SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea…

GBL a raison : les scpi sont des sociétés transparentes d’un point de vue fiscal. Elles ne paient pas d’impôt sur les bénéfices, mais les associés qui payent cet impôt au prorata de leur participation dans la société.

- Ainsi, si une SCPI a réalisé un bénéfice de 10 euros par part, et qu’elle ne vous distribue que 9 euros, vous serez taxé sur ces 10 euros (1 euro est mis en report à nouveau).

- De même, si la SCPI puise dans son report à nouveau pour verser 11 euros, alors que le bénéfice annuel n’est que de 10 euros par part, vous serez taxé sur 10 euros seulement.

Merci beaucoup à Stéphane et GoodbyLenine pour ces éléments de réponse.

Derniére petite question (j’en aurais surement d’autres..) au sujet du taux de la CSG+CRDS=prélèvement social; il est bien de 13.5% pour 2012 avec un projet de +2% du gouvernement actuel.

Merci encore.

A propos des SCPI dans les AV, j’ai souscris cette année a un contrat ORADEA de la SG uniquement dans ce but pour du long terme voire tres long terme (j’ai 30 ans)
J’ai versé 5000 euros a l’ouverture puis 250 euros mensuels uniquement sur SCPI donc (actuellement PFO2 mais cela pourra varier dans le temps)
Que conseillez vous en general et dans ce cadre concernant le reinvestissement des loyers generes ? sur le fond en euros ? sur les SCPI ?

Cordialement

Bonjour

Sur ORADEA on peut investir a 100% en SCPI pas de maximum
On peut également choisir soit de reinvestir en SCPI soit sur un autre support de son choix y compris le fond en euro
De base c’est le même support qui est choisi

Merci

J’ai effectivement souscris ce contrat uniquement dans un but d’investissement SCPI et car je n’ai trouvé que celui ci (j’ai pas non plus cherché partout et cela a peut etre evolué depuis) qui le permettait a 100%

A partir de la, je vais effectivement continuer a reinvestir les revenus generes en SCPI

Merci de vos avis

Très franchement, je pense que l’augmentation de l’offre de SCPI au sein des AV est principalement (uniquement) due à  …. la demande par les souscripteurs d’AV. Cette demande est renforcée par la baisse du rendement des fonds en €uros, et par l’image de l’immobilier, perçu par de plus en plus (trop ?) d’épargnant comme un des derniers refuges pour l’épargne.

Bien sur, ceci n’est pas sans conséquence sur les SCPI elles-mêmes, en particulier :
    - la gouvernance des SCPI incluses dans des contrats d’AV risque de poser problème, car leurs AG seront bientôt sous le contrôle quasi-exclusif des assureurs votant pour les parts incluses dans les contrats AV, qui sont souvent liées aux sociétés de gestion. Et quand le contrôleur (l’AG, le Conseil de Surveillance) et le contrôlé (la société de gestion) sont trop liés, il n’y a plus rien de contrôlé, et toutes les dérives deviennent possibles.
    - l’augmentation de capital sans fin des SCPI, car il sera facile d’augmenter le capital des SCPI, quel que soit le prix demandé, avec un "troupeau" de souscripteurs (disposant de leur contrat d’AV, et souhaitant au minimum réinvestir leurs dividendes) dociles disponible. La seule force de rappel à ce niveau est la réglementation qui impose aux AV d’évaluer les SCPI détenues en relation avec leurs valeurs de liquidation, et non le prix des parts sur le marché secondaire (ou le prix d’émission décidé par la société de gestion).
   - le risque qu’un nombre important d’associés des SCPI n’ait pas l’horizon de placement des SCPI (très long terme : 10 ou même 20 ans et plus) pour les UC détenues en SCPI dans leur contrat, ce qui pourrait avoir des conséquences quand une grande partie de ces épargnants voudront céder les parts de SCPI qu’ils détiennent au sein de leur contrat d’AV.

Il faudrait réfléchir à comment éviter ou limiter l’impact de ces conséquences. Peut-être que des mécanismes (au niveau des statuts des SCPI)  limitant le % de capital détenu au travers des contrats d’AV serait une piste.

Je pense que c’est egalement en reponse aux demandes des clients pour le nombre de contrats integrant des SCPI en augmentation

Les frais sur versements ont été negociés de 5 a 0,5% mais je pense a retro qu’il etait possible d’avoir mieux encore (0,2 a 0,3% a priori)

Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI (un peu haut)

Pourquoi pas la nu propriété ?

Effectivement j’y ai pensé
Mais les durées les plus longues proposées sont de 10 ans
Or dans 10 ans, j’aurai tjrs un TMI identique (voire superieur a aujourd’hui mais ca c’est une autre histoire)
N’est ce pas plutot a etudier 10 ans environ avant la retraite et que le TMI s’apprete alors a chuter ?

Dans 10 ans, vous pourrez revendre à nouveau l’usufruit temporaire pour 10 nouvelles années……

GoodbyLenine a écrit :

Dans 10 ans, vous pourrez revendre à nouveau l’usufruit temporaire pour 10 nouvelles années……

Oui, mais il sera alors imposé intégralement sur le montant de la vente en fonction du barème des plus valus alors en vigueur avec certainement peu d’abattement pour 10 ans de détentions.

Si vous chercher de la capitalisation à long terme au travers les SCPI il existe aussi des SCPI de capitalisation type pierre 48 qui ne distribuent aucun dividende (l’avantage par rapport à de le NP étant que les éventuels intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus foncier). Pourquoi pas un montage type SCPI de capitalisation à crédit couplé à de la NP de SCPI classique en cash pour pouvoir profiter des loyers défiscalisés à terme pendant un petit temps (intérêt d’emprunt reportable 10 ans.)

Après il faut voir, ne pas consommer du déficit de suite c’est exposer ce déficit à l’inflation…

Je ne comprend pas

Pour un plus gros achat en nue propriete oui j aurai besoin de faire appel a un pret vu la somme demandee

En AV il s agit d une épargne régulière versee en versements mensuels, epargne provenant chaque mois de mes revenus