Pat69 [01] : étude de cas immobilier

Pat69 · #1

bonjour à tous et à toutes,

Je suis un nouveau membre, je me permets de remettre une présentation de mon profil afin que vous puissiez me cerner.

Je m’appelle PATTEN, 34 ans, marié, deux enfants, je suis cadre dans un grand groupe de logistique.

J’ai un grand défaut, je suis un novice dans l’investissement et j’ai toujours été frileux dans mes prises de risques.

Cela fait un mois, que je lis ce fabuleux site, je pèse mes mots, et à travers vos lectures, je me suis décider à être acteur de mon investissement afin de ne plus subir les offres commerciales des banques en terme d’épargne. Dès lors, je me lance dans la réalisation d’une construction d’une maison neuve pour mettre en location.

Analyse de l’environnement de mon secteur immobilier:

Nous sommes mutés depuis 2 ans dans la région du bugey (Ain), nous avons eu de grandes difficultés pour trouver une maison en location car beaucoup de demande et peu d’offre.

Cette région profite d’un grand camp militaire avec trois régiment, la centrale nucléaire et un parc d’activité, un bon réseau de communication et de transport. Nous sommes proche de la ville de Lyon qui se situe à 35 mn de voiture et 20mn en TER.

Mon projet immobilier locatif:

D’une valeur globale de 290000euro répartie:
Terrain: 410 m2 à 108000 euro;
Maison de 115 m2 en finition complète (peinture, cuisine, clôture, VRD, DO…) à 160000 euro;
frais de notaire estimée à 9000 euro;
taxe d’aménagement à 13000 euro;

A dès fin patrimonial, j’ai décidé d’acheter ce bien par SCI ( frais de notaire + ouverture compte et autres couts: 1500euro à ma charge).

Je finance ce projet par un crédit (au nom de la SCI) sur 20 ans avec assurance pour un montant de 1520 euro par mois.

Le loyer sera de 1100 euro par mois.

Donc je devrais rajouter tous les mois 500 euro de ma poche maximum ( ma capacité d’épargne est de 900 euro par mois et pour info j’ai déjà 145000 euro de coté placé sur divers supports).

Est ce intéressant comme projet? je n’ai pas encore signé.

Point particulier:[/b]

Hier, le constructeur m’informe que le lot à coté de mon terrain (identique) se libère car la personne n’avait pas eu son crédit immo. il m’annonce que le permis étant posé avant le 31/12/2017, il est éligible à la loi Pinel.

Il me propose de faire un transfert de permis de construire, de le modifier avec mon projet pour le même prix globale de 290000 euro.

Il m’annonce que je profite d’une réduction d’impôt maximum de 6000 euro sur 12 ans, mais que mon loyer devra passer de 1100 euro à 920 euro pour respecter les modalités pinel.

Qu’en pensez vous ? quelles solutions choisir? peut on faire un pinel en SCI?

merci pour vos conseils, soyez indulgent car je suis un vrai novice en terme d’investissement.

PATTEN

Mots-clés : immobilier, locatif, pinel, sci (société civile immobilière)

Bernard2K · #2

Bonjour,

Mes remarques :
- une maison : ce n’est pas parce que c’est ce qui vous a manqué que c’est ce qui vous rapportera le meilleur rendement locatif. Ce raisonnement est assez typique du débutant : "je veux fournir au futur locataire ce qui m’a manqué à moi en tant que locataire". Mais vous devriez vous placer uniquement en investisseur et vous demander ce qui vous rapportera le meilleur rendement locatif.
Regardez plutôt pour un petit immeuble ou pour des maisons en bande, avec des surfaces de chaque lot plus petites, le rendement sera meilleur sans aucun doute puisqu’on met plus de locataires sur le même terrain et qu’on mutualise une partie des coûts de la construction sur plusieurs lots locatifs.
Il y a un foreumeur qui a présenté une telle expérience de construction neuve avec de petits immeubles/maisons en bande, avec coût de construction bien maîtrisé et un excellent rendement locatif : Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements…

- Le dispositif Pinel est intéressant quand on construit neuf, à condition de maîtriser les coûts de construction (c’est à dire à condition que le constructeur n’augmente pas le prix de la construction parce que c’est un Pinel). Il faut être conscient que cela vous impose de louer nu pendant la durée de l’engagement (au choix : 6 ou 9 ans, reconductible 3 ans jusqu’à 12 ans maxi), avec une limite de revenus (peu pénalisant dans le cas général, mais pour une maison individuelle dans le Bugey il est probable que cela limite vraiment car les candidats à la location seront aisés) ainsi qu’une limite de loyer. Egalement une limite de délai de travaux (30 mois), de mise en location (12 mois après l’achèvement) et le respect de la RT2012.
Notez que le Pinel est reconduit jusqu’en 2021 pour les zones A, A bis et B ; si vous êtes dans une telle zone il n’est pas important que le PC ait été déposé avant le 31/12/17 ; en revanche si vous êtes en dehors de ces zones, le PC déposé avant le 31/12/17 est une condition sine qua none.

