Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif)

Dommage que le meublé "ne soit pas trop intéressant pour cet immeuble là" car ça permettait de régler le "problème" de qui va s’associer avec vous (votre frère, votre père, vos filles, un ami…). Vous pouviez avancer seul et, ensuite, voir venir…

Bien à vous,

Je la refais : les banques ne suivent en général pas pour le financement des frais de mutation, par contre souvent pour les travaux et sur devis, voyez-vous mieux le sens de mon intervention

Les banques les plus intéressantes sont souvent celles avec décision au niveau de votre interlocuteur, sans décision collective hiérarchisée. Il y a 3 réseaux en France : CMutuel, CIC et CEpargne par contre se sont des réseaux régionaux, chaque région y a une certaine autonomie sur ses choix (110% ou pas etc) demandez donc aux investisseurs de votre région comment cela se passe sur place…

Si on est un peu parano : dédite fin de semaine, signature du compromis samedi matin. Comme par hasard, le proprio n’aura pas encore le courrier de préavis des locataires à la signature du compromis. Et si c’était bidon ?

Pour le relocation, soyez aussi exigeant sur la candidature du locataire que si le bien était déjà vous. Exigez une caution solidaire si c’est ce que vous comptiez faire de toute façon. Quitte à ce que ça reste vide jusqu’à l’acte authentique.

Bonjour Rickimmo,

Sur Non remboursement emprunt SCI - Creation SCI , j’ai pu lire:

Les associés de SCI sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres mais proportionnellement seulement à leur participation au capital (même si l’associé est mineur !). Ainsi, un associé qui ne possède que 1% du capital d’une SCI ne peut être poursuivi personnellement que pour le règlement de 1% de ses dettes. C’est d’ailleurs pourquoi les établissements financiers conditionnent l’octroi d’un prêt immobilier à une SCI à un engagement personnel de ses principaux associés (caution solidaire généralement).

En conséquence, il faut voir ce que demande la banque (i.e pour répondre à votre question: va-t-elle exiger une caution solidaire de votre frère ou pas).

Bien à vous,

Ohennequin a écrit :

Pour votre frère, cela reviens tout de même a déclarer sur ces impôts ces revenus, ce qui n’est pas si neutre que cela.

Non car sci à l’is donc au pire il payera des impots sur 1 % des dividendes, si la sci en délivre.

Bonjour,

Je reviens vous donner quelques nouvelles concernant mon futur investissement.

Je me suis donc présenté le samedi 3 mars pour visiter l’immeuble avec la propriétaire actuelle.
Avec beaucoup de mal, j’ai pu accéder à l’ensemble des visites des appartements (les occupants du F4 ne voulaient pas nous laisser visiter mais au final, ils viennent de poser leur dédite et ce n’est pas plus mal)

Résultat: les appartements sont tout de même en très bon état et assez bien entretenus et les occupants assez gentils.
Il n’y a qu’un seul locataire qui travail, les autres sont aidés en quasi totalité par via les APL, le FSL.

Concernant les travaux, ils sont très limités pour le moment :  quelques travaux électriques à faire (je suis électricien…^^) quelques petits travaux chez les occupants, j’ai pu obtenir le informations de la fameuse chaudière "HS" par la société d’entretien: en fait elle n’a rien, juste un échangeur a plaques à remplacer….coût de l’achat 180 € et remplacement sera gratuit car la société d’entretien accepte de le faire si je lui fourni la pièce…cool!

La toiture à été refaite de moitié, le reste sera à faire d’ici quelques années, je suis assez serein sur au moins 6/8 ans.
Les partie communes sont assez vieilles et nécessiteront que je refasse le dessus des marches d’escalier (en bois mais très abîmés) et un petit coup de peinture.

Vous l’aurez donc compris, j’ai fais ma proposition d’achat de 66 000 € pour cet immeuble qui rapporte donc par mois 995 €, avec une taxe foncière de 130 €/mois.

Mon offre à été accepté et nous signerons donc le compromis le 21/03! Très content !

Je ne me suis pas tourné les pouces concernant les banques, et j’ai essuyé de cuisants échecs….la plupart des banques m’ont rejeté malgré le petit emprunt, elles me disaient soit qu’elles ne faisaient pas les SCI, soit pas les SCI avec des enfants, soit que je n’étais pas assez intéressant pour elles.

