OPCI Burger King : rendement prévisionnel de 8%

Le rendement prévisionnel de 8% est attractif mais je ne suis pas sûr qu’il soit réaliste.

Un endettement à plus de 60%, un loyer qui couvre juste un peu plus que les remboursements de la dette… à cela, on ajoute les frais de gestion et je ne suis pas sûr qu’il reste réellement du rendement au bout du compte.

Tout cela, pour des constructions la plupart du temps en zone commerciale, tellement personnalisées qu’elles ne peuvent être transférables tel quel.

Avec un seul locataire, le groupe Bertrand, il y a un risque supplémentaire. D’autant plus, que le groupe Bertrand a racheté le groupe Flo, en mauvaise situation, l’année dernière.

Je ne suis pas vraiment attiré de prime abord.

Ce sont les frais qui me gênent mais le business modèle me plait.
Ceux qi ont des actions Mc Donald’s, le dividende provient en grande partie de la location et non pas de la vente de burger.
Même si les emplacements ne sont pas primes, les quicks étaient auparavant positionnées dans des secteur recherché, mcdonlad’s a lui étendu sa zone de chalandise.
Mais même mcdo sur les petites points de vente est très bénéficiaire (j’ai eu l’occasion d’échanger avec des franchisés et des responsables régions).

L’autre problème est el ticket entré à 100K€ min.
Si j’avais un patrimoine conséquent, j’en aurais pris une louche sans soucis.

nanou a écrit :

(le loyer est fixe à 5% du CA)

Houla !
Alors d’abord si c’était le cas, le loyer ne serait pas fixe. Mais alors pas du tout!
Ensuite ce que l’on lit dans l’article "Le projet est présenté en exclusivité à BK OPCI qui définit un loyer avec le groupe (avec un taux d’effort, c’est-à-dire un ratio de loyer sur chiffre d’affaires en moyenne de 5%)" ne veut pas dire "le loyer est fixe à 5% du CA".
Il faudrait analyser plus en détail comment est déterminé le loyer mais à priori c’est un loyer normal avec une partie qui dépend du chiffre d’affaire, il faut voir dans quelle proportion, pas sûr que cela soit significatif.

C’est pas ce qui est écrit:

Le projet est présenté en exclusivité à BK OPCI qui définit un loyer avec le groupe (avec un taux d’effort, c’est-à-dire un ratio de loyer sur chiffre d’affaires en moyenne de 5%)

Ne veut pas dire que le loyer est fixé à 5% du CA, ni même qu’il sera réévalué. Cela est juste une estimation. Il faut comprendre que chaque loyer sera négocié au cas par cas donc, en fait, qu’il n’y a aucune règle établie. Au final, les écarts peuvent être considérable … dans un sens comme dans l’autre.

Bien joué, j’ai du mal à comprendre la génération de surperf, remarque la LTV semble énorme mais donc le risque aussi.

Le financement à taux variable est que partiellement couvert et la collecte est "régulée" mais pas fermée

oui on joue sur les mots, mais l’idée principale c’est qu’ aussi bien sur BK OPCI et que sur PPG ils cherchent à réguler la collecte (100k max sur PPG) et qu’il y aura donc d’autres fenêtres pour rentrer.
A suivre

spot a écrit :

oui on joue sur les mots, mais l’idée principale c’est qu’ aussi bien sur BK OPCI et que sur PPG ils cherchent à réguler la collecte (100k max sur PPG) et qu’il y aura donc d’autres fenêtres pour rentrer.
A suivre

En effet, je suis rentré en juin / juillet.
Mon premier bulletin trimestriel annonce 3,3% et en YTD cela donne du 9,39% pour 2019. Plus que prévu du à la renégociation de certains loyers.

Le levier intégré est le principal mécanisme.
Aucun loyer n’est versé à l’actionnaire. Le gain se fait par augmentation de la valeur des parts.

