Caution bancaire pour une location immobilière : avantages et pièges…

Bonjour,

J’habite en province et j’envisage de vivre à Paris bientôt. Mais ce qui me freine c’est la problématique du logement car mon revenu est seulement 2* supérieur au loyer que je vise. Cette situation ne m’inquiète pas car j’ai des revenus du patrimoine à coté mais ils ne rentreront donc pas en compte pour les bailleurs/agences.

Je pensais à utiliser la caution bancaire mais vous semblez dire que presque aucun bailleur ne l’acceptera (par méconnaissance ou problème légale). Vous confirmez ?

Du coup quels autres solutions existent ? J’ai bien mes parents qui peuvent se porter garant, ils auront tout juste 3* le loyer mais es que ça marchera avec mon revenu de seulement 2* le loyer ?

Pour ma part, j’accepte la caution bancaire, mais je demande une garantie à hauteur de 2 ans de loyer, soit 48k€ pour le bien que je propose en ce moment à la location. Cette durée est celle de la procédure pour faire partir un locataire qui ne paye pas en région parisienne, délai qui peut être plus long si le locataire prend un bon avocat.

Les demandes que j’ai eues jusqu’à ce jour émanent presque toutes d’indépendants (commerçants, artisans, chefs d’entreprise….) ; pour l’instant, toutes les personnes à qui j’ai demandé cette caution m’ont dit ne pas être en mesure de la fournir.

Etant bailleur et non fournisseur, je ne suis pas disposé à assumer un risque entrepreneurial ; du coup, je préfère laisser mon logement vide que de louer à des personnes pouvant déposer le bilan du jour au lendemain.

La règle est ici (article 22 loi 89)

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Au-delà de deux mois de loyer payés d’avance, c’est une alternative : soit DG (un ou deux mois selon la nature de la location), soit loyer payé d’avance.

Rien n’empeche le paiement d’un an de loyer à l’avance. Ceci étant, le locataire pourra demander à l’échéance de rebasculer sur un paiement mensuel.

En conclusion, si vous souhaitez la mise en place d’une caution bancaire, il vous faut passer par une banque.

Par ailleurs, si le candidat dispose de ressources insuffisantes, il existe la garantie Visale, pour certains locataires.

Garantie Visale : aide à l’obtention d’une caution | service-public.fr

Bonjour,  merci pour cette file caution bancaire - paiement annuel d’avance, ma fille va aller étudier à Paris ou Lille l’année prochaine et ma SASU dédiée trimestre retraite ca va pas le faire niveau fiche de paie:) il y a une file locations immobilières étudiant ? sur rentier car il y a beaucoup de propriétaires!

durand18 a écrit :

J’ai un candidat locataire qui me propose un an de loyer payé d’avance à titre de garantie

Cher maître, il y a contradiction dans les termes. Si c’est un loyer, ce n’est pas une garantie. Ce qui répond à votre question.

Un peu plus sérieusement :
Quand un locataire propose le paiement d’un important loyer payé d’avance, le message sous-jacent est "vous voyez que j’ai des sous, puisque j’ai assez de tréso pour payer un an d’avance. Donc, vous n’aurez pas à craindre d’impayés avec moi".

Sauf que c’est à double tranchant :
- soit c’est effectivement une personne sérieuse et qui n’a pas de problème d’argent.
- soit c’est une personne avec une mentalité un peu "flambeur" : quand il a de l’argent, il est généreux ; mais quand il est fauché, il est très fauché.

Si c’est la seconde explication, il se montre généreux parce qu’il a de l’argent. Mais si, dans un an il est au creux de la vague, il ne pourra pas payer.

Par ailleurs, vous n’avez pas dit quel type de local est loué (logement, garange, bureaux, local commercial ?), ni quel type de bail (habitation nue, meublée, bail commercial).

Pour un bail d’habitation louée nu, l’article 22 de la loi de 1989 dit "un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie."
Donc, ma boutade était d’autant plus juste qu’il y a vraiment contradiction : le fait de prendre une périodicité de un an à terme à échoir vous prive de la possibilité de demander un dépôt de garantie. Du fait de l’absence de ce dépôt de garantie, vous n’êtes donc protégé ni contre un impayé de loyer, ni contre les dégradations locatives, ce qui est tout de même embêtant.

Cela dit, la caution bancaire est compliquée à obtenir. Je vois deux alternatives :
- lui demander un garant (ça reste une solution très sûre, pourvu que le garant soit solvable ; et tant pis si la fierté du locataire doit souffrir de cette demande de garant).
- trouver une raison de lui faire un bail qui ne se renouvelle pas par tacite reconduction, tel qu’un bail mobilité (mais d’une part il faut remplir les conditions, et d’autre part c’est 10 mois maximum).

Bonjour, au final la caution bancaire s’est révélée impossible dans ma banque CA BriePicardie, par contre il y a des sociétés spécialisées dans les cautions bancaires sur Paris dixit plusieurs agences immobilières (agence Book-a-flat par exemple) donc possible rapidement.

Nous avons signés un bail d’un an non reconductible (résidence secondaire) avec paiement par trimestre d’avance, tout le monde satisfait.

Amicalement.