Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

Yonz,
L’auteur a vendu des put au strike de 7,5$ échéance Janvier 2018. Il a donc été exercé.
Il est maintenant propriétaire d’actions WPG avec un pru de 7,5$-1$=6,5$

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Yonz a écrit :

C’est rigolo d’expliquer que le upside est significatif tout en ayant une position (vendeur de put) qui justement ne profitera pas de cet upside s’il se concrétise. J’ai raté un truc?

En effet ils ont vendu des puts 7.5$ pour 1$ échéance janvier et ont donc été exercés comme l’explique Alain 34.

Pour être complet, si je regarde un graphique à 3 mois du cours, il était déjà en dessous de 7.5$.

Peut être que les auteurs ont vendu des puts il y a longtemps lorsque le cours était au dessus, mais je pense plutôt qu’ils ont vendu des puts "in the monnay" , baissant ainsi leur PRU, en étant PRESQUE sûrs d’être exercés.
Le seul risque qu’ils ont pris était de ne pas être exercés si le prix s’envolait au dessus de 7.5 avant l’échéance, auquel cas ils empochaient leur prime de 1$ et se revendaient des puts un peu plus haut jusqu’à être exercés si ils veulent vraiment rentrer en visant 12$ comme ils l’expliquent.

Enfin, outre les avantages sur le PRU expliqués ci dessus, concernant la gestion globale de leur portefeuille, la vente de puts (couverts par leur cash) leur permet de mieux gérer leur besoin de marge que de détention d’actions en direct.

Plutôt sympa non? Les options comme outil d’optimisation de performance et non comme véhicule  speculatif.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ce que vous appelez "Zonebourse", c’est Thomz, un ancien du forum (ce qui n’enlève rien à la qualité éventuelle de l’article).

Ici quelques extrait de la prise de parole du CEO Lou Conforti  à la conférence Citi 2018 Global Property CEO Conference : Insider Purchase: Washington Prime Group’s Unorthodox CEO Loads Up On Shares - Washington Prime Group, Inc. (NYSE:WPG) | Seeking Alpha

J’aime bien celui-ci :

Lou Conforti a écrit :

[7:00] "David Simon is the best CEO I know in any industry quite frankly… and he loves hearing it, so I’m not going to tell him that… I don’t need to trade at his multiple, but Jesus Christ, trading at a F*ckin 4 times with an investment grade balance sheet? It’s that there’s no stratification. There’s these binary paths. You’re either a 4 or 5 multiple or a 16, 17, or 18 whatever? It’s an obtuse characterization!" (Emphasis is not my own - this expletive outburst is worth listening to as he’s trying to open a bottle at the same time he’s talking.)

Il considère le dividende comme solide :

Lou Conforti a écrit :

[30:15] "Look at the historical stability of our cash flows over the past few years. We’re about at a 78-79% payout ratio, and we have the ability to modulate capital spend… We don’t discuss dividend policy… but my charter is to have you guys have an outsized return - an asymmetric return profile while we are waiting for this industry for there to be another stratification vs. that primary or secondary."

Mais c’était aussi ce que disait le management de CBL Properties avant de le couper le trimestre suivant.

S’il divise par deux leur dividende à court terme, ça veut dire que le management passe dans la catégorie "zéro crédibilité" et le cours de baisse baissera un peu plus, ce qui renchérira le coût du capital (le roulement de l’endettement se fera à des taux plus élevés, tout comme l’émission d’actions préférentielles) et diminuera la rentabilité future de la société.

Donc il ne faut pas que cela arrive, indépendamment du rendement sur dividende.

InvestisseurHeureux a écrit :

S’il divise par deux leur dividende à court terme, ça veut dire que le management passe dans la catégorie "zéro crédibilité" et le cours de baisse baissera un peu plus, ce qui renchérira le coût du capital (le roulement de l’endettement se fera à des taux plus élevés, tout comme l’émission d’actions préférentielles) et diminuera la rentabilité future de la société.

