OBonheur : étude de cas immobilier (premier achat : T3 avec fortes charges)

MON PROFIL
- Homme marié deux enfants 38 ans, 30% TMI, 55kEUR de revenus
- J’achète avec ma femme mais ma femme n’a pas de revenu acceptable par les banques (chomage+cachets d’artiste)

MES APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : je sais utiliser excel et rendementlocatif.com
- Fiscales   : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : oui j’ai rénové ma RP
- Sociales   : oui
- Temps disponible : pour ce projet je peux trouver 10 à 15h par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : appartement
- Année de construction : à déterminer
- Étage à déterminer, très lumineux, 58m2, 2 ascenseurs dans l’immeuble
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage collectif : oui chauffage inclu dans les charges. L’eau chaude et froide font aussi parti des charges
- Volets isolants ou persiennes ? à déterminer
- Espaces verts dans la copropriété ? petit espace vert genre 200m2
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? à déterminer
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) à déterminer. Je vois dans le CR d’AG 2016 (je n’ai pas encore reçu le 2017) que la moitié des copropriétaires étaient présents ou représentés à l’AG.
- Concierge  ? non
- Décoration : les cages d’escaliers on été repeintes. L’appartement à l’air propre

LOCALISATION DU BIEN
- région PACA
- proche du Centre-ville. Ville de 20 à 30000 habitants
- La ville est active économiquement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 55 kEUR
- Coût du garage avec frais de notaire que j’envisage d’acheter avec l’appartement (un garage est vendu séparément) : 11kEUR
- Loyer déjà pratiqué : 500EUR+125EURcharges. à déterminer si le locataire avait accès au garage avec ce loyer
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé : non

- Travaux immédiats : 4kEUR pour mettre double vitrage.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : à déterminer
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : je ne sais pas

- Taxe foncière : 835EUR
- Assurance PNO : 100EUR
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 500*12 / (55000+11000) = 9%
note si je ne prends pas le garage et loue l’appartement le meme prix, la rentabilité brute est de 500*12/55000 = 11%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(6000*0.96-0-100-300)/(55000+11000+4000)=7.7%
note si je ne prends pas le garage et loue l’appartement le meme prix, le rendement opérationnel brut est de 9,1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5kEUR
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,06
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 8 kEUR
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : j’envisage un Boloo ancien intermédiaire et louer le parking avec un bail séparé. Mais dans ce cas là le loyer (avec le parking en plus) va être vraiment élevé par rapport au marché.

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel)

CASH FLOW
- Je prends en compte le TMI à 30%
- Cash flow positif ou négatif ? -75EUR/mois
note si je ne prends pas le garage et loue l’appartement le meme prix  : cash flow négatif -30EUR/mois

J’aimerais bien connaitre votre avis sur ce projet de premier investissement.

Merci d’avance !

Mots-clés : charges, immobilier, premier investissement