Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?

rocambole · #26

Le délai pour l’usufruit est le même que pour la PP, logique d’ailleurs.

A ma connaissance seules Corum et Corum XL versent des loyers mensuellement.

niceday · #27

Que signifie pour vous "rentabilisé" ?
Ce n’est pas évident de savoir ce que vous mettez dans ce terme/calcul.

Fallout · #28

roudoudou a écrit :
Le délai pour l’usufruit est le même que pour la PP, logique d’ailleurs.

A ma connaissance seules Corum et Corum XL versent des loyers mensuellement.

Il me semble que Corum XL verse tous les trimestres. Il n’y a, je crois, que Corum qui verse tous les mois.

Springle · #29

@niceday lors de la souscription du crédit consommation il est possible d’indiquer que le motif est une trésorerie en vue d’investissement immobilier. Cela doit suffir à justifier la déduction du crédit.
Je ne l’ai pas moi même experimenté mais d’autres membres du forum en parlaient sur les rubriques dédiées.

rocambole · #30

Pour info quand même on parle de quelques centaines d’euros d’interêt par tranche de 10k
@Fallout : vous avez tout à fait raison seul Corum verse mensuellement

niceday · #31

Springle a écrit :
@niceday lors de la souscription du crédit consommation il est possible d’indiquer que le motif est une trésorerie en vue d’investissement immobilier. Cela doit suffir à justifier la déduction du crédit.
Je ne l’ai pas moi même experimenté mais d’autres membres du forum en parlaient sur les rubriques dédiées.

Je ne suis pas d’accord. Il faut une lettre d’affectation signéd par la banque au minimum pour que les intérêts puissent être déductibles.

maxlille · #32

Petit commentaire et retour d’expérience.

Je suis moi même passé par des prêts conso (boursorama < 1%) pour acheter des parts de SCPI (Immorente et Pierval Santé) en NP dans le but de diversifier un peu (choix de SCPI limité en AV).

Mon principal problème (sans compter le cash flow négatif pendant 4 ans) est l’imposition à l’issue du démembrement, en effet j’ai financé sur 4 ans de la NP 10 ans.

Donc certes pas d’imposition sur la durée du démembrement mais après imposition sur revenus fonciers: CSG qui vient d’augmenter + TMI ça pique.

Avec les rendements actuels et un TMI de 30% je vais générer du 2/2.5% net (!) donc je me suis arrêté à 50kEUR (valeur NP).

Donc pour moi avec un TMI 30 (ou+) clairement pas un "bon" investissement

rocambole · #33

En général vous faites de la NP et ciblez la date ou il y a aura remembrement pour correspondre à une date ou vos revenus vont baisser ou votre retraite.

niceday · #34

Vous pourriez également vendre vos parts à la fin du démembrement.

maxlille · #35

En général vous faites de la NP et ciblez la date ou il y a aura remembrement pour correspondre à une date ou vos revenus vont baisser ou votre retraite.

C’est ce que j’avais en ligne de mire (baisse du revenu et du TMI), mais vu la hausse de la CSG actuelle et la surtaxation des revenus fonciers (par rapport à la flat tax de 30% sur les valeurs mobilières) je ne prédis pas un avenir favorable pour ce genre de revenus…

Vous pourriez également vendre vos parts à la fin du démembrement.

C’est ce que j’ai en tête effectivement!

rocambole · #36

Le principal problème à détenir via une structure transparente en ou direct est l’instabilité fiscale dans ce pays avec des taux et impôts qui changent tout le temps.

L’IS a des désavantages mais il est (relativement) stable dans le temps ou moins sujet au changement

Flyz57 · #37

maxlille a écrit :
En général vous faites de la NP et ciblez la date ou il y a aura remembrement pour correspondre à une date ou vos revenus vont baisser ou votre retraite.
C’est ce que j’avais en ligne de mire (baisse du revenu et du TMI), mais vu la hausse de la CSG actuelle et la surtaxation des revenus fonciers (par rapport à la flat tax de 30% sur les valeurs mobilières) je ne prédis pas un avenir favorable pour ce genre de revenus…

Vous pourriez également vendre vos parts à la fin du démembrement.
C’est ce que j’ai en tête effectivement!

Je ne comprends pas le principe de surtaxation.
Lors de votre achat en NP, les règles d’imposition des revenus fonciers étaient les mêmes qu’actuellement.

maxlille · #38

Lorsque j’ai réalisé mon investissement la CSG était à 15.5% et la flat tax n’existait pas.

Désormais, fiscalement, il devient plus intéressant de réaliser certains investissements au détriment de celui-ci.

Je prends par exemple l’investissement en crowdfunding immobilier (idem pour les plus-value sur cession de valeurs mobilières)

Avant => imposition des obligations (sous-jacent quasi fonds propres dans le cadre de la promotion/commercialisation/construction) TMI+CSG en gros 30+15.5 => 45.5%

Maintenant => 30%

A mon sens, les revenus fonciers, exclus de cette reforme, sont, de façon relative, surtaxés par rapport aux autres investissements car nous sommes toujours soumis à CSG+TMI.

A refaire je ne sais pas si j’aurais fait le même investissement car in fine:

SCPI remembrées rendement brut aujourd’hui +- 4.5%, net 2.3%
Obligations 12/24 mois aujourd’hui (pas le même risque on est bien d’accord): 10% brut, 7% net.

Il y a 6 mois l’arbitrage était clair pour moi, l’investissement en obligations était très risqué avec un rendement relativement faible => 10% brut, 5.3% net

Donc arbitrage entre risque moyen (SCPI) rendement 2.3% net et risque élevé (obligation crowdfunding) à 5.3% => SCPI
Arbitrage risque moyen (SCPI) rendement 2.3% net et risque élevé à 7% => la question se pose.