Donc il ne faut pas que cela arrive, indépendamment du rendement sur dividende.

Est ce qu’un cout de capital plus élevé est gênant si on ne finance pas la croissance par l’émission d’action ?

Normalement ca ne devrait pas influer beaucoup sur le versant obligation ?

Pour le dividende, a priori ils sont pas loin du minimum légal à distribuer.

WPG à fait une acquisition, la première depuis 3 ans.

Les magasins de chocolats devraient être implantés dans tous les centres WPG.

A priori leur retour sur investissement est d’un an. Un magasin couterait environ 250k usd.

WPG a des projets qui pourraient faire que le revenu taxable augmente en 2018 (comprendre une JV O’Connor III ?)

Le CEO a acheter quelques actions (183000 usd, une paille sans doute…)

Dernière modification par AleaJactaEst (12/03/2018 18h42)

Sur Seeking Alpha, WPG est considéré comme une REIT avec de bonne chance de sortir de la crise "amazonite" actuelle avec une bonne amélioration du cours (50 à 200% à 5 ans).Le dividende est actuellement à plus de 16%.

Pour rappel, WPG se recentre sur des actifs de qualité (90%) en vendant ses actifs les moins cotés.
WPG a acheté un centre commercial dernièrement, ce qui semble être un signe positif.

Le dernier article sur WPG :

Buy This 16.2% Yielding REIT Now, Bargain Price, The CEO Is Buying - Washington Prime Group, Inc. (NYSE:WPG) | Seeking Alpha

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Une curiosité, Washington Prime Group va racheter avec d’autres partenaires le détaillant Bon-Ton (vêtements et bazar pour enfants), en faillite et qui loue plusieurs emplacements chez WPG :
Bon-Ton’s Survival? The Line Between Retailer And Landlord Continues To Blur

Forbes a écrit :

A group consisting of DW Partners, and real estate firms Namdar Realty Group and Washington Prime Group proposed a $128 million acquisition of Bon-Ton. Namdar owns over 15 million square feet of commercial real estate and its portfolio includes a number of retail strip centers while Washington Prime owns over 38 million square feet of commercial real estate across its 109 properties. Both Namdar and Washington Prime both list Bon-Ton as a tenant in 15 of their properties, which affects 30 of the existing 256 stores.

En considérant que nous nous savons rien de la structure du deal (répartition entre les trois acteurs), ni de la valeur totale de la transaction (en particulier sur le traitement de la dette), je vois mal comment emettre une opinion, positive ou négative.

Tiens donc, les centres commerciaux même de classe B ne seraient finalement pas morts ?

Le T2-2018 de Washington Prime Group, relativement résilient :

SeekingAlpha a écrit :

The year-over-year difference in net income is primarily due to the sale of a 49% interest in six properties during the second quarter of 2017 as noted below.
    Comparable net operating income (NOI) for the Company’s 41 Tier One enclosed retail properties increased 0.6% during the second quarter of 2018, demonstrating continued stable performance. Tier One occupancy increased 10 basis points to 92.8% as of June 30, 2018.
    Comparable NOI growth for the Company’s 51 Open Air properties increased 2.6% during the second quarter of 2018. Open Air occupancy increased 10 basis points to 95.1% as of June 30, 2018.
    Combined Tier One and Open Air comparable NOI growth increased 1.1% during the second quarter of 2018. As of June 30, 2018, Tier One and Open Air assets represent approximately 90% of core portfolio NOI.
    Occupancy cost for the core portfolio decreased 30 basis points to 12.3% as of June 30, 2018. As of June 30, 2018, occupancy cost for Tier One and Tier Two enclosed retail properties was 12.0% and 13.7%, respectively.
    Year-to-date, leasing continues to be robust with total leasing volume for the core portfolio totaling nearly 2.4 million square feet through July 25, 2018.
    Lifestyle tenancy, which includes food, beverage, entertainment, fitness and services accounted for 44% of total new leasing activity during the first half of 2018.
    Tenant driven redevelopment remains one of the Company’s most intriguing value propositions.  Redevelopment efforts include 43 projects currently underway ranging between $1.0 million and $60.0 million, with an average estimated project yield of approximately 10%.
    During the second quarter of 2018, the Company proactively gained control of six Sears department store spaces located at Tier One properties for future redevelopment efforts.

