Marchand de biens immobiliers : quelles assurances obligatoires ?

Moi, j’ai une société (SARL) qui porte un local commercial acheté en tant que marchand de bien (donc avec droit réduit), je n’ai aucune assurance pro

Mais il s’agit d’un achat pour revendre avant le terme des 5 ans, aucun travaux n’a été effectué à part un coup de peinture blanche et un lino pour rendre le local propre dans le cadre de sa location, ce qui est peut être loin de votre feuille de route personnelle

Dans mon cas, la SARL "marchand" est détenue pas ma SAS. Il n’y a que des flux de financement entre les deux et le paiement de frais de gestion sur les encaissements de la SARL, ainsi que les interets du CCA

Je préfère isoler les différents projets dans des SARL dédiées, c’est moins porteur de risques sur le patrimoine global et cela permet de tirer la chasse après chaque opération

Oui mère fille pour les dividendes. L’éxonèration de 95% reste assez correcte comme non double imposition

Aucun salaire sur la SARL

On pense toujours à tort ou à raison que la responsabilité est plus limitée sur une SARL que sur une SAS

J’ai d’ailleurs un emprunt bancaire sur cette SARL pour refinancer l’acquisition de ce bien et je ne suis même pas caution

Amusant que l’on parle encore de TVA sur marge en 2018 comme régime fiscal des MDB alors que cela n’est plus la fiscalité des MDB depuis presque 10 ans, 2010 peut être, à rechercher

La TVA sur marge est désormais une option pour le MDB, elle est intéressante dans assez peu de cas, généralement quand vous avez beaucoup de TVA à déduire pour faire une lapalissade. Il suffit de faire les calculs

Bonjour,

Après plusieurs recherches, voilà ce que j’ai compris :
- Il faut différencier les travaux légers et les travaux lourds, les garanties à apporter à l’acheteur ne sont pas les mêmes.
- Dans le cadre de travaux légers de rénovation, l’assurance du MDB n’est pas obligatoire, mais il peut quand même être attaqué pour vices-cachés par l’acheteur. Pour la différence entre travaux légers et lourds, c’est à la justice de trancher et l’acheteur ne pourra pas exiger un remboursement du bien si le MDB n’est pas solvable (c’est-à-dire s’il n’est pas assuré).
- Dans le cadre de travaux lourds (exigeant permis de construire, touchant aux fondations…), le MDB doit fournir à l’acheteur les garanties assimilées à de la promotion (art. 1792 du Code civil) : garantie décennale sur les travaux, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie d’achèvement.

Sources :
Lien 1
Lien 2
Lien 3

Par contre, ce que je n’ai pas compris, c’est que l’acheteur peut quand même attaquer le MDB pour vices-cachés même si ce n’est pas le MDB qui a fait les travaux lourds ?
Exemple : j’achète 2 appartements dans un immeuble, je n’ai pas connaissance de défauts, je fais des rénovations, je revends les appartements, 3 ans plus tard il y a des fissures dans l’immeuble et estime que c’est un vice-caché, l’acheteur peut m’attaquer ?

Dernière modification par Wogle (22/02/2018 15h40)

Dans ce cas, quelle est la logique sous-jacente ? Il est considéré que c’est au MDB de faire les vérifications nécessaires sur le fait qu’il ne vend pas un bien avec vices cachés, même s’il n’en est pas responsable ?

Oui je suis d’accord avec vous les informations se contredisent et ne sont souvent pas assez précises. Par contre je ne suis pas certain que cela soit du domaine de compétences d’un expert-comptable, mais tant mieux si le votre peut y répondre :-)
En tous les cas si vous avec une information plus précise ce sera avec plaisir pour vous lire, m’intéressant également à l’activité de MDB et me posant les mêmes questions que vous.

D’ailleurs que pensez-vous des informations données dans l’onglet "Quelques aspects de la règlementation de l’activité" de ce lien qui cite bien les articles de loi, et qui précise justement quelles sont les obligations à proprement parler du MDB ?

Oui mais c’était en 2014/2015 et cela ne semble pas être passé ?

Pour mon cas, se n’est pas un problème car je capitalisé et achèterai avec les bénéfices d’autre bien.

Mais la fiscalité refroidis par moment … dans mes calculs je suis à 60-65% de versé en impôt divers pour avoir l’argent sur mon compte net d’impôt sur l’ensemble de mes bénéfices.

Sinon il faut faire de petites opération et ne pas dépassé 38120 euros de bénéfice annuel pour réduire ce %.

Après pour l’assurance Philippe, vous avez déjà tater ?
Une personne qu’on connaît bien en commun me dit qu’il n’a aucune assurance et arrive à faire des vente ( enfin 1 en ce moment ).
Ma notaire me dit que les mdb qu’elle côtoie ont des assurances.
Sur ce qu’on recherche cela se contredit ..

