Investissement locatif : quand et comment augmenter les loyers ?

miguelmantes · #1

Augmentez vous systématiquement vos loyers ou pas ? surtout lorsque vous avez des "bons locataires" notamment en ces périodes de baisse de loyers avec un IRL qui augmente lentement mons de 0.5% an.
Quels sont vos stratégies ?

Moi personnellement je n’augmente jamais, j’attends le changement de locataire entre 1 et 5 ans pour réajuster le loyer au niveau adéquat, mais je crois qu’avec ALUR on ne pourra plus le faire, car il faudra inscrire l’ancien loyer dans le nouveau bail du locataire entrant.
Donc effectivement il faudra peut être que je doive augmenter systématiquement les loyers.

Auparavant je n’augmentais jamais le loyer de mes meilleurs locataires, ceci étant une forme de les fidéliser afin qu’ils restent le plus longtemps possible.

Et vous qu’elle est votre stratégie ?

Off-topic: on pourra voir qu’a cause de ALUR tous les loyers vont être augmentés maintenant ?

Mots-clés : immo loyers

Dooffy · #2

Bonsoir,

Mon propriétaire suit la même logique que vous, à savoir la modération.

miguelmantes a écrit :
Auparavant je n’augmentais jamais le loyer de mes meilleurs locataires, ceci étant une forme de les fidéliser afin qu’ils restent le plus longtemps possible.

En retour je continue à payer mes loyers rubis sur l’ongle. Je pense que c’est gagnant-gagnant.

Par ailleurs, j’ai constaté que chaque augmentation de quoi que ce soit m’incitait systématiquement à reprendre mon bâton de pélerin pour trouver une meilleure affaire alors qu’avec un tarif inchangé, je ne bouge pas (il faut que je tombe par hasard sur une meilleure offre pour agir).

Pour la tranquillité de tous, restez donc ce mode de fonctionnement.

Bien à vous,

neo0812 · #3

Bonjour,

Pour ma part, je suis locataire et mon propriétaire augmente le loyer tous les ans… Cela ne fait jamais plaisir mais c’est plutôt logique. Ce n’est pas pour autant que je cherches un autre logement ou que je ne paye pas mon loyer…

Cordialement,

miguelmantes · #4

Dooffy a écrit :
Bonsoir,

Mon propriétaire suit la même logique que vous, à savoir la modération.

miguelmantes a écrit :
Auparavant je n’augmentais jamais le loyer de mes meilleurs locataires, ceci étant une forme de les fidéliser afin qu’ils restent le plus longtemps possible.
En retour je continue à payer mes loyers rubis sur l’ongle. Je pense que c’est gagnant-gagnant.

Par ailleurs, j’ai constaté que chaque augmentation de quoi que ce soit m’incitait systématiquement à reprendre mon bâton de pélerin pour trouver une meilleure affaire alors qu’avec un tarif inchangé, je ne bouge pas (il faut que je tombe par hasard sur une meilleure offre pour agir).

Pour la tranquillité de tous, restez donc ce mode de fonctionnement.

Bien à vous,

Sauf qu’avec la loi ALUR si l’on n’augmente pas c’est définitivement perdu et on ne peux plus augmenter lors d’un changement de locataire…

Michel45 · #5

Bonsoir,
Vous pouvez augmenter le montant du loyer à la date anniversaire en vous basant sur l’indice de l’Insee qui marche par semestre. Mais ça vous le savez déjà.
Votre questionnement au sujet de la loi Alur est logique. Oui cette nouvelle loi implique qu’il doit être écrit explicitement dans le bail le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.
Si vous décidez donc de ne pas augmenter votre loyer maintenant, vous devrez vous appuyer sur le dernier loyer payé pour établir le nouveau en rapport à l’indice et ça même si vous êtes en dessous des prix du marché

Puisque je démarre dans le milieu, il serait préférable que quelqu’un confirme mes propos

schnoufler · #6

Idem que les autres, je n’augmente jamais le montant du loyer en cours de bail mais si un locataire me faisait braire…je le ferai rien que pour l’inciter à partir et également pouvoir récupérer une partie du temps / argent qu’il me fait perdre.
De plus, comme je loue des studios, je suis bien heureux si des locataires restent déjà plus d’un an alors cette problématique me concerne moins.
Par ailleurs, pour me prémunir d’une déflation, j’ai supprimé la possibilité d’indexer le loyer à la baisse.

Pour en revenir à la problématique de la loi ALU et de l’indexation (voir Anil.org : IRL / Révision annuelle des loyers )

Il me vient à l’esprit cette possibilité (voir sa légalité) : appliquer l’augmentation de loyer dès réception de la lettre de résiliation du bail par le locataire afin de pouvoir augmenter le loyer de la prochaine location !
Ceci permettrait au moins d’augmenter le loyer par application de l’IRL sur la dernière année uniquement (régression liée à la loi ALUR encore une fois).
Je dirai que cela est faisable car l’augmentation est immédiatement d’application mais sans en être sûr.
Qu’en pensez-vous ?