Source : Washington Prime Group Reports Second Quarter 2018 Results | Seeking Alpha

La part des enseignes de vêtements va continuer à diminuer au profit de locataires procurant des "expériences" : brasseurs, fitness, restaurants, divertissement et services.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

WPG est à +17% YTD, et c’est de loin ma meilleure REIT cette année et a rattrapé sa chute de 2017.

CBL fait beaucoup moins bien et même les REITS de qualité comme O ne sont pas au top.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bien mieux que CBL Properties les résultats de Washington Prime Group :

SeekingAlpha a écrit :

Washington Prime Group (NYSE:WPG) Q3 FFO per share of 37 cents, exceeding consensus estimate by a penny and flat vs. year-ago period

Q3 total revenue of $179.9M compares with $179.3M a year ago.

Sees Q4 FFO per share of 36 cents to 39 cents.

Reaffirms 2018 FFO guidance of $1.48-$1.56, even with Sears Holdings (NASDAQ:SHLD) declaring Chapter 11 bankruptcy.

Now sees year comparable NOI declining about 2%, primarily from the Sears bankruptcy.

Q3 core portfolio comparable NOI fell 1.5%, primarily due to the impact of retailer bankruptcies.

Ending occupancy for core portfolio was 93.1% as of Sept. 30, 2018 vs. 92.90% a year ago.

Source : https://seekingalpha.com/news/3400696-w … e-guidance

Le CEO Lou Conforti nous gratifie de son humour habituel, en même temps qu’il confirme la guidance 2018, malgré la procédure de faillite de Sears :

Lou Conforti a écrit :

Lou Conforti, CEO and Director stated: "Let’s cut to the chase. First, we are reaffirming fiscal 2018 FFO guidance between $1.48 and $1.56 per diluted share, and third quarter 2018 FFO was $0.37. Second, this reaffirmation as well as our increased, yet measured, optimism is in spite of a certain department store established in Chicago 126 years ago filing for Chapter 11 bankruptcy protection on October 15. Remember the Brady Bunch drinking game where everybody had to chug a beverage when Marcia said ‘groovy’ or Alice was caught making out with Sam the Butcher? In similar fashion, Mark, Lisa and I have to imbibe (Fresca, Tab and Fanta Red Cream Soda, respectively) every time the name of this retailer is mentioned. This has become somewhat of an issue as we’ve run out of red plastic cups. One final comment which places this bankruptcy filing into perspective: Where do you think Greg purchased his groovy shirts?

Source : Financial News Release | WPG

Du coup, autant CBL Properties pourrait être une trappe à valeur, autant cette perspective semble s’éloigner pour Washington Prime Group.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Comme je suis souvent malchanceux dans mes arbitrages, je vais m’abstenir de changer quoi que ce soit !

Au vu des éléments actuels, le rendement/risque est clairement en faveur de Washington Prime Group. La dette est toujours "investment grade" et les prochains redéveloppement liés à Sears ne posent pas de problème sur la trésorerie.

Mais qui sait ce que va annoncer CBL Properties dans quelques jours ?

Pour l’anecdote, à un moment j’ai failli arbitrer Gap pour L Brands. Bien m’en a pris de ne pas le faire. Et pour mémoire, CBL Properties était déjà un arbitrage partiel de Cominar. Donc la leçon est retenue, tant que le portefeuille est diversifié, je n’arbitre plus rien, et ce sont les réinvestissements mensuels qui modifient petit à petit les pondérations du portefeuille. Il n’y a que VEREIT qui sera allégée le moment venu.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.