Récemment plusieurs articles de presse sont sortis sur le groupe Bertrand qui vise Léon de Bruxelles et dont l’appétit ne s’arrête pas.
Donc plusieurs autres point d’entrées sont à prévoir.

Exemple d’article :
BFM Business
Ouest France

Je ne pense pas qu’on puisse mettre d’immobilier en PEA
Pour le PEA PME, c’est de toute façon raté car le plafond de 75K ne cadre pas avec la souscription minimale de 100K
L’OPCI peut être détenu sur un contrat d’AV

Dernière modification par Tssm (11/11/2019 11h22)

Tssm a écrit :

Pour le PEA PME, c’est de toute façon raté car le plafond de 75K ne cadre pas avec la souscription minimale de 100K

Non.

Le plafond du PEA-PME est porté à 225 000 € (contre 75 000 € jusqu’à présent) à la condition pour ceux qui détiennent à la fois un PEA "classique" et un PEA-PME, que l’enveloppe globale reste comme actuellement inférieure à 225 000 €, sous peine de sanctions. Les épargnants ont donc une possibilité de choisir la répartition de versements entre leurs deux plans, le plafond du PEA « classique » demeurant toujours fixé à 150 000 €.

Un univers plus large pour le PEA-PME
La loi prévoit que dans un but de développement du financement participatif, les titres provenant du crowdlending pourront être inclus dans les PEA-PME, y compris des obligations et des minibons.

Les titres proposés sur ces plateformes de financement participatif par des instruments de dette, seront plus largement éligibles au PEA-PME. Il s’agit notamment des titres participatifs, obligations à taux fixes et minibons qui pourront y être inscrits.

C’est sur cette partie ou j’ai un doute. Est ce que ce sera aussi pour les fonds de bonds ?

@alex470 fonds confondez certaines choses, autant j’ai un doute qu’un fonds d’oblig soit éligible au PEA PME autant la catégorie d’investisseur n’y est pour rien, une personne physique peut être un investisseur pro ou retail, elle peut d’ailleurs demander à y être classifiée ou non à son PSI.

Une sté peut être classé en retail par ex…c’est une confusion de croire que particulier = retail

alex470 a écrit :

@RobertMiles
*Pouvez vous préciser dans quelle enveloppe vous avez souscrit vos parts ?
*Comment bénéficiez vous de la qualité "d’investisseur professionnel ou assimilé" qui semble être exigé ?

*Je rebondis sur la possibilité d’investir via une structure à l’IS. Au vu du ticket d’entrée de 100 ke, et de la plus value potentielle, l’investissement via structure IS, à fiscalité constante (…), semble défavorable fiscalement, dans de nombreuses situations, par rapport à une détention en directe. En directe, il y a le PFU à 30%, Vs en société IS, un impôt société au taux principalement de 28% (peut être un peu de 15% ?), auquel il faudrait ajouter un PFU en cas de distribution de dividende.

J’ai souscris mes parts via ma holding familiale / patrimoniale (SC à l’IS), au travers d’un CGP.
La souscription est inscrite en compte titre au nominatif pur par la Société Générale pour le compte de Pierre 1er Gestion.

La fiscalité est le coeur du sujet et il existe d’innombrables situations individuelles.
Compte tenu du ticket d’entrée, il est primordial de le discuter avant tout dépôt.

En l’occurence me concernant, la SC est encore fortement endettée (envers moi, via compte courant d’associé), et donc non imposable. L’idée est qu’elle le reste pour un moment, via des investissements avec crédit bancaire.
D’ici à ce que je dégage un bénéfice annuel qui dépasse la taxation à 15%, il va s’écouler de nombreuses années).

Pour l’éligibilité à la souscription, le prospectus renvoi à l’article D.533-11 du Code monétaire et financier.
Je n’arrive pas à citer le paragraphe du prospectus du support d’investissement.

Les éventuels intéressés peuvent me contacter par MP.

Bonne journée,