OPCI Burger King : analyse d'un investissement immobilier atypique
Cette discussion porte sur l'OPCI Burger King, un fonds d'investissement immobilier spécialisé dans les murs de restaurants Burger King. Les membres débattent de son attractivité, notamment concernant le rendement prévisionnel initialement annoncé à 8%, et analysent les risques liés à cet investissement. Un point crucial concerne la diversification du portefeuille, jugée insuffisante par certains participants en raison de la forte dépendance au groupe Bertrand, seul locataire des actifs. La liquidité est également mise en question, l'accès aux parts se faisant principalement par l'intermédiaire de conseillers financiers.
Les participants échangent sur les arguments pour et contre cet investissement. Le rendement attractif et la nature peu cyclique du secteur de la restauration rapide sont mis en avant. Cependant, un endettement important (autour de 60%), des frais de gestion importants et le risque lié à un locataire unique sont pointés du doigt comme des facteurs de risque. Des questions concernant la fiabilité du rendement prévisionnel sont soulevées, certains membres estimant qu'il est surestimé compte tenu des frais et de l'endettement. L'évolution du taux d'effort (loyer sur chiffre d'affaires) est également discutée, son caractère non fixe soulevant des interrogations.
Au fil de la discussion, des informations actualisées sur la performance de l'OPCI sont apportées par des membres ayant investi. On observe des rendements significatifs au fil des années, dépassant largement les prévisions initiales. La stratégie de levier financier intégré au fonds, permettant un rendement accru, est également expliquée. Cependant, la discussion souligne également les difficultés liées à la liquidité des parts et à la nécessité de passer par des intermédiaires financiers. Le mécanisme de plafonnement des rachats est évoqué à plusieurs reprises, témoignant des difficultés de sortie pour certains investisseurs.
Enfin, la question de l'éligibilité de l'OPCI à des dispositifs d'épargne comme le PEA ou le PEA-PME est abordée. La discussion met en évidence la complexité de cette question et le fait que l'investissement dans l'OPCI Burger King est principalement destiné à une clientèle professionnelle ou assimilée. Différents aspects fiscaux liés à l'investissement en direct ou via une société sont également abordés, soulignant l'importance d'une analyse fiscale personnalisée avant toute souscription.
La discussion révèle une évolution du stratégie d'investissement de l'OPCI, avec une diversification progressive au-delà des murs de Burger King, notamment par l'acquisition d'actifs Grand Frais. L'impact de la crise sanitaire liée au COVID-19 sur la performance de l'OPCI est également abordé, soulignant la nécessité d'une gestion du risque adéquate dans ce type d'investissement.
Bonjour
Quelqu’un a-t-il regarde cet opci :
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Le risque etant de savoir si le groupe bertrand qui a acquis la licence burger king, renouvellera les baux au bout des 10 ans.
Mots-clés : hotelerie restauration, immobilier commercial, opci bk
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Hall of Fame Marrant. Je ne m’y aventurerais pas, ce n’est pas assez diversifié, trop illiquide et il y a des frais à tous les étages qui d’ailleurs ne sont pas abordés par l’article. Il serait intéressant d’en connaitre les détails.
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Le rendement prévisionnel de 8% est attractif mais je ne suis pas sûr qu’il soit réaliste.
Un endettement à plus de 60%, un loyer qui couvre juste un peu plus que les remboursements de la dette… à cela, on ajoute les frais de gestion et je ne suis pas sûr qu’il reste réellement du rendement au bout du compte.
Tout cela, pour des constructions la plupart du temps en zone commerciale, tellement personnalisées qu’elles ne peuvent être transférables tel quel.
Avec un seul locataire, le groupe Bertrand, il y a un risque supplémentaire. D’autant plus, que le groupe Bertrand a racheté le groupe Flo, en mauvaise situation, l’année dernière.
Je ne suis pas vraiment attiré de prime abord.
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Bonjour !
Est-ce que les distributions pourront être payées (encaissés) avec des Whoopers ?
Si ce n’est pas le cas, je ne suis pas intéressé…
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Ce sont les frais qui me gênent mais le business modèle me plait.
Ceux qi ont des actions Mc Donald’s, le dividende provient en grande partie de la location et non pas de la vente de burger.
Même si les emplacements ne sont pas primes, les quicks étaient auparavant positionnées dans des secteur recherché, mcdonlad’s a lui étendu sa zone de chalandise.
Mais même mcdo sur les petites points de vente est très bénéficiaire (j’ai eu l’occasion d’échanger avec des franchisés et des responsables régions).
