Travaux en location nue et passage en location meublée ?

vieausoleil · #26

ok Philippe
Le risque existe donc en cas de contrôle fiscal de requalification du bail meublé en nu…..et alors là ca risque de faire un peu mal non ?
J’ai cru comprendre dans vos posts que vous avez quelques fois pris ce risque ; sans doute était il calculé…

Philippe30 · #27

La requalification en location nue est une possibilité mais pensez vous qu’un inspecteur de impôts va se déranger pour vérifier le nombre de fourchette dans un appartement pour un montant locatif de 400 € par mois.

Quand vous évoquez des points sur mes écrits , merci de mettre un lien ça permet à tous de mieux comprendre et de remettre les propos dans leur contexte.

A mon sens , la brassage d’air sur des requalifications de meublé en nue est un problème qui n’existe pas dans la vrai vie.

Mettez ce que vous voulez pour permettre au locataire de s’installer , ajouter ou retirer des éléments qui l’arrange et tout le monde sera content.

Philippe

vieausoleil · #28

merci Philippe ; vos propos me rassurent

abcourriel · #29

Bonjour,
J’envisage d’acheter un appartement vendu occupe (le bail court jusqu’en 2018).
A la fin du bail en cours, j’envisage de passer en LMNP mais pourrais-je envisager de déduire mes frais de notaires payés en 2016 de mes loyers?
D’avance merci pour votre aide.

ZX-6R · #30

Non

Monsieur le robot, je patiente 60 secondes, 59, 58, 57, 56, 55…

robby77 · #31

Bonjour à tous,

Je relance ce topic pour être sûr d’avoir bien compris. Je possède un immeuble dont certains biens sont loués nus (revenus fonciers déclarés au réel) et d’autres meublés (revenus BIC déclarés en LMNP réel simplifié). J’ai jusqu’à présent déclaré les revenus et charges concernant le foncier sur une seule et même colonne de la 2044.

Un des appartement loué nu se libère et nécessite quelques travaux, représentant environ 3 ans de loyer. Quelle serait à votre avis la meilleure stratégie entre :
- Passer cet appartement en LMNP, donc ne pas déduire les travaux mais les inclure dans la valeur vénale augmentée du bien lors de la mise en location ?
- Garder cet appartement en foncier pendant au moins 3 ans (pour respecter l’engagement fiscal) puis le passer en LMNP au réel simplifié à l’occasion d’un changement de locataire ?

Sachant que j’ai en parallèle de gros travaux sur un autre appartement relevant du foncier, donc je suis en déficit foncier pour plusieurs années.

Merci pour vos avis éclairés.

blacked · #32

robby77 a écrit :
- Passer cet appartement en LMNP, donc ne pas déduire les travaux mais les inclure dans la valeur vénale augmentée du bien lors de la mise en location ?

De ce que j’ai compris vous pouvez faire une estimation du bien après travaux pour déterminer sa valeur vénale mais vous pouvez aussi amortir directement les travaux cf (LMNP : les déductions possibles en régime réel).

robby77 a écrit :
- Garder cet appartement en foncier pendant au moins 3 ans (pour respecter l’engagement fiscal) puis le passer en LMNP au réel simplifié à l’occasion d’un changement de locataire ?

Les 3 ans seront pris en compte non pas sur l’année de la déclaration en régime foncier mais sur l’année de la dernière imputation du déficit foncier lié à l’appartement sur votre revenu global (cf Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

robby77 · #33

Merci Blacked pour cette réponse.
Si je me souviens bien, de toute manière l’imputation du déficit sur le revenu global ne peut se faire que l’année des travaux, après le report de déficit foncier n’est imputé que sur les revenus fonciers. Par conséquent ça ne change rien, non ? Si je fais des travaux en 2018, je pourrai passer en meublé en 2021.

blacked · #34

Je pense que c’est l’année N+1 la déclaration d’impôt se faisant pour l’année antérieure. Cela ferait donc 2022 si je ne dis pas de bêtises et que je suis le résonnement.

lachignolecorse · #35

Pour le lmnp, il vous faut une estimation du bien comme l’indique blacked. 2 possibilités:
- estimation avant travaux et passage des travaux en charge (avec amortissement)
- estimation du bien après travaux

La première solution semble en théorie plus avantageuse car vous pourrez amortir les travaux sur une durée plus courte que le bien.

Pour la seconde solution, ce serait dommage de d’avoir une estimation finale inférieure à celle avant travaux+travaux.

Faites les 2 estimations et décidez ensuite.

Bernard2K · #36

Sur le passage en meublé : à mon avis il n’y a pas le choix, il faut établir sa valeur vénale au moment où il est dédié à l’activité meublée, donc après travaux. Avant travaux ce n’est pas encore un appartement loué meublé !

Sur les revenus fonciers : pour un déficit imputé sur le revenu global l’année N, obligation de le garder en location jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Donc travaux en 2018, déficit foncier qui s’impute sur le revenu global en 2018 (même si la déclaration est en 2019, il s’agit bien des revenus 2018) -> appartement à garder en location nue jusqu’au 31/12/21. Regardez bien l’effet de l’année blanche fiscale, je crois que c’est 50 % seulement des travaux qui seront retenus ; du coup passer en meublé dès après les travaux, et amortir la valeur vénale post-travaux semble plus intéressant.

