Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens…

Oui effectivement j’ai arrondi les chiffres.

Probablement ma question était mal posée.

Quel est le risque à revendre rapidement pour la première fois un bien avec une plus value ?

Quel est l’enjeu ? (d’où l’exemple chiffré modulo 6k€ de différence de TVA).

Et en cas de risque, comment prendre les devants vis à vis du fisc et declarer en MDB à la revente ? Alors qu’on a pas fait une déclaration d’activité en MDB (non pas par mauvaise foi mais suite à changement de décision ; vendre au lieu de louer).

Ok pour faire une plus value à condition d’être en règle avec l’administration fiscale.

Ce que j’en conclus, c’est que pour une première fois, il n’y a pas de risque (la notion d’habitude ne peut être opposée par le fisc).
En cas de risque ce n’est pas clair pour la démarche à suivre pour être en règle.

ZX-6R,

C’est vraiment la rentrée ;-)

Welcome back :-)

Philippe30 a écrit :

@Alex3033 :
Je confirme tout à fait cela……aucune banque à ce jour ne suit une personne souhaitant "devenir"  marchand de biens…
Même avec une excellente affaire au bout, ils (les banques) évitent toutes personnes "nouvelles" ds cette activités.
Il existe néanmoins des solutions qui aide à démarré.

- Trouver une affaire très intéressante, la présenter à un Marchand en place, et s’associe avec lui, cela montrera une première experiençe et divers rencontre importante (banques, entreprises de travaux, géomètres, notaires ..etc..)
- Placer le montant demander en cash (sous forme d’assurance vie, hypothèque immobilière) et demander toute de même un emprunt, afin que le banquier soit confiant et aucun risque pour lui ! Ainsi après une ou 2 opérations terminées, vous pourrez débloquer votre placement et une relation avec la banque sera établi.

Ne pensez pas que nous voulions vous faire peur mais l’activité de marchand de bien comme l’a indiqué BorderLine est une véritable entreprise pour cela vous devez connaitre les métiers du bâtiment.

Sachez qu’en achetant en tant que marchand de biens vous ne payez pas les frais de mutation mais vous avez 4 à 5 ans pour revendre ensuite les problèmes fiscaux arrivent…

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Il faut avoir une bonne trésorerie de réserve car certains cas si une revente n’est pas possible , certains rachètent le bien à titre personnel ou par une sci à leur société de marchand de biens pour éviter les problèmes au delà de 4 ans de détention.

http://www.lbmb-notaires.com/uploads/PD … _02_10.pdf

Comme l’a indiqué Borderline , il faut bien connaitre son marché , le métier , savoir être limite légale pour aller au plus vite signer l’achat , commencer les travaux pendant la période de pré vente et mettre en vente avant la fi ndes travaux des lots en cours de rénovation c’est de la haute voltige …..!

Disposer de fonds suffisant pour rassurer une banque.

Aucune banque ne vous prêtera sans expérience pour ce type d’activité.

Bon courage dans l’informatique , c’est incroyable ne nombre d’informaticien qui se reconvertisse dans l’immobilier ….

Philippe

Merci pour votre contribution.
Votre expérience apportera beaucoup au forum.

Je suis d’accord avec votre commentaire , je ne suis pas entré dans les détails , je préfère les biens avec des compteurs EDF installés ensuite on refait comme on le souhaite à l’intérieur sous respect de la sécurité.

Sans avoir une activité de marchand de biens , je me tiens au courant  car j’envisage une reconversion dans l’immobilier comme complément d’activité à un statut de rentier partiel qui se profile.

Dans les petites communes du sud , nous avons les taxes parking dont il faut tenir compte c’est pour cela que je ne fais pas de découpages de biens malgré des opportunités de maison de maitre à des prix intéressants, de plus la législation sur les normes électriques pour disposer de courant par ERDF impose de passer par un électricien.

Philippe

TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.

De mémoire, le calcul fait sur un exemple concret a donné 25 a 30% de recettes pour l’état en MdB qu’en particulier et ce, avant l’abattement temporaire de 25% pour les particulier.

Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

GBL a détaillé cela dans un des posts. Faites des recherches …. vous verrez que c’est un risque important.

Philippe30 a dans un des posts expliqué comment liquider son patrimoine immo en réduisant le risque. En gros, vendre les plus anciens a raison d’une ou 2 opérations maxi par ans.

Boubouka a écrit :

TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.
…/…
Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

Oui, mais en quoi l’administration fiscale mettrait en place un redressement qui ne lui serait pas favorable? Enfin il me semble que ce serait le cas…?

Comment l’administration pourrait considérer tous mes biens immo faisant partie du stock…? Et quelle en serait la conséquence? Je ne vois pas… Ils me rembourseraient les droits d’enregistrement des biens qui ont moins de 4 années?

L’intention de revente étant présente dès l’achat, c’est casse-gueule.

A votre place, j’inventerais la "légende" suivante : achat pour en faire ma RP + logements locatifs. Je mets en annonce de location tous les logements (et j’imprime les annonces bien sûr). Je n’arrive pas à tous les louer (il suffit de mettre un loyer un peu haut, puis de refuser les éventuels candidats !). Pris à la gorge face à ces logements restant vides qui me coûtent cher alors que je dois rembourser l’emprunt, je suis contraint de revendre certains logements, ce qui n’était pas du tout prévu dans mon projet.

En signalant aux impôts, comme vous avez prévu de le faire, votre intention d’achat-revente, vous donnez le bâton pour vous faire battre. Vous êtes trop honnête.

cricri77700 a écrit :

Mais je viens de vendre 2 T2 , car je ne souhaitais plus avoir de bien en copropriété.
C’est simple à défendre car mes autres immeubles sont sans copro.

