Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens…

Exact.

Je vais expliquer un peu plus ma demarche:

Le but de mon RDV c’est savoir : que puis-je faire pour ne pas être considéré Comme MDB ? Peut être un melange de revente/location par exemple ? Et dire que je ne souhaitais pas gérer autant de locataire et que j’en ai déjà beaucoup ? Par exemple 3 reventes, 1 location et ma RP ?
J’achète donc pour ma RP, pour un investissement et pour revendre le reste car c’est trop gros pour moi tout seul… franchement sa peut être défendable.
Je suis sur qu’il existe une solution en restant dans les clous et en étant honnete et je vais rien lâcher.
Je vais vraiment tout creuser.

Si les impôts font la sourde oreille ou que la réponse ne me vas Pas, je vais voir un avocat pour voir ce qui est défendable ou non.

Après j’aurai tous ce qui faut pour prendre une décision.

Qu’est ce qui vous gêne vraiment dans le scénario (sans doute le plus rentable) où vous conservez l’ensemble et louez ce qui n’est pas devenu votre RP ?
1) être le bailleur de vos voisins
2) que ce soit "trop gros" pour vous

1) se défend mal …. car même en vendant, vous garderez une relation spéciale avec vos voisins, et (vous  connaissant) vous vous impliquerez sans doute beaucoup dans la copropriété ;

2) se défend mal aussi : si vous pouvez acheter, rénover (plus ou moins vite), puis revendre, vous avez sans doute la surface financière pour conserver , encore plus dans qqs années avec vos CF actuels. Et si dans 5 ans vous vouliez 200m2 pour votre RP, ce serait facile…

Pour ma part, à votre place, aller détailler ma situation aux impôts me gênerait bien plus que 1) ou 2).

Et il sera toujours temps dans quelques années, si la bonne gestion de votre patrimoine le commande, d’apporter l’immeuble à une SASU, de faire passer en copropriété, et au besoin  de vendre l’un ou l’autre appartement.

Les impôts pourraient en effet creuser votre situation actuelle (je préfère éviter d’attirer l’attention) et être tenté de requalifier ce que vous avez déjà fait (rappelez-vous qu’en droit, la situation n’est bien souvent ni "tout blanc" ni "tout noir").

Dans votre situation, garder de la flexibilité (pouvoir faire vos choix plus tard) est précieux : à chaque projet que vous avez commencé, ce que vous aviez en tête au départ est-il ce qui s’est réalisé ?

Je suis bien d’accord avec la prudence vis à vis de votre situation. Exposer des scénarios qui n’ont pour but que de maximiser votre plus-value peut attirer la suspicion. Il faut toujours penser à la situation personnelle de votre interlocuteur. La neutralité n’existe pas lorsqu’il y a une trop grande disparité de situation.

Sur le fond, j’ai beaucoup de mal à vous suivre. Vous avez oeuvré avec ardeur pour avoir une rente sur l’immobilier. Vous avez de très bons rendements et vous voulez vendre… j’ai fait la même chose et pas du tout envie de revendre tant que la poule pond des oeufs en or. Certes il faut suivre avec attention l’évolution de la fiscalité mais à ce jour, il n’y a pas le feu au point de vendre des biens.

Quels sont les chiffres en grandes masses ? Achat, travaux, et vente

Quelques réflexions :

Synthèse : immeuble avec 4 grands appartements de 120m2 et un triplex de 50m2.

Devenir : 2 ventes + 2 locations + 1 RP.

Cela fait un mixte de tout.
C’est défendable, il y a une notion d’investissement + de RP + revente car c’est "trop gros".
Et par la suite aucune opération de division/revente.

Un redressement pour 2 appartements ?
Prix de revient 120000 euros.
Prix de vente 240000 euros.
Pv particulier 44000 euros.

Conduite à tenir : une demande de rescrit par les impôts est quand même sécurisant et honnête ? Ou vaut mieux attendre et au pire se défendre.

Ce qui m’embête c’est que la simple division d’un immeuble et revente est suffisant pour être requalifier en MDB.

En effet je ne souhaite pas faire abstraction des mes 2 ventes, qui se justifie pleinement par ailleurs.

J’ai vu que vous êtes avocat, si vous aviez mon dossier à défendre, vous pensez que se sera un dossier compliqué à défendre ?

J’aime bien mon pays , on souhaite être honnête et c’est pas la bonne option

Après j’ai aussi fais des calculs pour rester en particulier et en louant les logements sauf ma RP.

Inconvénient :
-vivre à coté de 4 locataires mais type familiale.
-gestion de 4 locataires supplémentaires.

