Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ?

Dans ce cas, à la CE ils vous vont proposer leur crédit Grandioz avec augmentation de 1 à 2% des mensualités chaque année. L’augmentation de la capacité d’emprûnt est loin d’être négligeable, j’avais trouvé cet outil pour faire une simulation  de la différence : Calculatrice de prêt progressif

Dans mon cas à la BNP ils me proposent un palier pendant 3 ans jusqu’à la fin de mes études puis ensuite une augmentation de 50% du montant du remboursement pour les 22 années restantes, mais dur de faire une simulation, il s’agit vraiment de quelque chose de personnalisé dans ce cas.

Bon courage pour votre achat.

L’argument des revenus croissants me paraît moins évident à utiliser pour Golliwog. Avec le statut de fonctionnaire, on a la sécurité de l’emploi mais rarement une progression de revenus bien significative.

Par ailleurs, tabler sur des revenus croissants pour emprunter beaucoup est quand même une voie royale vers le surendettement. Des événements qui remettent en cause cette belle progression prévisionnelle, comme le chômage, la maladie, le divorce n’arrivent pas qu’aux autres.

jctrader a écrit :

Bernard2K : " tabler sur des revenus croissants pour emprunter beaucoup est quand même une voie royale vers le surendettement "  : bien résumé : tout est dit.

Il convient de remettre ça dans son contexte. Golliwog va mettre en avant sa grille d’évolution de traitement de la fonction publique. Il n’y a rien de garanti dans la vie mais c’est assez solide comme perspectives (pas des progressions fulgurantes mais avec une probabilité de survenance assez élevée).

La banque jugera si ça fait la maille ou pas. Et les banques françaises ne sont pas connues pour être laxistes sur les conditions d’octroi de prêts immobiliers.

Donc en l’espèce, ce n’est pas une voie royale vers le surendettement. Dans d’autres contextes, oui, mais là, le principal risque est que la banque envoie Golliwog bouler. Je ne suis pas un spécialiste mais je crois savoir que si surendettement il devait y avoir dans le contexte d’un prêt immobilier, la responsabilité de la banque pourrait (serait?) être engagée.

Et s’il peine à rembourser ses échéances, restera la possibilité de vendre le bien pour rembourser le prêt. Scénario pas très glamour mais qui reste gérable.

Sur le fond on est d’accord si on parle d’emprunter 100k€ pour financer son train de vie en tablant sur une hausse future de ses revenus (je caricature à dessein). Mais dans le contexte qui nous occupe, non, je ne vois pas.

Est-ce que d’après vous le fait de proposer de louer une partie de l’été via Airbnb peut être un argument pour considérer des ressources supérieures ? Nous sommes sur la Côte d’Azur, la valeur locative l’été est conséquente ; et nous le ferons réellement. Nous le faisions d’ailleurs déjà, en sous-location (je sais, c’est interdit), je pourrais en montrer les comptes au banquier, peut-être.

carignan99 a écrit :

le risque est d’envoyer un mauvais message au banquier

Pas forcément, à partir du moment où je peux prouver qu’on pratiquait déjà cela avant, lorsqu’on part en vacances chez la famille, en montrant mes comptes Airbnb.
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Je vais quand même donner suite au courtier qui me propose un 30 ans à 2.55% hors assurances (parmi d’autres pistes). Après tout : c’est un taux élevé pour aujourd’hui mais ça reste un taux bas dans l’histoire des taux d’intérêts, puis un rachat de crédit futur est envisageable si les taux stagnent ou baissent et nos revenus augmentent. Ca ferait tomber l’apport à 110k, d’après les premières estimations du courtier, dont je vais même envisager de financer la moitié (l’autre moitié incombant à ma compagne) via avance sur assurance vie, au moins pendant 2 ans, pour atteindre les 8 ans du contrat (ça reste à calculer plus en détail).

Que voulez-vous dire "en garantie réelle et pas en caution" ? Hypothèque ?

Une solution qui me vient à l’esprit serait le mix d’un prêt amortissable classique (pour une large part) et d’un prêt in fine (pour une part plus restreinte), l’association des deux étant dans le but de faire baisser l’endettement (car mensualités plus basses en in fine) et donc potentiellement de réduire l’apport. Le prêt in fine devrait rester sur une somme minimale pour éviter d’être coincé avec une assurance vie peu performante en nantissement pendant 20 ou 25 ans. L’idéal étant bien sûr un nantissement sur une assurance vie externe à la banque sur laquelle on me laisse libre de mes arbitrages (mais faut pas trop rêver). En tout cas, avoir un certain % de mon patrimoine en fond euro (en l’occurrence nanti) entre tout à fait dans ma stratégie d’investissement, il suffira que sur le cash dont je dispose librement par ailleurs, je l’investisse à 100% en actions pour "re-leverager".

Je sais que vous allez me dire qu’on ne fait pas de prêt in fine pour de la RP. Pourtant, dans mon cas, même sans l’avantage fiscal, ça pourrait être rentable. Pensez-vous que des banques pourraient être prêtes à faire ce genre de montage ?

Bon, je viens de rencontrer un courtier physique (sur recommandation de l’agent immo). Il lui semblait possible, au vu de mon profil et de ce que je demande, de tabler sur un apport de 110k, avec un endettement un peu au-delà de 40% (je ne sais pas le détail de son calcul). Elle revient vers moi dans quelques jours pour me dire si des banques partenaires sont partantes.
Savez-vous s’il y a un risque de conflit entre courtiers ? J’avais contacté 2 autres courtiers en ligne (a priori, peu de risque, vu que je ne suis pas encore allé jusqu’à la rencontre physique en agence).

