decision not to pay an interim dividend for the first quarter of 2012.

spiny · #66

Romain Burnand, gestionnaire des excellents fonds MME et MMC chez Moneta, parle de GAFGAH dans le conference call d’avril (lien 1ère page) :

Moneta Asset Management (AM) - Société de gestion de fonds, OPCVM Actions

Ils visent encore 30% de potentiel.

InvestisseurHeureux · #67

spiny a écrit :
Ils visent encore 30% de potentiel.

C’est exactement ce que j’ai écrit le 2 mai sur le blog :-)

Investisseur heureux, le 2 mai 2012 a écrit :
Gagfah a encore 30% de potentiel de hausse d’après moi mais il m’est impossible de la recommander alors que je l’ai achetée 40% en-dessous du cours actuel.

InvestisseurHeureux · #68

Le titre vient de repasser au-dessus des 8 €.

Je maintiens l’objectif conservateur à 30% de l’ANR, donc autour de 9 €.

L’incertitude sur le roulement de la dette 2013 n’est toutefois toujours pas levée et nous sommes en présence d’un "fat tail".

Mettons 8 chances sur 10 que la dette soit roulée et que le titre passe à 9 €, voir même plus si les dirigeants remettent le dividende en route, ce qui attirera tous les institutionnels des fonds immobiliers qui avaient auparavant "largués" le titre.

Mettons 2 chance sur 10 d’un avertissement des dirigeants sur l’incapacité pour l’heure de rouler la dette et la le titre va perdre au moins 30% direct…

--

En objectif "agressif", on peut même viser un retour vers l’ANR à 12 €, puisque le concurrent Deutsche Wohnen (foncière immobilière allemande résidentielle de même taille que Gagfah en terme de capitalisation) se traite actuellement avec une surcote sur ANR de quelques %.

InvestisseurHeureux · #69

Rapport au 3,355 Md€ de dettes qui arrivent en 2013 :

Apparemment elle n’est tjs pas refinancée et Gagfah cherche à vendre une partie de son patrimoine de Dresdes (ville qui a provoquée la chute du cours de Gagfah suite à sa plainte, finalement traitée à l’amiable). La foncière allemande Deutsche Wohnen pourrait être intéressée.

Les dirigeants de Gagfah sont confiants sur le refinancement s’il n’arrivait pas à vendre.

BusinessWeek a écrit :
Gagfah Seeks Bids of at Least $2.2 Billion for Dresden Homes

Gagfah SA (GFJ), Germany’s second-largest property company by market value, is seeking bids for its 38,000 apartments in Dresden to help pay debt due next year.

The residential landlord controlled by Fortress Investment Group LLC (FIG) aims to sell the homes for at least their book value of 1.8 billion euros ($2.2 billion), Gagfah spokesman Rene Hoffmann said by phone today.

…

Finding a buyer is “Plan A,” Hoffmann said by e-mail today. “If a sale should not materialize, then Gagfah is confident that it will be able to refinance the portfolio.”

Source : Bloomberg Business

Gagfah décote tjs de 32% sur son ANR contre une surcote de 17% pour Deutsche Wohnen…

Publication des résultats du S1-2012 par Gagfah demain.

A un cours de ce jour de 8,5 EUR, nous approchons de la valeur intrinsèque conservatrice (autour de 9 EUR) que j’estimais quand je me suis lancé dans l’aventure Gagfah.

80% de +value plus tard, je maintiens la position. :-)

VerbalKint · #70

InvestisseurHeureux a écrit :
80% de +value plus tard, je maintiens la position. :-)

Penses-tu qu’il soit encore tant d’en acheter à ce prix ?

InvestisseurHeureux · #71

On me pose régulièrement la question.

Attendu que la marge de sécurité s’est considérablement réduite, je ne pense pas, même si le potentiel d’upside est bien là.

Et puis, avec tout ce que j’en ai parlé sur le forum, acheter maintenant et non l’année dernière, ce serait un comble !