DDtee · #7

schnoufler a écrit :
Par ailleurs, pour me prémunir d’une déflation, j’ai supprimé la possibilité d’indexer le loyer à la baisse.

Je suis curieux de savoir comment vous faites cela (légalement) ?

miguelmantes · #8

L’un de mes biens je n’ai pas augmenté le loyer depuis 6 ans.
Le locataire me paye régulièrement donc je le fidélise.

Par contre avec la loi ALUR je dois augmenter sinon je perds le droit d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire.

rollingstone · #9

@DDtee : pour éviter d’indexer la loyer à la baisse il suffit de préciser que l’indexation ne se fera qu’en cas de hausse dans le bail

julien · #10

DDtee a écrit :
schnoufler a écrit :

Par ailleurs, pour me prémunir d’une déflation, j’ai supprimé la possibilité d’indexer le loyer à la baisse.

Je suis curieux de savoir comment vous faites cela (légalement) ?

Je l’ai aussi fait, et il me semble que c’est légal. Par exemple, ces articles de la Tribune ou du du particulier semblent, entre autres, le confirmer.

Je n’ai pas vu une modification concernant ce point avec la loi Alur (mais ça a pu m’échapper). La question de la réotractivité à 5 ans de la révision a par contre été amendée.

Sabin · #11

Bonjour à tous,

je suis nouveau sur le forum passionné par l’investissement en action, en revanche je manque de connaissance dans l’immobilier.

J’ai acheté en janvier 2015 un appartement de type T1 bis que je loue depuis le 29 janvier 2015.

Je voudrais savoir 2 choses, comment je peux augmenter à partir du 29 janvier 2016 le loyer suivant l’indice de référence ? et comment je peux régulariser les charges qui seront un peu plus élevés que prévu ?

Merci pour le temps que vous prendrez à me répondre.

gunday · #12

Sabin, Regardez le fonctionnement de l’irl sur ce site.
Et faites vos calculs.
Si le bail débute en 2015, l’irl est de 125,19. Au 3ème trimestre il est de 125,26.
Si votre loyer est de 1.000€, il passe à 1.000,56€.
Soit un gain de même pas 7€ sur l’année.

Si dans le bail, vous avez mis pour référence l’irl du 4ème trimestre 2014, le gain est inexistant, l’irl étant alors à 125,29.
Dans ce cas le loyer de 1.000€ passe à 999,76€.

Eldoradoimmo · #13

Bonjour,

De toutes façons, vu la hausse de l’IRL ces derniers temps, augmenter le loyer ou pas c’est presque pareil ;

En ce qui nous concerne la stratégie est plutot de ne pas augmenter le loyer de nos bons locataires, de les prévenir et ensuite faire un rattrapage lors de l’état des lieux si cela se passe mal…
L’augmentation peut être rétroactive un an après
[url=]Service public

Bien à vous

julien · #14

Pour être précis, avce la loi Alur, l’augmentation ne peut justement plus être rétroactive.

Par contre, vous pouvez la demander jusqu’à un an après la date où elle était prévue, mais elle ne s’appliquera qu’à compter de votre demande et ne comptera que pour l’avenir.

Voir les détails par exemple ici.

Il reste vrai qu’avec l’évolution de l’IRL actuel, l’enjeu est mineur ces temps-ci.

Pruls · #15

Quid de réviser le loyer sans facturer la différence?

Dans votre exemple, signifier que le loyer est de 1000.76 avec une remise commerciale d’un an de 0.76 ?

Qui permettrait d’augmenter uniquement lorsque le loyer bouge de 5€, par exemple.

Et admettons que l’année suivante ya une baisse qui gomme la hausse, bah on maintient le loyer à 1000€, plutôt que le réduire?

mrdupont · #16

Bonjour,
sujet très intéressant…
Je ne savais pas que dans depuis la Loi Alur, il fallait se servir du dernier loyer (éventuellement révisé avec l’IRl de référence) pour faire un nouveau bail.

Par contre je suis dans un cas particulier qui me questionne :

Je loue un appartement de 84 m2 en Borloo ancien social.
J’ai 8m2 de surface annexe à rajouter.
Dans ma commune le loyer ne peut dépasser 6,02 € / m2 pour des appartements de cette surface.
Cela me donne donc un loyer max hors charges de 553,84 euros.

Lors de la rédaction du bail il y a 6 mois, j’avais mal calculé et mis un loyer de 490 € hors charges dans le bail.

Pensez vous que lors de l’entrée de mon prochain locataire je puisse mettre un loyer de 550 euros hors charges ?

Étant conventionné en social, mon loyer est bien en-dessous de ce qui se fait (par définition ) pour ce genre d’appartement dans le même quartier. D’ailleurs il me semble que l’ancien loyer (avant conventionnement) était de 575 euros hors charges il y a 2 ans …

Autrement dit, quelles sont les règles de révision du loyer lors d’un nouveau bail pour un logement conventionné en Borloo ancien ?