- Pour le Pinel, ça peut être nom propre ou SCI IR. La SCI IS est exclue. Le rendement locatif étant souvent meilleur sur de petites surfaces louées nues, vous pourriez 1) construire au moins une partie de logements de petites surfaces (cf. mon premier tiret) 2) envisager de les passer en meublé à l’issue de la période de location nue. Problème : meublé interdit en SCI IR (ou du moins : toléré jusqu’à 10 % des revenus de la SCI, interdit au-delà) ce qui imposerait, pour faire du meublé, de passer la SCI en IS à l’issue de la période d’obligation du Pinel.

- Le problème de la SCI IS est que les biens sont amortis (avantage fiscal durant la durée de détention) mais la plus-value est augmentée d’autant lors de la cession de l’immeuble.

- Il faut bien regarder les avantages/inconvénients de la SCI car les avantages sont loin d’être évidents. Vous parlez d’optimiser la transmission, mais avec la possibilité du démembrement (donner seulement la NP) on peut déjà pas mal optimiser une transmission sans forcément recourir à une SCI.

- A votre place, je regarderais très attentivement les deux projets suivants, alternatifs au vôtre :
1) faire, en nom propre, un petit immeuble comportant en totalité ou en majorité des appartements de petite surface. Louer ces appartements de petite surface en meublé, imposé en LMNP au réel. En première approche, on retrouve l’avantage d’une SCI IS (amortissement du bien qui permet de réduire fortement l’imposition) sans l’inconvénient (la plus-value n’est pas augmentée par les amortissements déjà constatés).
La demande de logements meublés doit être assez importante dans cette zone. La présence d’un jardin est un gros plus du point de vue de beaucoup de locataires (pelouse, jardinage, espace pour que son chat puisse sortir…).
D’ailleurs, il me semble que dans le Jura et en Suisse, il y a une tradition de "maisons de plusieurs familles", c’est à dire de grosses maisons comportant plusieurs appartements.
2) La même chose, mais en Pinel pour 6 ou 9 ans, puis passer en meublé en LMNP au réel à l’issue de la période d’engagement.

L’idéal étant de mettre tout cela dans un tableur excel pour voir les coûts, le revenu brut et net, et donc la rentabilité, de chaque option.

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2018 10h06)

InvestisseursIntelligents · #3

Bonjour Patten,

Première chose c’est bien que vous décidiez de passer à l’action dans l’immobilier. Par contre, je pense que votre projet n’est pas le bon.

D’après vos infos, vous aurez un loyer de 1100€/mois soit 13200€/an si l’on considère que vous n’avez pas de vacances locative dans votre bien.
Le tout pour un investissement de 290 000€. Cela vous donne une rentabilité brut bien trop faible à mon sens pour vous lancer dans un tel investissement (4.5%). Vous allez chaque mois faire un effort d’épargne et augmenter fortement votre capacité d’endettement. Ceux qui risque de nuire fortement à de futurs investissements, même si vous avez une bonne situation professionnelle à côté.

De plus, vous partez sur un projet à construire, ce qui implique des mensualités qui vont probablement tomber avant que vous encaissiez le moindre loyer.

Cherchez plutôt des projets avec des rentabilités plus élevé. Plutôt dans de l’ancien à rénover en essayant d’acheter au plus bas!

Bonne chance et bon courage !

Bernard2K · #4

Je ne peux plus modifier mon message, mais j’ai fait un lapsus. Je voulais écrire : "- Pour le Pinel, ça peut être nom propre ou SCI IR. La SCI IS est exclue. Le rendement locatif étant souvent meilleur sur de petites surfaces louées ~~nues~~ meublées (…)"

Range19 · #5

PAt69, j’ai fait deux fois ce type d’investissement il y a quelques années, le dernier en Sellier, plus avantageux fiscalement.
J’ai effectivement fait un effort d’épargne, mais sans constructeur j’ai maîtrisé les coûts.
Au final : un très belle perspective de plus-value et un bien chouette dans un secteur intéressant donc "liquide".
Dans ma petite tête, l’épargne consacrée à ce projet (environ 600 euros par mois) sur 10 ans sera devenue près de 300 000 euros dans 2 ans. Aucun de mes investissements boursiers ou en AV ne m’a offert cela avec sécurité et régularité métronomique.
Alors oui, je sais, pas de cash flow positif, mais j’aime bien utiliser ma capacité d’épargne à acheter ce qui me plaît. J’ai quelques copains qui ont des immeubles qui étaient très rentables. Avec le temps, il leur arrive de déchanter, d’avoir du mal à louer et surtout çà s’en débarrasser.
J’ai pour ma part moins de loyers / rendement sur revenus locatifs (ça m’arrange, je suis devenu très fiscalisé) mais une composante importante tient dans la valeur patrimoniale bien favorisée par l’effet multiplicateur du crédit et la liquidité.

Un détail : je ne me souviens plus bien, mais en achetant en SCI vous risquez d’être assujetti à une taxation particulière sur le terrain (TVA) qui peut générer un net surcoût. Voyez avec votre notaire.

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