Avantage :
- Emprunt possible car RP+ Investissement locatif = effet de levier +++
- grossomodo un CF de 1000 euros supplémentaire et la RP "gratuite"
- remboursement de capital conséquent = enrichissement.
- Pas de problème vis à vis des impôts.
- je diversifie ma fiscalité : nu/LMNP
- je diversifie mes surfaces : 10 studios + 5 T2 + 3 F4.

Au niveau patrimoine , j’aurai en liquidité la même somme que je dois a la banque..donc risque maîtrisé pour cela également.
Sur du long terme entre l’effet boule de neige des liquidités et remboursement des emprunts, le patrimoine augmente +++.

Après tout, c’est peut être ce que je fais de mieux…

Mais comme tout, il y a des avantages et inconvénients.

Relisez l’ensemble des messages KC , je disais honnête dans le sens de vouloir demander au impôts et suivant leurs réponses, soit SASU soit autre chose.

Mais le fait d’être honnête avec les impôts à l’air d’être plutôt une mauvaise option.

Je ne cherche pas à contourner quoique se soit, c’est une réflexion pour savoir ce que je peux faire et je creuse un peu partout comme à mon habitude.

Et bien sûr, j’ai cité le BOFIP mais avec une notion de RP ect j’ai voulu creusé cet aspect en restant honnête.

Justement c’est le sens même de mon premier message.. je ne vous suis pas.

Je lis le BOFIP, en effet , je constate que le simple fait de diviser un immeuble + vente = MDB.

Mais pas de notion de RP et éventuellement d’investissement locatif = je me pose la question et souhaite creuser cet aspect.

Demande de rendez vous au impôt =
1= c’est non = SASU ou rester en projet locatif.
2= c’est possible = montage entre vente/investissement/RP

Suivant les messages, demander aux impôts est une mauvaise idée ( et je l’entends ) alors que de base je pense être dans une démarche honnête afin justement d’avoir un rescrit fiscal avant de faire quoique ce soit.

Vous cherchez vraiment des piques pour pas grand chose la.

Je pense être actif sur le forum et partager beaucoup de réflexion, être dans l’échange mais parfois devoir me justifier sur des conneries.
Après je vois cela sur beaucoup de discutions ( et de plus en plus ) avec des dérives qui casse le sujet initial… c’est dommage car beaucoup de nouveau n’ose pas étaler leurs réflexions ou se font casser trop rapidement sur les études de cas par exemple.

Bref.

Pas de problème parfois on a une interprétation différente sur des termes c’est pas bien grave mais c’est pas le plus important.

Pour revenir au sujet , j’ai entendu le fait que c’est pas une bonne idée de voir les impôts.
Que de revendre une partie est attaquable ( et défendable ) et qu’on ne peut pas le savoir à l’avance.
Ouvrir une SASU pour 1 seul opération n’est pas trop adapté.

Après j’ai aussi fais des calculs pour rester en particulier et en louant les logements sauf ma RP.

Inconvénient :
-vivre à coté de 4 locataires mais type familiale.
-gestion de 4 locataires supplémentaires.

Avantage :
- Emprunt possible car RP+ Investissement locatif = effet de levier +++
- grossomodo un CF de 1000 euros supplémentaire et la RP "gratuite"
- remboursement de capital conséquent = enrichissement.
- Pas de problème vis à vis des impôts.
- je diversifie ma fiscalité : nu/LMNP
- je diversifie mes surfaces : 10 studios + 5 T2 + 3 F4.

Au niveau patrimoine , j’aurai en liquidité la même somme que je dois a la banque..donc risque maîtrisé pour cela également.
Sur du long terme entre l’effet boule de neige des liquidités et remboursement des emprunts, le patrimoine augmente +++.

Après tout, c’est peut être ce que je fais de mieux…

Mais comme tout, il y a des avantages et inconvénients.

Cela semble la meilleure solution.
18 appartements à gérer c’est pas la fin du monde et je peux bifurquer petit à petit sur du long terme en gestion plus passive.

J’ai du mal à déléguer ce que je sais faire.
Et je pense aussi que d’apprendre à quelqu’un ce que je fais peut lui donner des idées = concurrence.

Sinon je suis d’accord sur le fais que tout est fait pour qu’on reste le plus petit possible.
Comment l’économie va repartir avec tout ça ?

Je commence à avoir du recul et d’avoir une stratégie passive sans prise de tête à beaucoup de sens à mes yeux même si la rentabilité est moindre.
L’immobilier est parfait pour cela ( avec une gestion passive dans un premier temps ) = remboursement de capital + CF à placer dans des actifs puis vente et placement dans des placement passifs.