Pruls · #17

mrdupont a écrit :
Bonjour,
sujet très intéressant…
Je ne savais pas que dans depuis la Loi Alur, il fallait se servir du dernier loyer (éventuellement révisé avec l’IRl de référence) pour faire un nouveau bail.

Cette règle n’est pas vrai partout.

Dans votre cas:

Service public a écrit :
Augmentation d’un ancien loyer sous-évalué

Si le loyer pratiqué avec l’ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,

et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Eldoradoimmo · #18

Il me semble dans tous les cas que vous devrez faire figurer l’ancien loyer sur votre prochain bail.

Tenez vous donc prêt à donner les bons arguments au locataire suivant qui ne manquera pas d’afficher sa surprise…

mrdupont · #19

La question que je me pose est:
Un loyer type Borloo ancien peut-il être considéré comme un loyer sous-évalué ?

Et aussi une autre d’ailleurs, ce texte de loi s’applique-t-il aussi pour la location meublée ?

Eldoradoimmo · #20

Bonjour,

Oui, cela s’applique également au meublé

pour ce qui est du montant sous évalué ou non, ce sera probablement la jurisprudence qui tranchera…
et comme le bailleur est loin d’avoir toujours raison…

JThomas · #21

Bonjour,
Je comprends que vous voulez être un propriétaire compréhensif, mais en même temps, vous perdez de l’argent en retour dans le fait que vous n’augmenter pas le loyer des « meilleurs locataires ». Vous êtes quelqu’un qui semble être un peu philanthrope, donc, pourquoi ne pas vous intéresser à Solibail ou Louez solidaire lors de votre prochain contrat ? Elle a pour objectif de fournir un logement au plus démuni et le paiement du loyer, les travaux ainsi que le bien-être du locataire seront pris en charge par une association conventionnée. Pensez-y !

gunday · #22

Là, je vois pas trop où est le côté compréhensif.
L’irl augmente peu en ce moment, donc le loyer évolue peu. (il faut plusieurs mois pour rentabiliser le timbre indiquant l’augmentation).
Quand aux 2 dispositifs que vous citez, ils sont limité géographiquement!

Eldoradoimmo · #23

JThomas a écrit :
Bonjour,
Je comprends que vous voulez être un propriétaire compréhensif, mais en même temps, vous perdez de l’argent en retour dans le fait que vous n’augmenter pas le loyer des « meilleurs locataires ». Vous êtes quelqu’un qui semble être un peu philanthrope, donc, pourquoi ne pas vous intéresser à Solibail ou Louez solidaire lors de votre prochain contrat ?

Il faut quand même arriver à placer le curseur entre "rentabilité pure et dure" et "ne pas oublier que l’on loge des gens comme nous et qu’ils peuvent avoir des problèmes de bonne foie".

JMeuret · #24

Bonjour, j’ai une question concernant l’IRL car je vais connaitre mon premier changement de locataire.

Si je comprends bien comment cela se passe avec un locataire en place (changement de loyer annuel), je ne suis pas sûr d’avoir bien compris en cas de changement de locataire.

Je précise que j’ai acheté un bien qui contenait déjà des locataires. Le propriétaire précédent n’a jamais augmenté le loyer.

Sur le contrat figure un IRL de 125,19 en Q1 2015. L’IRL actuel est de 126,82 sur Q4 2017

D’après ce que j’ai compris, dans la mesure où aucun changement n’a été effectué, je peux prendre l’ancien contrat en référence, donc 125,19.

Pour simplifier, on va dire que le bail était établi à 125,19 euros par mois.

Ma logique serait que je peux signer le nouveau contrat à 126,82 euros par mois.
Cependant les simulation sont sur un chiffre bien plus bas car ils s’arretent à Q1 2017 dans la mesure où ils ne comptent que de manière annuel.

Je pense qu’ils sont plutôt fait pour les hausses de loyers classiques pour un locataire restant, car dans le cas contraire, cela voudrait que je perds presque une année d’IRL (en plus la plus haute depuis longtemps), simplement à cause d’un changement de locataire.
Quel est le bon calcul?

lachignolecorse · #25

Bonjour. Votre simulation est correcte. Le nouveau loyer est 126,82.

Par contre, quel est le niveau du loyer actuel comparé au marché? Est-il au niveau du marché ou en deçà?

S’il est sous évalué, vous pouvez le réévaluer. Pour cela il faut justifier de loyers pratiqués aux alentours pour des biens similaires. Renseignez vous précisément et calculez un loyer au m2. Gardez toutes les preuves de vos calculs en cas de contrôle (je n’ai pas connaissance de contrôle en 20 ans)

Idem si vous prévoyez de faire des travaux, il y a possibilité d’augmenter le loyer suivant des règles strictes.

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