Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Bonjour Cyril,

Merci pour votre réponse.

Depuis le 8 février la décision du conseil constitutionnel fait qu’il n’est plus obligatoire d’être inscris au RCS pour bénéficier du statut LMP et donc quelqu’un qui ne s’est pas inscrit au RCS seulement pour rester LMNP n’est plus LMNP si il est dans les deux autres conditions restantes. Vous voyez ?

Et vous avez raison, j’ai déjà vu deux experts comptables mais j’aime vérifier les informations aussi de moi même.

Makeitreal a écrit :

Bonjour Bernard2K,

Merci pour cette précision donc effectivement pour l’instant les deux autres conditions suffisent pour passer automatiquement en LMP. Il ne suffit plus de ne pas être inscrit au RCS pour être considéré comme LMNP.

Non pas du tout.

J’avais écrit que ma réponse était en cours de rédaction, mais vous n’avez pas eu la patience d’attendre ! Merci de lire les compléments que j’ai apportés, j’espère qu’ils sont clairs.

Accessoirement, cet avis du conseil constitutionnel rappelle que la location meublée est fondamentalement une activité civile et non pas une activité de commerce.

Il dit en filigrane que le législateur a le droit de l’imposer en BIC en application de la fameuse "autonomie du droit fiscal", mais le législateur ne peut pas "contaminer" les autres parties du droit et le fonctionnement des autres administrations. Notamment, le RCS n’a pas à inscrire des gens qui ne sont pas commerçants. Ce n’est pas parce qu’on est imposé en BIC qu’on est forcément commerçant.

Rappel utile !

Bonjour,
tout dépend de votre situation et des vos charges à venir …
par exemple pour moi, dans deux ans il sera plus avantageux de passer au micro bic donc j’aurais bien voulu passer les frais de notaires de mon nouvel investissement en charges sauf que vu que lors du 1er le comptable l’avait passé en immobilisation , il faut procéder de la même manière…

Après c’est peut être pour vous le premier investissement de ce type.
Quand c’est passé en immobilisation, j’ai tendance à penser que c’est tellement dilué qu’on a l’impression que c’est perdu …Je préfère le passer en charge pour rapprocher le résultat de 0. Les autres charges peuvent ensuite être reportées sur les années suivantes…Je préfère voir le résultat immédiat même si au final j’y perds sûrement un peu.

Merci pour vos réponses.

En fait, je comprends bien la différence entre charge et immos. Ma question portait sur le prélèvement à la source. Pour la location nue, avoir un résultat négatif en 2018 n’a aucun intérêt puisque c’est une année blanche fiscalement. Est-ce que c’est la même chose en LMNP? Si oui, passer les frais de notaire en charge en 2018 n’a pas d’intérêt. Qu’en pensez vous?

Bonjour

Quelqu’un aurait il un guide pour l’investissemnt dans un immeuble de rapport. Si j’ai de bonnes connaissances techniques en terme de batiment et de travaux, j’en ai bcp moins sur la norme et la nécessité, le coût d’invidualisation des logements, et de la gestion des logements .. Car par exemple si on achète un immeuble de 4 lots, et qu’il y a un compteur d’eau commun , est on ou  sera t-on obligé de mettre des compteurs individuels d’eaux ? Comment se passe la gestion de l’ensemble ?
Car au final, il ne faut pas oublier que dans ce cas , tout nous appartient, lots et parties communes, donc nous sommes responsables de tout y compris de l’électricité défectueuse dans les parties communes !

Merci d’avance si vous connaissez un livre guide, un pdf, ou des pistes pour enrichir ma (non)connaissance sur ce sujet

Michael

Bonjour tout le monde !

J’ai quelques questions à propos de la fiscalité concernant un éventuel immeuble de rapport. Avant de développer, suis-je bien dans la bonne section pour demander des infos / conseils ?

Merci.

sken06 a écrit :

Bonjour à tous ,
j’ai 25 ans , j’habite dans les alpes maritimes et comme tout le monde ici je souhaite avoir un revenus complémentaire et je pense à ma retraite (oui déja) c’est pourquoi je me tourne vers le LMNP , actuellement je m’apprête à signer un compromis pour un immeuble de rapport de 4 studios qui sera rénové dans le pas de calais (102500 prix d’achat et 45000 eurois de travaux) et je souhaite investir à 110%.
Mais il y a un hic j’ai déjà fais le tour de plusieurs banque, et j’ai du mal à trouver un financement intéressant entre le crédit agricole , mutuel et la caisse d’épargne qui ne finance pas hors secteur et la LCL qui a eu un retour négatif du crédit logement car trop de travaux d’après eux (mais c’est ça qui me permet d’avoir une belle renta)
l’offre la plus basse (à propos du taux)  est de 1,90% mais je m’attendais à moins contenu de mon statut (pas de credit en cours, logement de fonction et 1850 euros de salaire)
auriez vous des conseils à me donner?
merci d’avance amis investisseurs

Vous devriez faire une vraie présentation et un sujet à part pour votre étude de cas.