J’avoue que j’ai été très déçu et que je me suis permis de remettre certains banquier à leur place.
J’ai tout de même consulté à peu prêt 8 banques….la mienne étant censé être la mieux placée pour me faire une proposition pour ne pas me perdre (le crédit agricole centre est) , j’ai pu obtenir une offre de financement au final très intéressante, puis grâce à mon ami licha, et via un de ses contacts, j’ai aussi eu une offre très attendue par le crédit foncier….les voici:

Crédit agricole: taux 1,67% FIXE sur 20 ans
                       emprunt de 66 000€ + 6000 € de prêt travaux
                       Échéance assurance comprise: 371 €/mois
                       Pas de financement 110%, obligation de payer tous les frais.
                       Demande un juge tutelle pour acceptation des mineurs en SCI (alors que la loi est passée en 2016 et ne nécessite plus de juge …le crédit agricole fait un peu de zèle mais je respecte)

Crédit Foncier: taux 1,89 FIXE sur 20 ans
                      Emprunt de 66 000 € sans prêt travaux (je vais demander une offre avec travaux aussi)
                      Échéance assurance comprise: 382,55/mois
                      Financement à 110% accepté, prise en charge totale

Au final voici mes deux offres actuelles….je pense essayer de discuter un peu l’offre du crédit foncier avec travaux et voir à diminuer un peu le taux, mais réussir a avoir le 110 % était mon but….

Que pensez vous de tout cela, j’attends vos avis .

Rickimmo

Je trouve l’offre du Crédit Foncier intéressante car elle répond à votre demande et il n’y a pas de domiciliation de revenus à faire.

Juste une remarque sur la TF: vous risquez d’avoir un formulaire H2 à remplir. Cela n’a rien de rédhibitoire mais il faut le savoir: vous pouvez questionner votre notaire à ce sujet.

Bien à vous,

En plus remarques sur ppd/hypothèque, voir aussi les possibilités de modulation à la hausse et à la baisse des mensualités (souvent -10/+30%), et la négociation des indemnités de remboursement par anticipation.
Félicitations pour ce projet, ca parait bien engagé !

mrdupont a écrit :

Je reviens sur le sujet du conventionnement ANAH.
L’avantage fiscal n’est pas transmissible lors d’une vente par contre vous devrez continuer à appliquer les loyers plafonnés jusqu’à la fin de la convention. Par la suite, impossible de faire un nouveau conventionnement vu que la SCI est une personne morale et non physique …

Oui, j’avais déjà relevé ce point dans mon message du 26/02. L’avantage fiscal tombe forcément à l’IS, puisqu’il consiste en une réduction des charges sur les revenus fonciers, inapplicable à l’IS. Ca serait compatible avec une SCI IR, mais pas une SCI IS.

Par rapport à ce que vous dites : l’ANAH prévoit qu’une SCI puisse conventionner. Cf "qui peut conventionner" dans ce document : http://www.anah.fr/fileadmin/anah/Media … nt2012.pdf

Sur les conséquences d’une vente sur la convention, lire "En cas de vente…" à partir des 2/3 de lapage 2 dans ce document :
https://www.formulaires.modernisation.g … aire=14039

Concernant les courtiers, beaucoup ne veulent pas s’occuper des SCI familiales et préfèreront d’autres type de dossiers….

Je suis un cas assez particulier, SCI familiale juste mes filles mineures et moi même, peu de banques se sentent rassurées par cela malgré un dossier assez simple à traiter…

Je reviens sur ma dernière discussion avec la banquière du crédit foncier d’il y a quelques minutes, elle m’a confirmer que je suis sur un PPD (privilège prêteur de deniers) , elle m’a dit en effet qu’ils faisaient les remboursements anticipés mais que chez eux il y avait des indemnités à payer car ils ne nous font pas ouvrir de comptes chez eux ou autre.
Je le comprends très bien, d’autant plus que la somme sera assez faible à régler, nous avons calculé que même si je remboursais demain la totalité du prêt, je devrais payer 674 € d’indemnités…cela reste acceptable.
Donc il faudra attendre quelques années si le besoin se faisait ressentir de rembourser plus rapidement, mais le but de cet achat n’est pas de le payer le plus vite possible.