VerbalKint · #72

Oui oui, je m’en doute bien… Mais je voulais quand même un avis: je vois qu’il reste positif ;-)

Si j’avais eu du cash à l’époque, j’aurais surement suivi la reco sur ce titre, mais ce n’était pas le cas… et maintenant que j’ai du cash… :-/

InvestisseurHeureux · #73

Les résultats du S1-2012 sont tombés :

Gagfah a écrit :
Luxembourg, August 15, 2012 -- GAGFAH S.A. (Frankfurt Stock Exchange: GFJ) today announced its financial results for the first six months of 2012.

- Reduced vacancy rate in the second quarter by 20 basis points to 5.3%
- Recurring FFO per share for the second quarter up by 44% to EUR0.13 from EUR0.09 in the first quarter 2012
- Closed the sale of 1,324 condo units for EUR90.3 million year to date at about 14% premium over carrying values and a 17.1 NCR multiple
- NAV growth during the first six months of 4.5% to EUR13.10 per share
- Continued progress on refinancing with first results expected in the fourth quarter of this year

Stephen Charlton, CEO of GAGFAH S.A.’s German subsidiaries: "Despite the continued economic and political uncertainty within the Eurozone, our key operational metrics remain stable and generally within our expected range. Having successfully extended our 2012 debt maturity, resolving Gagfah’s 2013 loan maturities will remain our principal focus for the remainder of the year. Investors and lenders both continue to value investments that provide stable cash flows throughout the economic cycle, creating an environment within the German residential real estate market that is conducive to our asset and portfolio sales efforts, as well as supporting our refinancing initiatives."

L’ANR augmente de 4,5%.

Tjs pas de news concrète sur le refinancement de la dette.

C’est vraiment la seule incertitude qui reste + la remise en route du dividende pour que le cours se rapproche encore de l’ANR…

InvestisseurHeureux · #74

Résultat du T3-2012 de Gagfah :

Gagfah a écrit :
- EBITDA up 4.9% compared to prior-year period
- Vacancy rate in the third quarter down to 5.1%
- Recurring FFO per share up 8.6% compared to prior-year period
- Total FFO per share up 10.2% compared to prior-year period
- Guidance for the full year revised upward from EUR 0.47 recurring FFO per share to EUR 0.49 recurring FFO per share

Stephen Charlton, CEO of GAGFAH S.A.’s German subsidiaries: ’Nine months into the year we have delivered a solid performance. Our key operational metrics remain stable and generally within our expected range, and our sales channel is yielding profitable results. Our financial metrics FFO per share and EBITDA have both improved over the prior-year period. Refinancing will remain an important driver for our share price, and we are on track towards resolving our 2013 debt maturities.’

Nous n’avons tjs pas l’info sur le refinancement de la dette 2013, GRRRR… Ils auraient pu au moins discloser ce qui avait déjà été refinancé et le restant.

Dans les bonnes nouvelles, comme prévu (newsletter #44), l’ANR augmente encore et passe au-dessus des 13 EUR (ce qui n’a rien d’étonnant attendu que Gagfah thésaurise les loyers et ne verse pas de dividende) :

Gagfah a écrit :
- Net asset value (NAV) per share grew by 4.9 % to EUR 13.15 per share after EUR 12.53 at the end of 2011, mostly as a result of the accretive Share Buy-back Program that was settled in May 2012. The gross asset value is stable at EUR 846 per square meter as of September 30, 2012.

InvestisseurHeureux · #75

Bien après la bataille (je ne parle pas de Romain Burnand dont on savait déjà qu’il avait Gagfah en portefeuille, mais de l’arrivée de la news dans un média grand public) :
Gagfah, les atouts de l’immobilier résidentiel allemand (Romain Burnand)

SicavOnline a écrit :
Méconnues sur les marchés financiers français, les valeurs immobilières allemandes connaissent pourtant un vif succès. En témoigne la performance impressionnante de Gagfah (LU0269583422 GFJ), qui enregistre* +107,81% depuis le début de l’année ! Romain Burnand, gérant de Moneta Multi Caps, un fonds en tête du palmarès de sa catégorie*, a choisi de faire de Gagfah une des valeurs phares de son portefeuille. Découvrez pourquoi.

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