Il manque la durée du crédit pour répondre à votre question. Et puis aussi de savoir si c’est assurance inclue ou non.

Obtenir un crédit à 110% est déjà une réussite. Sur 150000€ sur 20 ans entre 1,5% et 2% il y a à peine 35 € de différence par mois.

Vous avez un profil standard (vous n’avez rien dit sur votre épargne), mais votre projet à 110% avec travaux  n’est pas sans risque au yeux du banquier, surtout si c’est votre premier investissement. Il rémunère donc son risque.

Bonjour,

J’aimerais l’avis de personnes qui ont l’expérience de l’investissement dans des immeubles de rapport.

Voici ma situation. Je souhaite, avec ma soeur, investir dans un immeuble. Nous avons à nous deux 10 000 euros de salaire + un appartement en location pour elle et moi un petit local. Nous ne sommes pas propriétaire de notre résidence principale. Nous nous fixons un budget de 250 000 euros : en province, dans le grand est, c’est envisageable.
L’objectif pour nous : nous sommes au début de la trentaine. On aimerait dans l’idéal se dégager une petite rente, mais plus modestement se constituer un petit patrimoine immobilier.
Mais nous hésitons entre 2 stratégies :

- Cas 1 : viser un immeuble dans des petites villes : 10 à 30 000 hab (voire même moins suivant l’opportunité), en espérant un rendement brut de 10 à 12% minimum. C’est ce qu’on arrive à trouver : immeuble de 3 appartements en assez bon état, offrant des prestations de moyenne gamme, voire "bas de gamme".
Ce que l’on craint : difficulté à la revente (mais le but est de créer une rente, pas de faire une plus value, donc ce n’est pas trop le problème) ; locataires mauvais payeurs, indélicats.. car on serait dans de l’immobilier "bas de gamme" on va dire, pas dans des zones CSP +.
Mais on a rien sans rien : si on veut du rendement, il faut prendre des risques.

- Cas 2 : viser un bien dans une capitale régionale (Metz, Nancy).
Les biens sont beaucoup plus difficiles d’accès avec notre budget, le rendement va tourner à 7% brut. Du coup plus difficile de faire une opération blanche et on risque d’avoir du mal à racheter quelque chose par la suite. Par contre, on peut viser une autre population niveau locataires. Et le bien sera plus facile à vendre et peut prendre de la valeur avec le temps.

Voilà le problème que nous nous posons.

Plus simplement, je me pose une question (un peu naÏve, peut être) par rapport aux locataires, ayant peu d’expérience, et aux représentations que l’on peut avoir à ce sujet.
Pour caricaturer : les locataires de classe populaire, à petit revenu, sont-ils plus beaucoup difficiles à gérer (dégradations, impayés) que des locataires un peu mieux lotis ? Ou est ce une légende urbaine, un a priori idiot? Quel est votre opinion sur la question, vos expériences? Je me doute qu’un locataire à 1200 net par moi aura plus de mal à joindre les 2 bouts que celui qui a le double… Mais globalement, j’aimerais avoir l’opinion de personnes qui ont l’expérience de ce genre d’investissement.

Merci.

Merci

Oui, je suis conscient que rien n’autorise à anticiper une augmentation de la valeur du bien  par la suite. Disons que l’on partait du principe que l’on arrivera toujours à revendre sur Metz, et pas forcément dans des petites villes (même si tout se vend à condition de le vendre au bon prix).

Vous semblez avoir des chiffres précis. Excepté la consultation de notaires, d’agents immobiliers, y a-t- il un autre moyen d’obtenir ces chiffres?

Je connais bien la Lorraine - donc Metz et Nancy. De façon générale, la région perd des habitants : les vieux riches préfèrent des contrées plus ensoleillées, les jeunes diplômés des régions leur offrant un job à mesure de leur niveau d’études. (sauf exception lessiveuse luxembourgeoise)

Sinon, pas cher, il y a Moyeuvre / Joeuf / Briey. Ces villes perdent des habitants sur le long terme, sont glauques, mais avec de très fortes rentabilités.

Pour connaître les "bons prix", les sources classiques sont les notaires et les annonces en ligne. Les notaires présentent un effet retard, mais comme les prix ne bougent pas beaucoup, cela reste acceptable. Les annonces en ligne englobent les rêves et fantasmes des vendeurs - mais un échantillon important permet d’exclure les anomalies fortes.

Après, je vous conseillerais juste de parcourir (beaucoup) les lieux visés à pied et de ne pas vous précipiter avant de bien connaître le marché.