L’autre problème est el ticket entré à 100K€ min.
Si j’avais un patrimoine conséquent, j’en aurais pris une louche sans soucis.
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Bonjour
Que voulez vous dire par "le dividende provient principalement de la location" en ce qui concerne les actions Mc Do ?
Je n’etais de prime abord pas tres interessee par ce produit pour les raisons evoquees par les autres membres (frais, locataire unique, exploitation par le groupe bertrand). Mais j’aime bien le cote investissement dans une activite de restauration rapide, qui est assez diversifiant et surement peu cyclique (le loyer est fixe à 5% du CA)
la dette au niveau des taux actuels est plutot une bonne chose.
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Hall of Fame nanou a écrit :
(le loyer est fixe à 5% du CA)
Houla !
Alors d’abord si c’était le cas, le loyer ne serait pas fixe. Mais alors pas du tout!
Ensuite ce que l’on lit dans l’article "Le projet est présenté en exclusivité à BK OPCI qui définit un loyer avec le groupe (avec un taux d’effort, c’est-à-dire un ratio de loyer sur chiffre d’affaires en moyenne de 5%)" ne veut pas dire "le loyer est fixe à 5% du CA".
Il faudrait analyser plus en détail comment est déterminé le loyer mais à priori c’est un loyer normal avec une partie qui dépend du chiffre d’affaire, il faut voir dans quelle proportion, pas sûr que cela soit significatif.
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Pardon c’st un un accent qui s’est perdu. ..Le loyer est fixé a 5% du ca previsionnel, puis réévalué à l’indice des loyers commerciaux.
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C’est pas ce qui est écrit:
Le projet est présenté en exclusivité à BK OPCI qui définit un loyer avec le groupe (avec un taux d’effort, c’est-à-dire un ratio de loyer sur chiffre d’affaires en moyenne de 5%)
Ne veut pas dire que le loyer est fixé à 5% du CA, ni même qu’il sera réévalué. Cela est juste une estimation. Il faut comprendre que chaque loyer sera négocié au cas par cas donc, en fait, qu’il n’y a aucune règle établie. Au final, les écarts peuvent être considérable … dans un sens comme dans l’autre.
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Petit retour sur ce fond dont je suis porteur de parts
On a fait 14,66% sur 2018
+51% en 3,5 années, bien au delà des 8% prévisionnel indiqué dans cette file
Je discutais l’autre jour avec un membre entre choisir des SCPI et des fonds professionnels. Il en existe beaucoup comme celui ci qui font au moins 7% par an
La performance s’explique aussi par un levier intégré (60% de dette chez BK pouvant aller jusqu’à 75%), par ailleurs utile pour les gens qui ont du mal à emprunter comme moi
Pour les chiffres 2018, on a un actif net de 100M, on actif brut de 250M (94 points de vente)
La dette a une durée moyenne de 12ans, un cout de 1,91%, 50% variable, 50% fixe, une partie du variable est hedgée
Le fond a touché 17M de loyers
Pour les frais :
Frais de gestion : 1M (soit 1% de l’actif net)
Frais de gestion immo : 2M
Frais d’acquisition
Le fond est bien sur fermé
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Bien joué, j’ai du mal à comprendre la génération de surperf, remarque la LTV semble énorme mais donc le risque aussi.
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Vous vous êtes reconnu :-)
Oui, vous remboursez une douzaine de millions par an de dette, cela fait déjà 10 point de perf sur un actif net à 100M
Je n’ai pas la part éventuelle du à une baisse des taux de capi dans la performance car je n’ai pas encore reçu le rapport annuel. Mais 17M/250M nous donne un taux de 7% qui n’est pas encore trop agressif à mon avis
Bien sur, cela va se rapprocher du taux cible avec le temps puisque le fond n’est pas extensible à l’infini car il est pratiquement déjà pleinement investi (fin en 2020 du maillage BK en France)
L’objectif initial était de tripler en 15ans, période de vie du fond
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Le financement à taux variable est que partiellement couvert et la collecte est "régulée" mais pas fermée
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1 #14 09/03/2019 07h36Oui, c’est ce que j’ai dit "une partie du variable est hedgée"
Pour être précis 50M sur 75M
J’aurais du dire "une grande partie du variable est hedgée"
La collectée n’est pas régulée, elle est belle et bien fermée. Allez la aussi, j’aurais du dire "suspendue"
Perspectives – Informations importantes
En l’absence de nouvelles acquisitions d’actifs à court terme, la société de gestion a décidé de suspendre les souscriptions pour le premier trimestre 2019
Vous avez d’autres commentaires intéressants ?