Autre point, elle m’a dit que je ne pourrais pas intégrer de prêt travaux car je suis déjà limite niveau endettement , mais que si elle voit que mon dossier passe facilement, elle m’appellera pour me dire qu’elle peut intégrer 3/4000 € de travaux avec le prêt. La banquière est vraiment pas mal dans ses démarches.

Je n’ai plus qu’a lui fournir les baux en cours ainsi que le projet de compromis que je devrais avoir dans la semaine et j’aurais une réponse ferme sous 1 semaine maximum.

Je lui ai parlé du taux que je trouvais un peu haut mais elle m’a bien dit qu’elle ne pourrait faire mieux, et je me dis que parfois, il vaut mieux se dire que oui le taux est un chouilla haut (et encore je le trouve raisonnable personnellement) et d’obtenir son financement à 110 %

Bonjour à toutes et tous!

Je reviens donner quelques nouvelles de mon projet.
Alors ce mercredi 21/03, j’ai signé le compromis et j’ai appris de par le notaire que lorsque l’on achète via une SCI, il n’y a aucuns droit de rétractation, zéro, rien du tout^^, bon, je ne voulais pas me rétracter mais c’était pour vous donner l’info.

Avant d’aller signer, nous somme repasser avec la propriétaire à l’immeuble car des locataires sont partis de leur F4 en emportant les serrures, les ampoules, les détecteurs de fumée, ils ont urinés sur les murs et laissés des excréments dans à peu prés toutes les pièces…cela m’a mis en condition pour signer le compromis….

Du coup, je l’ai engagé à remettre l’appartement en état et nous avons fait écrire dans le compromis qu’elle s’engageait à relouer avant la signature de l’acte authentique.

Chose assez embêtante, le locataire du 1er étage est soumit aux aides AL et FSL et donc 80% de son loyer sera versé directement sur le compte de la SCI, mais les 70 € restant à sa charges….il ne règles pas par virement, il donne du liquide à la propriétaire actuelle.
Il est martiniquais et il prétend ne pas avoir accès a son compte en banque en Martinique, mais le problème pour moi c’est que je suis à 1h30 de route de mon futur immeuble et que je ne compte pas faire les trajet chaque mois pour aller récupérer le liquide…..comment peut on faire pour réussir à obtenir ce règlement sous une forme plus simple pour moi?

Sinon, le crédit foncier me rendra réponse aujourd’hui pour acceptation ou pas de mon dossier à 110% et elle me dira si elle peut rajouter une petite somme pour d’éventuelles travaux (1000 ou 2000 € mais elle pense que ce ne sera pas possible vu mon seuil d’endettement….

Je suis sur la recherche d’une bonne PNO et GLI mais pour la GLI…il faut des personnes sérieuses et justifiant d’au moins 6 mois de bon paiement du loyer, et je pense que je vais en avoir besoin de ce type de garantie….

Que pensez vous de tous cela?

Il peut faire un dépôt d’espèces au distributeur dans une banque de votre réseau. Faites le test voir si c’est possible sans frais. Ceci dit comme dit B2K, je trouve cette situation étrange …

Est ce que qu’une loi l’oblige à me régler par virement?

En effet, il n’est pas très dégourdi, il semble dire oui et être de bonne foi mais ne s’occupe pas de faire le nécessaire pour régulariser alors qu’il a bien l’argent en liquide….et le tutoiement facile^^je trouve cela très étrange tout de même.

Concernant la relocation, j’ai demandé à voir et à valider moi même les futurs locataires, donc j’aurais mon mot à dire la dessus, en effet, ce serais trop simple de prendre le premier arrivé qui me fera les même misères que les autres!

Le dépôt d’espèce en banque sans frais? ce serait une très bonne idée, j’avais pensé déjà a des mandats cash mais c’est payant, je vais regarder si votre idée semble viable.

Je suis preneur de tous vos conseil afin de bien démarrer ma nouvelle activité! merci à vous en tous cas

Le locataire ne me teste pas, il veut payer mais se fiche de l’aspect "banque", il à le liquide et chez lui en martinique , il semble être de bonne famille en plus, c’est du laxisme pur et dur que je ne dois pas laisser trainer en effet…

Apparement apres quelques recherche sur le net, cela semble tout à fait faisable de déposer de l’argent en espèce sur un compte tiers avec le RIB de la personne

Est t’il possible de déposer de l’argent sur un compte d’une personne tiers? | Yahoo Questions/Réponses

Dernière modification par Rickimmo (23/03/2018 15h22)