Philippe30 a écrit :

Attention  si le versement de dividende excédent 10 % du capital social alors ces dividendes seront assujettis aux cotisations sociales sans pour autant être considérés comme un salaire
Charges sociales sur les dividendes en SAS et en SASU dès 2015 ? | Le coin des entrepreneurs

Philippe

>> Cela a été retoqué il me semble, non ? Il me semble que pour SAS et SASU la règle demeure toujours la même qu’auparavant.

cricri77700 a écrit :

Après pour l’assurance Philippe, vous avez déjà tater ?
Une personne qu’on connaît bien en commun me dit qu’il n’a aucune assurance et arrive à faire des vente ( enfin 1 en ce moment ).
Ma notaire me dit que les mdb qu’elle côtoie ont des assurances.

J’avais regardé de mon coté , il faut une assurance dommage ouvrage et décennale car vous êtes un professionnel de immobilier et à ce titre vous avez une connaissance supérieure à celle des acheteurs , vous leur devez une garantie à ce titre.

Et il me semble que vous devez avoir une assurance responsabilité professionnelle pour les dommages que vous pourriez causer lors des chantiers.

Après recherche voila ce que j’ai trouvé
Marchand de biens - Fnaim.fr

Assurance responsabilité civile professionnelle :

Comme tout professionnel, le marchand de biens doit s’assurer en responsabilité civile professionnelle pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activité.

Assurance responsabilité civile décennale :

Lorsqu’il revend un immeuble qu’il a rénové, le marchand de biens répond des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et cela pendant un délai de dix ans suivant la rénovation (article 1792 et suivants du code civil). Le marchand de biens, comme tout constructeur ou rénovateur professionnel, est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile décennale.

Mon comptable m’avait indiquer que l’on ne peux pas vivre éternellement des dividendes sur une SASU , il faut obligatoirement en tant que PDG se verser un salaire , j’en sais pas plus sur ce sujet.

Pour la connaissance Bordelaise , il faudrait que je le recontacte si il n’est pas débordé par les biberons toutefois même si il vend sans assurance je trouve cela étonnant car les notaires sont pointilleux sur ce type d’opérations avec un professionnel

Philippe

Wogle : la logique est simple : un professionnel de l’immobilier est censé connaître parfaitement le bien qu’il vend, et il en est responsable vis-à-vis de l’acheteur. Après, si le défaut vient des travaux d’une entreprise, le MDB peut se retourner à son tour contre l’entreprise, mais ça sera un conflit entre le MDB et l’entreprise, qui est indépendant du conflit entre le MDB et l’acheteur.

Chacun est responsable de sa relation contractuelle avec une autre partie :
-  L’acheteur a un contrat avec le MDB, contrat qui s’appelle un acte authentique de vente.
- Le MDB a un contrat avec l’entreprise qui a fait les travaux, contrat qui prend généralement la forme d’un devis signé "bon pour accord".
L’acheteur n’ayant aucun contrat avec l’entreprise qui a fait les travaux, il ne peut pas avoir de conflit directement avec l’entreprise !

A propos de marchand de biens : c’est forcément une entreprise commerciale. Qu’elle soit en nom propre (commerçant en nom propre) ou en société (EURL, SARL, SAS, SASU), c’est en tout cas une entreprise.

Ne pas oublier que le principal problème risque d’être l’accès au crédit. Oubliez le crédit immobilier auquel peut prétendre un particulier, vous êtes forcément dans la catégorie du prêt aux entreprises : taux plus élevés, durée plus courte, et presque toujours garanties personnelles du chef d’entreprise demandées. Prêter aux entreprises est plus risqué d’une manière générale, donc les banquiers se couvrent.

cricri77700 a écrit :

Sa donne envie de rester dans la location et revendre net d’impôt en payant sa pv uniquement après quelques années …

C’est la conclusion à laquelle je suis arrivé.

MDB c’est un sac à problème avec une législation hyper strict , on se bat face à des pros alors que l’on commence.

Les autres MBD ont des ressources financières ++ qui leur permettent d’aller sur des grosses opérations rentables.

Et il faut trouver les biens qui permettent en gros de faire x 3 sur l’opération
un tiers pour le capital initial
un autre pour les travaux
et le dernier pour le bénéfice

Il y a l’impératif de revendre sous 4 ans à une tierce personne , pas une SCI dont on est associé ou à soi même si on ne revend pas alors on se prend un redressement sur les frais de mutation initiaux.

Ensuite IS , TVA à payer au niveau société pour ensuite prendre de la fiscalité personnelle ….

Petit conseil , montez des SCI IS pour des biens de qualité , faites des apports en CCA si vous avez du cash issu de revente d’autres biens

Allez vers les locaux commerciaux qui se gèrent simplement.

Grossissez au niveau habitation et montez une structure de gestion dont vous serez responsable en employant un gestionnaire de vos biens.

Montez une holding ensuite pour racheter vos parts de SCI , cela permet de récupérer du cash une deuxième sur le prix d’un bien

Profitez des la vie tranquillement sans prise de tête.   

Philippe