Evolution des prix de l'immobilier : hausse ou baisse ?

Je relance ce vieux sujet après avoir vu un article du Monde indiquant que les prix parisiens viennent de battre leur record historique, le tout alors que le nombre de transactions est également très haut…

L’article en question:
A Paris, les prix de l?immobilier s?orientent vers un nouveau record

On mesure la pertinence des interrogations des initiateurs de cette file: honnêtement, je n’y aurais jamais cru…

Je n’arrive pas à m’expliquer comment le niveau des prix à Paris peut être aussi élevé à long terme…
Evidemment, il y a beaucoup de demande à Paris pour une offre à plat, évidemment, les taux sont très bas, mais quand même: comment les prix peuvent-ils se maintenir aussi haut, y compris sur des grandes surfaces? Je n’aurais jamais cru qu’il y ait tant d’acheteurs qui puissent mettre un million pour une RP pas si grande et pas si agréable! Il y a beaucoup plus de riches que ce que je croyais!

Il a dit qu’il substituait ses poches d’av a de la np donc on peut penser que oui, par contre je ne sais pas comment vous faites pour trouver des biens on ne me propose que des daubes a 11k/m2…

J’avais vu un bel immeuble qui m’intéressait chez PERL à saint Jacques fin 2016 mais j’ai trouvé les prix de commercialisation tout de même élevés pour le 14eme et je n’aurais pas pu bénéficier du levier alors j’ai pas donné suite

Mais pour un résident français fiscalisé au TMI marginal + PS + ISF, ce type d’investissement à pour moi beaucoup de sens

Flavius a écrit :

Pour ma première acquisition il y a 3 ans je n’ai pas eu recours à l’emprunt, un 39m2 dans le XVeme immeuble déjà construit. Pour la seconde ce mois-ci, les taux sont si bas que je n’ai pu résister à faire du levier sur 10 ans. A noter: ma banquière qui ma dit que l’assurance crédit était inutile puisque je conserve chez elle (via un Pep ) un montant à peu prés équivalent (et de rendement  net  supérieur à l’emprunt) au montant emprunté. Toujours environ 0,25% de gagné par an…
Je suis directement en contact avec Perl pour sourcer les biens immobiliers, même si après je passe via un ami cgp.

Bonjour Flavius,
Je réfléchis de plus en plus à l’éventualité de l’acquisition d’un bien en nue propriété sur le marché secondaire (les programmes commercialisés dans le neuf me semblent surévalués). J’en suis au stade de la réflexion et ai effectué pas mal de recherches sur internet.
J’ai noté que si les programmes neufs étaient bien mis en avant (j’imagine que les marges offertes aux CGP expliquent ceci), c’est beaucoup moins le cas pour les biens en NP sur le marché secondaire (j’ai noté qu’un ou deux sites internet publiaient quelques annonces de revente en nue propriété).
Pourriez-vous nous faire partager votre expérience   ?
- Y a t-il des CGP spécialisés dans ce domaine ou convient-il de s’adresser directement aux différents promoteurs des programmes neufs  (PERL, IPLUS etc, …) ;
- Y a t-il beaucoup d’offres ? Convient-il d’être très réactif ?
- Les prix des NP sur le marché secondaire vous semblent t-ils plus intéressants que ceux proposés dans le neuf ;
- d’après mes lectures, la plupart des programmes en NP sont élaborés dans la cadre de l’ULS (usufruit locatif social); Quid du dénouement de l’opération (risque de voir le locataire refuser de partir, remise en l’état du logement par l’usufruitier ? ).

Pour ma part, (cf ma présentation) j’investis sur un marche de "niche" dans le LMNP packagé sur le marche secondaire.

Au plaisir de vous lire.

Merci Flavius pour votre réponse.
Concernant PERL, j’ai noté que cet opérateur vient de boucler un programme dans le 15eme (éco-quartier Boucicault), la réalisation est belle et de standing. L’emplacement est quant à lui excellent (une des facades de l’immeuble  donnent sur un square, l’autre sur les allées piétonnes de l’éco-quartier). Bref un environnement très calme : un luxe en plein Paris.
D’après mes lectures récentes (Le Particulier), pour l’instant aucune opération en ULS n’a encore été dénouée. Je vous avoue que j’attends de voir, pour les premières opérations menées au début des années 2000, si la libération des appartements ne donne pas lieu à des difficultés (locataire récalcitrant, bailleur social qui ne respecte pas ses engagements, état de la copropriété au terme de la période de nue propriété, …). C’est un point qui me taraude.
Je suis d’un naturel très prudent, pourtant je me suis lancé il y a maintenant plus de 10 ans dans le LNMP packagé (marché secondaire), et Dieu sait si ce type d’investissement, s’il est mené à la légère, peut conduire à de grosses déconvenues, … comme quoi, …
Flavius envisageriez-vous un achat en NP sur le marché secondaire (j’y vois quelques avantages : bénéficier d’une durée de démembrement plus courte, pouvoir apprécier la qualité de construction et l’entretien de l’immeuble, bénéficier d’emplacements de premier choix, …) ?
Pour ceux que cela pourrait intéresser, voici un lien vers un site que j’ai repéré sur internet et qui propose quelques biens sur le marché secondaire.

