Investissement immobilier locatif à Lille ?

Bonjour,

Je suis allée à Tourcoing ce jeudi et j’ai fait une grosse journée de visites. Encore merci à Maxlille qui m’a accompagné une bonne partie de la journée pour les visites.

J’ai visité des studios ; des T2 ; des T4  et un immeuble de rapport contenant un T2 et un T3;

Concernant mon idée de faire de la colocation, les T4 que j’ai visités sont dans des grosses copropriétés avec des charges minimum de 250 euros ; donc vraiment pas top.
J’ai aussi discuté avec des agents immobiliers qui m’ont dit qu’il n’y a pas vraiment une grosse demande en colocation à Tourcoing car pas beaucoup d’étudiants.  Donc pour le moment, je laisse tomber l’idée de faire de la colocation sur Tourcoing

Bilan de la journée : 2 biens ont attiré mon attention :
- un T2 de 45 M2 situé dans le centre ville de Tourcoing dans un immeuble sympa style industriel.
Aucun travaux à faire , l’appartement est nickel.
Charges de copro : 80 euros par mois
Le bien est affiché à 76000 euros ; il peut être loué à 525  euros par mois HC. Cela fait une rentabilité brut de 7,7%
La propriétaire a déjà refusé une offre à 68000 euros frais de notaire inclus.
J’ai fait une offre à 68000 euros hors de frais de notaire  ; cela ferait une rentabilité brut à 8,6 % ; nous ne sommes pas à 10% mais il y a une forte probabilité de plusvalue dans 10 ans sur sur ce bien.
J’ai calculé un cash flow net de 2 euros hors impôt…

- l’immeuble de rapport est affiché à 158 000 euros. Il est à 3 minutes du métro colbert.
il est composé d’un T2 de 45 M2 au RDC avec une locataire en place mais qui souhaite partir.  et d’un T3 de 65 M2 à l’étage en duplex avec les deux chambres mansardés.
Les appartements sont en bon état ; l’agent immobilier m’a dit que le toit de l’immeuble a été refait il y a 10 ans. Le T2 est loué 540 euros et le T3 peut être loué à 640.
Immeuble intéressant mais trop cher , il est en vente que depuis deux semaines.

La semaine prochaine , je tente une offre à 130000 euros ; on verra bien…

J’ai marché toute la journée dans le centre ville de Tourcoing ; je trouve le centre ville vraiment joli . Et cette journée m’a convaincu sur mon choix d’investir dans cette ville car le prix au M2 est faible et il y a une forte demande locative.
Et Le fait d’être à deux heures , n’est pas insurmontable , je pense.

Bonjour à tous.

Je cherche un couvreur sur Tourcoing pour m’accompagner dans les visites, et plus si affinité. Avez-vous déjà travaillé avec de bons artisans sur ce secteur?

@Jade

Pas d’avis pour votre appartement. Je cherche uniquement 10% de rendement minimum.

Merci beaucoup. Dans la mesure où un investissement locatif engage sur le long terme, peut-être serait-il judicieux de ma part de nouer également des liens avec une entreprise générale du bâtiment tous corps d’état.

J’ai réalisé une visite à Tourcoing aujourd’hui au 134 rue de Lille.

Immeuble 13 pièces 330 m² Ventes immobilières Nord - leboncoin.fr

Immeuble 330 m2, 335 000 €, 11 chambres de 20 m2 louables 300 €/mois selon moi.

Localisé à 9 minute (700 m) du métro Colbert, et 10 minutes du métro centre/tramway. Grosses infiltrations dans la façade, suffisantes pour repousser quelques acheteurs (la gouttière coule directement sur le mur. Heureusement, il ne pleut pas trop dans ce quartier de Tourcoing). Déco intérieure au top selon moi.

En LMNP, un cash flow positif de 10 000 € par an + 10 000 € de remboursement annuel de capital, le tout à crédit.