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oui on joue sur les mots, mais l’idée principale c’est qu’ aussi bien sur BK OPCI et que sur PPG ils cherchent à réguler la collecte (100k max sur PPG) et qu’il y aura donc d’autres fenêtres pour rentrer.
A suivre
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Tssm a écrit :
Mais 17M/250M nous donne un taux de 7% qui n’est pas encore trop agressif à mon avis
L’OPCI vaut donc essentiellement pour l’important levier intégré car une rentabilité brute de 7%, on peut la trouver également dans un certain nombre de SCPI.
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spot a écrit :
oui on joue sur les mots, mais l’idée principale c’est qu’ aussi bien sur BK OPCI et que sur PPG ils cherchent à réguler la collecte (100k max sur PPG) et qu’il y aura donc d’autres fenêtres pour rentrer.
A suivre
En effet, je suis rentré en juin / juillet.
Mon premier bulletin trimestriel annonce 3,3% et en YTD cela donne du 9,39% pour 2019. Plus que prévu du à la renégociation de certains loyers.
Le levier intégré est le principal mécanisme.
Aucun loyer n’est versé à l’actionnaire. Le gain se fait par augmentation de la valeur des parts.
Récemment plusieurs articles de presse sont sortis sur le groupe Bertrand qui vise Léon de Bruxelles et dont l’appétit ne s’arrête pas.
Donc plusieurs autres point d’entrées sont à prévoir.
Exemple d’article :
BFM Business
Ouest France
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Bonjour,
Par contre je me demande dans quelle mesure on peut peut être maintenant le loger dans un PEA ou PEA PME avec la nouvelle loi pacte cet OPCI ?
Si c’est le cas ca peut rendre la chose assez interessante non ?
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Je ne pense pas qu’on puisse mettre d’immobilier en PEA
Pour le PEA PME, c’est de toute façon raté car le plafond de 75K ne cadre pas avec la souscription minimale de 100K
L’OPCI peut être détenu sur un contrat d’AV
Dernière modification par Tssm (11/11/2019 11h22)
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Tssm a écrit :
Je ne pense pas qu’on puisse mettre d’immobilier en PEA
Pour le PEA PME, c’est de toute façon raté car le plafond de 75K ne cadre pas avec la souscription minimale de 100K
L’OPCI peut être devenu sur un contrat d’AV
Il peut être détenu par une société à l’IS / personne morale également.
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Tssm a écrit :
Pour le PEA PME, c’est de toute façon raté car le plafond de 75K ne cadre pas avec la souscription minimale de 100K
Non.
Le plafond du PEA-PME est porté à 225 000 € (contre 75 000 € jusqu’à présent) à la condition pour ceux qui détiennent à la fois un PEA "classique" et un PEA-PME, que l’enveloppe globale reste comme actuellement inférieure à 225 000 €, sous peine de sanctions. Les épargnants ont donc une possibilité de choisir la répartition de versements entre leurs deux plans, le plafond du PEA « classique » demeurant toujours fixé à 150 000 €.
Un univers plus large pour le PEA-PME
La loi prévoit que dans un but de développement du financement participatif, les titres provenant du crowdlending pourront être inclus dans les PEA-PME, y compris des obligations et des minibons.
Les titres proposés sur ces plateformes de financement participatif par des instruments de dette, seront plus largement éligibles au PEA-PME. Il s’agit notamment des titres participatifs, obligations à taux fixes et minibons qui pourront y être inscrits.
C’est sur cette partie ou j’ai un doute. Est ce que ce sera aussi pour les fonds de bonds ?
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Il serait intéressant de savoir si ce type de fond peut être éligible au PEA-PME.
Comme Tssm, j’en doute.
Les enveloppes PEA et PEA-PME sont destinées aux personnes physiques.
Le fond BK OPCI est réservé aux investisseurs relevant de la catégorie professionnelle ou assimilée.
Ces deux catégories sont opposées.
La destination des fonds me semble également être opposée. Le PEA PME vise à financer les PME, alors que le fond BK OPCI ne semble investir que dans l’immobilier de rapport (contrairement à des fonds comme ceux de Novaxia, investissant dans la transformation immobilière : Novaxia Investissement » Immo Club 6)
Au delà de ces considérations, qui ne reposent pas sur une lecture fine / analyse des textes régissant le PEA-PME, d’un point de vue pratique, pour quelle raison Pierre 1ère gestion s’enquiquinerait avec ces questions d’éligibilité de PEA-PME (destinés aux particuliers) lorsque la société vise une clientèle professionnelle ou assimilées ?