J’ai eu un premier rendez-vous à la Société Générale, via le courtier Empruntis. Pas très concluant. Un monsieur très bien habillé, directeur adjoint d’agence, m’a reçu. Il a fait semblant de comprendre ma problématique mais n’a fait que remplir des cases sur son logiciel pour me dire à la fin "votre dossier ne passe pas" et de calculer (à la calculette) qu’il faudrait un apport de 180k pour que ça passe. Qui plus est, on a dû travailler sur les chiffres que je lui donnais de tête car il n’avait pas le droit de prendre les documents de ma clé USB (ni n’avait récupéré ceux que j’avais mis en ligne sur Empruntis), vraiment très pratique comme façon de travailler au XXIe siècle… Je remarque que mettre au taquet le taux d’endettement en jouant sur l’apport, c’est une stratégie qui ne rentre absolument pas dans leurs cases (cases mentales, et cases dans leur logiciel). La question est TOUJOURS posée dans le sens inverse :
"Combien d’apport avez-vous ?
- Euh… autant qu’il faut mais je veux en mettre le moins possible."
Après sa première simulation à 25 ans, je lui ai demandé de passer sur un 30 ans pour voir si ça pouvait permettre de diminuer l’apport. Il m’a refait la simulation à 30 ans… sans rien changer aux autres valeurs. J’ai vu qu’il ne comprenait pas où je voulais en venir, j’ai lâché l’affaire.

En revanche, j’ai eu un appel positif du courtier physique, qui m’a confirmé qu’après retour de quelques banques partenaires, elle pensait pouvoir constituer un dossier qui passerait, avec 110k d’apport (pas d’autre précision). Elle a semblé un peu nerveuse à l’idée que je sois allé voir d’autres banques, ce que je n’ai pas caché (étant donné que les rdv étaient déjà pris). Pensez-vous qu’il y a un risque qu’elle ne puisse plus défendre mon dossier auprès de banques que je serais déjà allé voir par moi-même, comme elle essaye de me le faire croire ? Ou est-ce simplement parce qu’elle a peur de travailler pour rien (et que j’accepte une offre ailleurs) ? Dois-je lui dire avec quelles banques j’ai encore rdv, ou au contraire le garder pour moi ? Quoiqu’il en soit, je suis tout à fait disposé à la laisser travailler, si elle arrive à faire passer mon dossier selon mes désirs (et son tarif de 700€ et quelques est tout à fait raisonnable).

Dernière modification par Golliwogg (18/01/2018 16h38)

Si on n’est pas capable de former le personnel à ouvrir des fichiers dont l’extension ne peut pas comporter de macro, voire configurer l’ordinateur pour que ce ne soit pas possible, autant carrément revenir au papier et au crayon, ce sera encore plus sécuritaire.

Golliwogg a écrit :

Si on n’est pas capable de former le personnel à ouvrir des fichiers dont l’extension ne peut pas comporter de macro, voire configurer l’ordinateur pour que ce ne soit pas possible, autant carrément revenir au papier et au crayon, ce sera encore plus sécuritaire.

Désolé, mais non. La seule procédure de sécurité viable pour éviter les compromissions est de n’accepter aucune clé USB externe sur une machine connectée au réseau de l’entreprise, comme dit Bernard2K. Et je suis informaticien.

C’est loin d’être simplement un problème de configuration, même s’il est vrai que cela peut aider dans une certaine mesure. Désactiver les macros Microsoft Office et configurer la machine pour ne pas avoir d’autorun est un minimum absolu, mais ça n’est absolument pas suffisant. Par exemple, il y a historiquement eu de nombreuses failles de sécurité dans Adobe Reader, le logiciel de lecture de PDF le plus répandu au monde. Ces failles permettaient l’exécution de code, ce qui vous permet d’installer un petit espion sur la machine de votre conseiller bancaire. Or, il semble compliqué d’interdire les PDF !

Et cela sans parler de clés USB qui se font passer pour un clavier et qui tapent des commandes quand vous les insérez, ce qui n’entraîne pas directement une compromission de la machine mais, avec un utilisateur suffisamment pressé, bête ou mal formé (en général les trois), mène au même résultat ; ni des failles à bas niveau dans les pilotes qui sont potentiellement exploitables sans que vous ne vous rendiez compte de rien.

Le papier et un scanner, au moins il n’y a pas de danger… encore que si vous avez un scanner Xerox un peu ancien, l’algorithme de compression utilisé pourrait changer un 0 en 9 sur votre fiche de salaire (sans rire ! Xerox scanners/photocopiers randomly alter numbers in scanned documents [D. Kriesel] )

Dernière modification par sven337 (18/01/2018 21h15)

Au temps pour moi, pour ma méconnaissance des failles informatiques via clé USB.

J’ai eu un très bon retour de LCL (via Empruntis), suite à un rdv avec la directrice d’agence. Elle a fait étudier le dossier, avec des paramètres conforme à mes désirs et le dossier a obtenu un accord de principe. Voilà les paramètres :
Crédit en 2 lignes, une sur 25 ans à 1.82%, une sur 30 ans à 2.24%, pour un taux moyen à 2.1%. Mensualités de 1501€ (sur 30 ans, donc). Et surtout, apport à 100k€. L’endettement est calculé selon eux à 44%… mais ça passe ! Elle m’a bien précisé que "accord de principe" voulait dire que le dossier a déjà été étudié et qu’il n’y avait pas de risque de rejet ultérieur.

Bonjour,

1,35% semble effectivement intéressant.
Je suis moi aussi sur un projet immobilier, et après première discussion avec un courtier 1,4% m’a été proposé - 350K€ sur 25 ans. A priori les banques mutualistes semblent assez offensives pour le moment. Le seul inconvénient pouvant être l’obligation de souscrire leur propre assurance crédit, autour de 0,2%. Est-ce votre cas ?