Nuepro immo: Spécialiste de l’achat et vente de biens en nue propriété

Dernière modification par LMNP757575 (31/01/2017 16h31)

Bonjour,

Je me permets de relancer la discussion sur ce que je constate actuellement sur le marché lyonnais mais qui je pense est applicable à de nombreuses villes en France (Bordeaux par ex.).

La capitale des Gaules connaît une évolution forte du prix de l’immobilier ces dernières années. Un appartement que j’ai dans le centre a pris 20% en 4 ans. Individuellement, je ne peux qu’en être satisfait mais j’essaie de voir plus large. Je crains la création d’une bulle et des effets néfastes qui peuvent s’en suivre.

Pendant souvent cette ville a, je pense, été sous-évaluée quand elle était en moyenne à 4000€/m². Sauf que là le marché s’emballe et je vois des studios affichés à 6500-7000€/m² (se vendent-ils au moins ?), c’est presque les prix parisiens, on marche sur la tête. Cette tendance me paraît assez dangereuse mais je suis très curieux de lire vos analyses, pas uniquement sur Lyon bien sûr, mais sur ce type d’inflation sur les prix.

Dans ce contexte, quelle est la stratégie à avoir :
- sur le court terme, par exemple sur une activité d’achat/revente ?
- sur le moyen terme, par exemple si le marché continue de grimper comme cela a été le cas ces dernières années ?
- sur le long terme, avec du locatif ?

Merci par avance pour vos contributions !

J’ai fait le même constat que vous dans la ville rose. Selon moi, c’est un effet de la métropolisation:

Métropolisation ? Wikipédia

En tant qu’investisseur immobilier avec une vision long terme: j’ai prospecté et acheté dans une ville "satellite". Je mise sur la rurbanisation… D’autres préféreront parier sur la gentrification possible de certains quartiers populaires de grandes villes (par exemple, sur Toulouse: le quartier Arnaud Bernard).

Wogle a écrit :

Sauf que là le marché s’emballe et je vois des studios affichés à 6500-7000€/m² (se vendent-ils au moins ?), c’est presque les prix parisiens, on marche sur la tête.

Vous prenez un exemple extrême pour le comparer à Paris. A ce compte là le même genre de bien se retrouve en vente à 14k-16k€ du mètre carré dans la capitale et je peux vous dire qu’il s’en vend.
On reste donc très loin des prix de la capitale, la moyenne à Lyon est plus de deux fois inférieure qu’à Paris, il n’y a rien d’extraordinaire.
Je peux vous dire que la location saisonnière ou les taux ne changent pas tellement la donne, beaucoup de gens achètent cash dans la capitale et la lutte contre ce type de location n’a en rien fait baisser les prix.
Beaucoup d’idées reçues dans votre message je trouve.

Ici, contexte de petite ville en périurbain, les formations de négociateur immobilier commencent à être proposées par PE.

Ça sent la reprise de marché, attention à se désengager avant l’éclatement la bulle si vous cherchez la PV.

Crise en 2008, nous sommes juste 10ans après… Il parait que l’immobilier est un marché cyclique…

Je pense qu’on est au début.

Les prix me semblent orienter à la hausse.

D’après l’Insee le prix des logements anciens (source ici) :
- A fortement augmenté en 2010 et 2011
- A reculé entre 2012 et 2015 (reprise à partir de fin 2015)
- A progressé en 2016 et 2017 (surtout en 2017)

Au T4 2017, l’indice était de 108,1 (base 100 en 2010). Cela étant dit, il semble y avoir deux marchés :
- Les maisons : indice 103,9 au T4 2017 (base 100 = en 2010)
- Les appartements: indice 114,2 au T4 2017 (base 100 = en 2010)

On est donc sur une croissance annuelle moyenne des prix de +1,1% p/an entre 2010 et 2017 (+1,9% pour les appartements, +0,5% p/an pour les maisons). Quand on enlève l’inflation, ça ne laisse pas grand chose - ce qui indique en effet une tendance plutôt stagnante, dans le sens de l’hypothèse de BenBBB.

Évidemment, il y a des disparités territoriales. Par ex., les appartements parisiens ou lyonnais progressent vite (de l’ordre de +5% et 4,5% p/an) tandis que les prix de l’immobilier reculent tendanciellement en PACA.

Vous vous obstinez à parler de stagnation or c’est faux.
Alors si vous concluez stagnation parce que le prix de 2008 est proche de celui de 2018, tout en faisant abstraction de ce qui s’est passé entre ces 10 années, en l’occurrence une baisse (avant le début du graphique ci-dessous) suivie d’une franche remontée puis re-baisse et re-montée dernièrement, c’est vraiment prendre un raccourci de dire que ça stagne.
Les prix depuis 2008 tout comme depuis 1998 ont tout fait sauf stagner et je ne parle même pas des disparités géographiques:

Source l’excellent article mis en lien par Carignan et qui mérite largement un +1.