Oui c’est justifiable, sans soucis.

Si ce n’est pas indiscret comment ça c’est passé ? En direct ? En combien de temps ? Négo ou pas ? Quelle plus-value ?

cricri77700 a écrit :

Mais je conserve un logement pour y vivre et je ne renouvelle pas d’opération par la suite que cela soit en achat ou en vente.

Vous vendez plusieurs appartements du même immeuble, ça suffit pour qu’il y ait une pluralité d’opérations. Ce sont les opérations de vente qui sont comptées, par la pluralité d’achat. La jurisprudence est claire là-dessus : "De même, l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI (CE, arrêt du 12 juin 1992, n°s 67 758 et 67 759)." Source : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables (point 110).

Mais je viens de vendre 2 T2 , car je ne souhaitais plus avoir de bien en copropriété.
C’est simple à défendre car mes autres immeubles sont sans copro.

Les impôts s’en foutent un peu de vos raisons. Ce qui compte c’est :
1) la pluralité d’opérations.
2) le fait que la raison de la vente soit apparue après l’achat, si possible longtemps après l’achat (pour qu’il n’y ait pas l’"intention spéculative" présente dès l’achat). Dans ce cas, vous avez arbitré a posteriori pour ne plus avoir de copro, c’est donc bon sur cette absence d’intention spéculative après l’achat.

2 ventes récentes + les ventes issues de cet immeuble, vous risquez clairement la requalification si vous le faites en nom propre. Créer une structure spécifiquement pour cet immeuble (la SASU dont vous parlez) serait une solution.

je suis pas d’accord avec B2K:

Mettre loyer plus haut, le contrôleur va dire vous n’aviez qu’à le baisser et vu tous les appartements que vous avez, vous connaissez le marché.
Les contrôleurs ne sont plus neuneu de nos jours.

Pour moi l’opération est trop grosse et on retrouvera tjs la trace d’achat/revente.
Je pense donc qu’il faut donc être clean dès le départ.

Comme ça vous aurez même les chiffres

Oui clean c’est ça, c’est pour cela qu’il y a un rdv avec les impôts.
Si je vois qu’il y a une brèche à exploiter, j’irai bien volontier.

Pour marchand de bien il y a aussi une volonté de continuer les achats reventes…
Sur ce projet se sera le dernier et il y aura ma RP.. c’est ce que je vais essayer de me defendre.

Je sais bien que il y a 95% de chance que sa soit compliqué, mais j’ai l’habitude de d’aller dans des chemins compliqué.

Bien sûr sans écrit des impôts je ne risquerai rien.

durand18 : très bonne remarque.

Un rescrit fiscal ne donne une garantie que si on expose bien la totalité de la situation. La réponse des Impots les engage et on est alors sur de ne pas se prendre un redressement, à condition de faire exactement ce qui était prévu dans la demande écrite.

L’autre solution, c’est de blinder sa position soi-même (en général avec l’aide d’un avocat spécialiste) et de ne surtout rien demander aux Impôts. C’est souvent pratiqué dans le monde de l’entreprise quand on pense qu’on a le droit de le faire, mais qu’on qu’on redoute que les Impôts n’aient une position trop sévère, trop conservatrice : on blinde sa position, et on fait. Si les Impots y trouvent à redire, on va devant le juge, en espérant que l’avocat avait raison… En tout cas j’ai vu pratiqué plusieurs fois comme ça, avec l’explication : "si on demande un rescrit sur un cas tel que le nôtre, on sait que les Impôts refusent, car ils se bordent ; nous on pense que c’est faisable, d’après la loi que nous avons bien étudiée, alors on fait".
La première raison de faire ainsi, je viens de l’expliquer : on pense qu’on a raison, et qu’on pourra l’expliquer aux Impôts, et s’ils ne veulent rien entendre, on ira devant le juge. La deuxième, c’est de miser un peu sur les probabilités et les statistiques : les Impôts ne peuvent pas tout contrôler, donc on espère avant tout passer inaperçu ; alors qu’en demandant un rescrit on est sûr d’attirer l’attention sur nous.

C’est pour ça que je disais : "En signalant aux impôts, comme vous avez prévu de le faire, votre intention d’achat-revente, vous donnez le bâton pour vous faire battre".

Sur le fond, je ne pense pas que la présence de la RP soit un argument massue tel que vous l’espérez, même si ça peut aider.

Dans l’extrait du BOFIP que vous avez cité il y a un passage intéressant au §110 :

"De même, l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI (CE, arrêt du 12 juin 1992, n°s 67 758 et 67 759)."

L’arrêt lui même est assez intéressant sur un autre point, celui de l’intention spéculative,  peut être une piste :

"Considérant que la société a signé des promesses de vente à certains locataires dès leur entrée dans les lieux ; qu’elle n’a apporté aucun élément à l’appui de ses allégations selon lesquelles elle aurait procédé à l’acquisition de l’immeuble en cause dans le but de se constituer un patrimoine, ou qu’elle aurait cédé des lots pour satisfaire aux exigences de la gestion de son patrimoine ou pour financer la remise en état des logements dont elle restait propriétaire ; qu’ainsi la société doit être regardée comme ayant procédé à l’acquisition de l’immeuble dans une intention spéculative ; qu’en raison de la continuité et du nombre des transactions, et nonobstant leur étalement sur une longue période, les cessions consenties par la société ont revêtu un caractère habituel ;"

Conseil d’Etat, Plénière, du 12 juin 1992, 67758, publié au recueil Lebon | Legifrance

edit: il faut quand même faire très attention aux interprétations a contrario et l’arrêt est un peu ancien