Pas mal pour un permier projet locatif, et très emballé au premier abord (enfin de l’immobilier à 1000 €/m2!), la seconde visite, du jardin, de jour cette fois, a douché mes espoirs:



Non, l’image n’est pas déformée par l’objectif. C’est complètement invisible de l’intérieur (entièrement refait). C’est comme si un éléphant s’était assis sur le capot de ma bagnole, mais sur le toit.

Je pense qu’il voulais dire 10 k remboursement en plus du crédit, car le revenu est de 39600/an
Je vois pas trop l’intérêt cependant autant garder la trésorerie dans tous les cas
Et pour le prix au m2 la maison fait 330

Trahcoh a écrit :

Merci beaucoup. Dans la mesure où un investissement locatif engage sur le long terme, peut-être serait-il judicieux de ma part de nouer également des liens avec une entreprise générale du bâtiment tous corps d’état.

Non, vous n’aurez pas de bons prix avec une entreprise tous corps d’états car vous paierez aussi la structure. Par contre, vous aurez le service et ne gererai qu’un seul fournisseur. Si vous voulez vous simplifier la vie et/ou faire des travaux dans des délais courts, c’est la bonne solution. Sinon il faut mettre la "main à la pâte" et gérer les artisans.

Dernière modification par lachignolecorse (07/01/2018 09h07)

Voici mon évaluation pour vous éclairer:

achat travaux compris (façades, chenaux, terrasse), 335 000 € + fn 8%= 361 800 €
loyer brut 11 x 300 x 11 mois = 36300
mensualité prêt 1626 € (taux 1.9%, assurance 0.36%, 25 ans)
Charges annuelles non réglées par locataire 2310 € (TF, assurance PNO, expert comptable en ligne, CFE)
Entretien annuel 3000 €
Intérêts emprunt année 1: 8176 €
Amortissement 90 % sur 25 ans: 12060 €
Impôts année 1: 0 (frais de notaires, travaux, etc.)
Free cash flow année 1: 11475, + capitalisation 11302 €, soit 22777 € au total, puis entre 18 000 et 22 000€ selon les années avec TMI actuel 30 %.

Pour moi le problème de la toiture est rédhibitoire pour envisager une revente, même si stabilisé.

Jade a écrit :

Bonjour,

Concernant le T2 que j’ai visité à Tourcoing et qui me plaît bien, le prix affiché était de 76 000 euros. J’ai fait une offre à 68000 euros; le propriétaire a fait une contre offre à 69000 euros que je suis en train d’étudier. Au niveau du prix au M2 , j’estime qu’à 69000 euros le bien est au prix du marché.
J’ai réussi à avoir les prix des derniers appartements vendus dans la résidence en question et le prix au M2 moyen est 1528 euros. Donc je suis dans les clous.

J’ai posté une étude de cas ; qu’en pensez vous ?

Etude de cas

Bonjour,

J’ai mis à jour l’étude de cas, je crois que j’ai maintenant ma rentabilité brut à 10%!

Bonjour

Tourcoing, j’ai pas mais Lille, oui. Il se déplace, évidemment.

La suite par MP si vous êtes intéressée

La Place Catinat n’est pas très loin de la catho. Donc très bonne situation. Secteur nettement meilleur que fives, Lille sud. Moulins est assez hétérogène et pas autant demande que le secteur de la catho.

Donc je dirai que c’est plutôt un bon emplacement.

A louer en meuble à un étudiant commençant l’isen, icam ou hei. Vous n’aurez pas de vacances les premières années

Dernière modification par lachignolecorse (21/01/2018 20h24)

Bonjour Stochastic,

MP envoyé.

Idem pour moi chez Cafpi Lille, ainsi que chez les courtiers en ligne Meilleurstaux et Empruntis. Personne n’a accepté mon dossier. Le plus simple est peut-être d’aller voir d’abord sa banque.

A-t-on touché le fond à Douai? Ici un T2 52 m2 en bon état à vendre 17 000 €.

http://www.logic-immo.com/detail-vente- … 343234336-[SENDALERTI1LIFR]-20180526-[annonce_01_description_voirdetail]-[7f74c6475fd3ab380ba6f1e39dde8145]