.
@RobertMiles
*Pouvez vous préciser dans quelle enveloppe vous avez souscrit vos parts ?
*Comment bénéficiez vous de la qualité "d’investisseur professionnel ou assimilé" qui semble être exigé ?
*Je rebondis sur la possibilité d’investir via une structure à l’IS. Au vu du ticket d’entrée de 100 ke, et de la plus value potentielle, l’investissement via structure IS, à fiscalité constante (…), semble défavorable fiscalement, dans de nombreuses situations, par rapport à une détention en directe. En directe, il y a le PFU à 30%, Vs en société IS, un impôt société au taux principalement de 28% (peut être un peu de 15% ?), auquel il faudrait ajouter un PFU en cas de distribution de dividende.
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@alex470 fonds confondez certaines choses, autant j’ai un doute qu’un fonds d’oblig soit éligible au PEA PME autant la catégorie d’investisseur n’y est pour rien, une personne physique peut être un investisseur pro ou retail, elle peut d’ailleurs demander à y être classifiée ou non à son PSI.
Une sté peut être classé en retail par ex…c’est une confusion de croire que particulier = retail
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@rocambole
Je me suis peut être mal exprimé.
J’ai bien conscience qu’une société peut être classée non professionnelle, c’est mon cas 
.
Par contre, je ne connais pas assez l’autre côté, pro/assimilés qui fond la demande d’y être rattaché. Je pense qu’il s’agit toutefois d’une minorité.
Je voulais mettre en avant que l’on avait deux catégories opposées. De ce fait, leur mariage me paraissait compliqué.
J’ai tendance à penser que des fonds réservés à des professionnels (on parle ici de OPPCI / SPPPICAV) ne sont pas la cible du législateur pour l’enveloppe du PEA-PME qui visent notamment à proposer un cadre fiscal favorable aux petits porteurs, mais également que les fonds professionnels n’ont pas pour cible les enveloppes PEA / PEA PME, qui ont des plafonds trop bas, et dont le nombre d’investisseurs particuliers professionnels ou assimilés doit être relativement restreint.
C’est toutefois peut être possible, je ne le sais pas. Jusqu’à maintenant, je n’ai pas vu de fonds réservés à des professionnels ou assimilés proposés dans le cadre de PEA / PEA PME, mais il est vrai que ma vision est surement très réduite par rapport au marché.
Je doute simplement que le fond puisse bénéficier du cadre de faveur du PEA/PME d’un point de vue légal (destination des fonds) et d’un point de vue pratique (Clientèle pro/assimilés et pea/pme).
Dernière modification par alex470 (13/11/2019 09h41)
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alex470 a écrit :
@RobertMiles
*Pouvez vous préciser dans quelle enveloppe vous avez souscrit vos parts ?
*Comment bénéficiez vous de la qualité "d’investisseur professionnel ou assimilé" qui semble être exigé ?
*Je rebondis sur la possibilité d’investir via une structure à l’IS. Au vu du ticket d’entrée de 100 ke, et de la plus value potentielle, l’investissement via structure IS, à fiscalité constante (…), semble défavorable fiscalement, dans de nombreuses situations, par rapport à une détention en directe. En directe, il y a le PFU à 30%, Vs en société IS, un impôt société au taux principalement de 28% (peut être un peu de 15% ?), auquel il faudrait ajouter un PFU en cas de distribution de dividende.
J’ai souscris mes parts via ma holding familiale / patrimoniale (SC à l’IS), au travers d’un CGP.
La souscription est inscrite en compte titre au nominatif pur par la Société Générale pour le compte de Pierre 1er Gestion.
La fiscalité est le coeur du sujet et il existe d’innombrables situations individuelles.
Compte tenu du ticket d’entrée, il est primordial de le discuter avant tout dépôt.
En l’occurence me concernant, la SC est encore fortement endettée (envers moi, via compte courant d’associé), et donc non imposable. L’idée est qu’elle le reste pour un moment, via des investissements avec crédit bancaire.
D’ici à ce que je dégage un bénéfice annuel qui dépasse la taxation à 15%, il va s’écouler de nombreuses années).
Pour l’éligibilité à la souscription, le prospectus renvoi à l’article D.533-11 du Code monétaire et financier.
Je n’arrive pas à citer le paragraphe du prospectus du support d’investissement.
Les éventuels intéressés peuvent me contacter par MP.
Bonne journée,
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