Angele35 : étude de cas immobilier (immeuble avec un local commercial)

Bonjour
Oui j’y ai pensé aussi . S’agissant de square habitat et donc du groupe Crédit agricole, je suppose que cela ne rentre pas dans leur politique actuelle d’investissement immobilier, je ne pense pas qu’ils achètent les murs de leur agence. L’immeuble en question ne correspond a mon avis pas à leur critères.
Les loyers se répartissent comme suit : 600 € pour l’agence immobilière et 323 € pour le T2.
Je cherche aussi le problème, que je ne vois pas, mais parfois à trop chercher on ne fait rien.
Le vendeur, artisan, est malade et souhaite liquider ses biens.

Bonjour,

Pour faire simple,

Si le bail commercial a plus de 9 ans sans renouvellement, il faut aussi voir s’il a plus de 12 ans.

Car dans ce cas le locataire et/ou le propriétaire peut demander un nouveau bail en sortant des contraintes de fixation du loyer prévue dans le bail et demander la fixation du nouveau loyer au prix du marché.

Très bien si votre loyer est faible par rapport au marché, cependant vous serez limité à une augmentation de 10% maximum.

Peux poser problème si votre loyer est surévalué par rapport aux autres commerces environnants, car le locataire pourrait vous demander de le baisser.

Si le bail a entre 9 et 12 ans, le renouvellement se fera en fonction des conditions définies lors de sa signature, habituellement application d’un indice pour l’augmentation.

Pour aller plus loin, les baux commerciaux sont du sur mesure, il vous faut donc bien lire le votre car c’est lui qui fait loi, sauf s’il contrevient à une loi. auquel cas celle-ci s’applique.

Si l’agence prend 8k au passage, je me dis qu’elle doit pouvoir mouiller la chemise.

Bail actuel qui date de 14 ans, renouvellement pour 9 ans… On est sur des durées longues où les évolutions, ou absences d’évolution du loyer, ont beaucoup d’impact.

Par exemple, il y aurait (si le bail datait de moins de 12 ans) un encadrement de l’augmentation de loyer du nouveau bail ; encadrement limité à l’augmentation de l’ILC depuis la signature du bail initial. Or, depuis sa création en 2005, l’ILC a augmenté de 20 %, ce qui n’est pas dégueulasse. Si le loyer est resté constant à 600 € depuis 14 ans, vous êtes peut-être le dindon de la farce. S’il a augmenté régulièrement, alors ça va.

Le loyer n’est pas le seul élément financier fixé dans le bail. La mise à la charge du locataire de taxes et impôts, des travaux etc. représente une part significative de l’équilibre financier.

Bref, le renouvellement du bail est sensible car il détermine la rentabilité pour les 9 années à venir, et la possibilité d’augmenter le loyer ou non.

Vous semblez être prête à vous contenter de "condition suspensive de renouvellement de bail commercial au même loyer" ; mais : quid d’une augmentation de loyer à l’occasion de ce renouvellement ? quid des modalités d’augmentation de loyer durant les 9 ans à venir ? qui de l’équilibre de la mise à la charge du locataire des taxes, impôts et travaux, qui peut changer ("c’est obligatoire c’est les nouvelles lois Macron et Pinel", va vous expliquer l’agence), et qui va déséquilibrer significativement le nouveau bail en faveur du locataire ?

Avec cette agence qui est intéressée puisqu’elle est à la fois locataire et en charge de la transaction, vous pouvez être sûre qu’elle va faire passer ses intérêts avant les vôtres.

Aussi, je ne saurai trop vous conseiller de prendre votre propre notaire, et de le charger de négocier les conditions les plus avantageuses pour vous concernant le renouvellement du bail commercial. Que ce renouvellement ait lieu avant ou après l’achat.

Notez que si vous êtes trop offensive sur ce sujet avant l’achat, l’AI aura beau jeu de conseiller au bailleur de préférer un autre acheteur. Peut-être faut-il d’abord acheter en se faisant passer pour un peu naïve, PUIS négocier durement les conditions du nouveau bail.

Ou peut-être que je me fais des films, que le marché local est en déprise pour les baux commerciaux, et que 600 € est déjà une somme royale ? Dans ce cas, l’enjeu du renouvellement sera que le locataire n’obtienne pas une baisse de loyer !

Dans tous les cas, la stratégie adaptée est à définir avec votre notaire, qui est bon connaisseur à la fois des baux commerciaux en général et du marché local en particulier.

Bonjour,
Un autre élément, le local n’est pas aménagé pour recevoir des handicapés et l’accès à l’agence commence par deux marches intérieures descendantes.
Après vérification du bail, pas de souci, il y une clause qui indique que les travaux obligatoires suite une loi ou décret ou nouvelle réglementation sont à la charge du locataire.
Mais achèteriez vous ce genre de local vu que le locataire pourrait être amené à partir à cause de ces travaux peut-être difficiles à faire et couteux au vu des marches d’accès ? Et la relocation sera d’autant plus difficile à cause de cette non conformité. Pourtant encore beaucoup de locaux commerciaux ne sont pas conformes. Est-ce vraiment rédhibitoire.