Si je devais utiliser 20/30kEUR de prêt conso taux faible aujourd’hui est-ce que je referais un investissement en NP SCPI ? Pas certain.

J’ai conscience que les deux investissements ne sont pas immédiatement comparables, SCPI NP long terme, obligations court terme.
Cependant c’est une question qui se pose à l’instant T lors de la décision d’investir, ou non. On ne va pas refaire l’histoire

Dernière modification par maxlille (05/01/2018 14h35)

cedREIM · #39

Si je puis me permettre le contenu de cette discussion est en totale contradiction avec les règles élémentaires d’une gestion actif passif : On ne finance pas un actif long avec une ressource courte.

Ça c’est pour la théorie, après je comprends bien que les objectifs et les organisations de chacun sont différentes. Cela a peut être du sens pour certains, dans des cas particuliers, mais cela ne m’étonne pas que Maxlille ne referait probablement pas la même opération aujourd’hui.

L’effet de levier est faiblement utilisé au final. La composante durée est bien plus génératrice de valeur ajoutée que la composante taux dans l’effet de levier. Dit autrement il vaut mieux un différentiel de 2% sur 15 ans qu’un différentiel de 3% sur 4 ans. La création de valeur est bien meilleure dans le 1er cas.
Si on ajoute a cela que les frais sont importants et qu’ils incitent donc à garder les parts sur une durée longue, je suis définitivement convaincu qu’il vaut mieux emprunter long terme, même plus cher.

maxlille · #40

J’ai le sentiment de faire des erreurs souvent (financement SCPI via prêt conso, investissement locatif cash flow négatif) mais grâce au forum je mesure le chemin parcouru lors que je fais de nouveaux investissements…

Hazdrubal · #41

Et que pensez-vous de l’achat d’usufruit de SCPI avec un crédit conso ?

GoodbyLenine · #42

L’achat d’usufruit de SCPI avec (ou sans) un crédit conso et un TMI de 30% aura un rendement négatif (il faudra payer 30%+17.2% du revenu foncier). Donc à oublier.

rocambole · #43

Le seul financement que j’ai (je précise bien) trouvé interessant était de financer de l’achat d’US dans une SCI IS sur 4 ou 5 ans avec un crédit conso boursorama sur 4 ans à 0,95%.

aymen1987 · #44

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Est-ce intéressant pour commencer les SCPI ?

Fabipm · #45

Bonjour,

C’est un prêt vraiment court terme pour un placement qui se veut long terme (> 8-10 ans).
Vous allez devoir vite rembourser la somme investie alors que les loyers qui vont tomber seront faibles.

Faites le calcul de ce que vous allez devoir sortir par mois, vous verrez.

Donc Je dirais que la durée du prêt n’est pas du tout optimale en comparaison à la durée recommandée du placement.

Cordialement,

Fabipm

Kabal · #46

roudoudou a écrit :
Le seul financement que j’ai (je précise bien) trouvé interessant était de financer de l’achat d’US dans une SCI IS sur 4 ou 5 ans avec un crédit conso boursorama sur 4 ans à 0,95%.

Roudoudou, les intérêts sont-ils déductibles au sein de la SCI ou avez-vous pris un financement pour ne pas avancer la somme et tant pis pour la déductibilité ?

rocambole · #47

Les interêts ne sont pas déductibles et s’élèvent de toute facon à 250 euros au total (environ) sur 5 ans (pour 10 000 euros) ce qui représenterait 32 euros d’IS économisés sur 5 ans.

J’ai plutôt pris un financement pour ne pas avancer la somme

Tssm · #48

Les intérêts le seront finalement
Car Roudoudou va apporter la somme empruntée à titre perso chez boursorama en CCA De La SCI IS
Il va facturer des intérêts chaque année, CeSt 1,67% max pour 2017 par exemple
Cela augmentera les charges déductibles de la SCI IS, créera du CCA pour les retraits net d’impôt futurs et minorera lIS
Roudoudou fera même du "gras" perso entre son taux d’emprunt à 0,95% et le taux facturé à la SCI, auquel il faudra bien sûr appliquer la flat tax De 30%

rocambole · #49

Tssm a écrit :
Les intérêts le seront finalement
Car Roudoudou va apporter la somme empruntée à titre perso chez boursorama en CCA De La SCI IS
Il va facturer des intérêts chaque année, CeSt 1,67% max pour 2017 par exemple
Cela augmentera les charges déductibles de la SCI IS, créera du CCA pour les retraits net d’impôt futurs et minorera lIS
Roudoudou fera même du "gras" perso entre son taux d’emprunt à 0,95% et le taux facturé à la SCI, auquel il faudra bien sûr appliquer la flat tax De 30%

Sur la théorie tout à fait ! Par contre payer des interêts en soi ne crée pas du CCA non ?

J’amende la fin : Ca ne sera pas la flat tax comme je touche moins de 2000 euros d’interêts par an je prendrai l’option pour le prélevement libératoire de 24% (il me semble que c’est encore en vigeur). Mais en pratique : Tout ca pour des queues de cerises, (étant donné les montants) je ne le ferai pas.

Kabal · #50

Tssm a écrit :
CeSt

Par curiosité, cela veut dire quoi exactement même si j’ai compris que le 1.67% doit avoir un lien avec la rémunération max des CCA.

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roudoudou a écrit :

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#48 22/01/2018 12h17

#49 22/01/2018 12h51

Tssm a écrit :

#50 22/01/2018 12h54

Tssm a écrit :

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