Notez aussi qu’on ne passe pas en meublé en claquant des doigts ; si vous trouvez en 2018 un locataire en nu qui veut rester des années et refuse le passage en meublé, vous êtes coincé pour bien plus longtemps que le 31/12/21.

Milavn · #37

Bernard2K a écrit :
Regardez bien l’effet de l’année blanche fiscale, je crois que c’est 50 % seulement des travaux qui seront retenus

Bonsoir,

Non, c’est 100% des travaux de 2018 qui seront retenus en 2018.
Plus 50% des travaux de 2018 qui seront retenus en 2019.
Vu le montant des travaux envisagés (3 ans de loyer), Robby77 peut être dans le cas où des travaux en 2018 sont fiscalement intéressants, malgré le CIMR et la non-imposition des revenus fonciers récurrents.

robby77 · #38

Je n’ai plus les détails en tête, mais j’avais effectivement retenu qu’étant donné que j’ai en 2018 un appartement en gros travaux et celui dont on parle en travaux "moyens", la somme des travaux à déduire en foncier me semblait être favorable concernant l’année "blanche"…

robby77 · #39

Bonjour,

J’ai retrouvé la source de mon information : magazine "dossier familial" n°517 de février 2018, p70-71. L’article précise que : "Les travaux qui sont effectués en 2018 feront l’objet d’une déduction intégrale sur le revenus fonciers de 2018. Ceux de 2019 feront l’objet d’une déduction égale à la moyenne des travaux déductibles payés en 2018 et 2019." En transposant mes données approximatives à celles du cas pratique présenté, cela donne :

En 2018 :
- Environ 13000€ de revenus fonciers.
- Environ 60000€ de travaux
=> déficit de 47000€, dont 10700€ déductibles du revenu global.
=> report de 36300€

En 2019 :
- Environ 16000€ de revenus fonciers (loyers augmentés suite aux travaux).
- 0€ de travaux.
- déduction de 36300€ (report) + 60000€/2 (moyenne des travaux de 2018 et 2019 = 66300€.
=> déficit de 50300€, reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Puisque j’aurais de toute manière un déficit important en 2018 (travaux important dans un appartement), j’ai donc effectivement tout intérêt à gonfler ce déficit en y ajoutant les travaux du plus petit appartement en continuant à le louer nu. CQFD.

Bon week-end.

Valdec · #40

Bonjour,

Je déterre le sujet car je suis confronté à une situation similaire : appartement loué jusqu’à présent en nu, enfin libéré par l’ancien locataire, qui nécessite d’importants travaux (31k€, est-ce que les frais d’architecte peuvent entrer dans le montant des travaux?).

Se pose donc la question d’un passage en meublé (oui/non/quand). J’ai fait une petite simulation et je voulais m’assurer de ne rien omettre d’important:

Sauf erreur il semblerait donc que le mieux serait de faire les travaux et de louer en nu jusqu’en 2027 (courbe grise), puis de basculer en meublé en 2028 (courbe jaune), à condition que cela soit possible d’un point de vue du terme du bail nu.

HeisenbergPH · #41

Quelques notes rapidement:

-Les amortissements semblent sous évalués, une estimation plus probable serait aux alentours de 5000 euros par an.
-Il y a une différence entre les charges entre nu et meublé de 400 euros, j’imagine que c’est le comptable? Avez vous pensé à la CFE?

Quelques pistes de réflexion:

-Peut être réfléchir aussi à la contrainte supplémentaire du meublé Vs nu? Turn over plus important, locataires plus exigeants… Remplacement des meubles plus régulier pour être au goût du jour.
-Est ce que le bien se prête au meublé? Aujourd’hui nous voyons beaucoup de meublé sur le marché et paradoxalement les appartements nus sont plus rentable.
-Vous pourriez le garder nu et attendre l’extinction de votre déficit?

lemouz · #42

Sauf erreur de ma part, vous compter 31000€ de travaux chaque année., ils ne doivent apparaitre qu’en 2022.

Je ne vois aucune déduction d’intérêts d’emprunt > l’appart est déjà payé ? (évidemment, ca marche des 2 cotés donc en relatif c’est pareil)

L’intérêt du meublé est de faire passer le résultat à 0 et donc ne pas payer d’impôt pendant un bon nombre d’années.

Valdec · #43

M*erci à vous deux pour vos remarques.

@Heisenberg :
Les amortissements ont été pris comme 3% de la valeur du bien, hors terrain (compté pour 15%).

Les 400 euros de charges supplémentaires ont été évalués à 300€ de compta (ça me ferait un appartement supplémentaire pour mon comptable qui s’occupe déjà des deux autres en lmnp) et 100€ de cga. Je pourrais augmenter ces frais d’environ 100€ par précaution mais l’impact serait faible.

L’appartement se prête bien à la location meublée (petite surface, centre ville de grande agglomération, etc.).

Le garder nu jusqu’à l’extinction du déficit semble être optimal suivant la simulation. La seule incertitude est la date de fin du bail nu vu sa durée de 3 ans renouvelable. Mais en fonction du turnover c’est difficile à anticiper.

@lemouz:
Vous avez raison pour les travaux cependant seule la cellule en année 1 est utilisée dans les formules, les autres n’ont pas d’impact.

Les intérêts d’emprunt sont compris dans les charges courantes car ils sont là encore pour quelques années

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