Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

En effet, le PFU ne s’applique pas aux SCPI alors qu’il s’applique aux foncières, ce qui est un inconvénient pour les SCPI. Pour les contribuables taxés à 14 % comme moi, l’écart est plus faible entre PFU 30 % et fiscalité SCPI franco françaises (14 % + 17.2 % = 31.2 %)
Pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition supérieur ils peuvent minorer leur impôt soit  en souscrivant des SCPI à travers leur contrat d’assurance vie, soit en achetant leur SCPI en nue propriété, soit à crédit ou en achetant davantage de SCPI européennes ou un mixte de tout cela.

Ensuite, oui pour moi j’envisage les revenus de SCPI comme un complément de revenu, un booster de pouvoir d’achat soit immédiat soit à terme (démembrement de propriété, assurance vie…).
J’ai besoin de mes revenus d’activité  qui me procurent l’essentiel de mes revenus et qui sont stables (je suis salarié et non indépendant).
Les revenus de SCPI, c’est un plus (comme beaucoup de gens je pense).

Concernant la stabilité des revenus des SCPI (qui seraient plus stables que les revenus d’activité de salariés), je ne suis pas d’accord. Si on regarde sur les 8 dernières années, on constate des variations des dividendes par part assez sensibles et vers le bas de la plupart des SCPI. Je prends par exemple Accès Valeur Pierre qui passe de 29.6 € par part en 2009 à 24 € par part en 2017, Edissimo qui passe de 12.50 à 9.95, Elysées Pierre qui passe de 33 à 30, Epargne foncière (de 40.08 à 35.64), Ficommerce (de 12.90 à 10.30), Immorente (de 17.08 à 15.50), PF Grand Paris (26.2 à 20), Primopierre (12.99 à 9.80), Rivoli Avenir Patrimoine (13 à 11.18)…
Heureusement mon salaire n’a pas diminué d’autant sur les 8 dernières années (je prends exprès une période longue et significative). Bien sûr ça peut tanguer dans l’autre sens mais ça tangue !

Donc je suis bien sur une logique de complément de revenu en me mettant bien en tête que ces revenus peuvent pas mal fluctuer. Mon objectif est aussi de miser sur des SCPI qui revalorisent le plus à terme et c’est là où j’ai besoin de conseil sur ce forum.
J’ai bien compris qu’une SCPI comme Rivoli  Avenir Patrimoine qui verse des taux de rémunération plus faibles pouvaient bien s’apprécier sur le long terme et avoir un TRI sympathique sur 10-15 ans.
J’en recherche d’ailleurs d’autres.

Je reviens sur la fiscalité des SCPI européennes. Oui on économise les prélèvements sociaux c’est un vrai gain en effet.
Pour la partie IRPP (hors PS), le gain n’est pas toujours si fort.
Je vais prendre un exemple : j’ai une SCPI 100 % allemande.
J’ai un taux marginal d’imposition de 14 % et un taux moyen d’imposition de  6 % (calcul effectué en additionnant tous mes revenus de source française et allemande)
Je reviens sur ma SCPI allemande : on me prélève à la source presque 16 % (j’arrondis).
Je dois payer encore 8 % d’IRPP (écart entre taux marginal et taux moyen)
En tout je paie 24 % d’impôt (16 % + 8 %)
Je paie moins (24 %) qu’avec une SCPI française (31.2 %). L’écart de 7 % (en gros), ça me fait 0.30 à 0.35 % par an de gagné.
Imaginons que mes revenus augmentent mais que je reste toujours à la tranche de 14 %.
Et que mon taux moyen passe à 8 %.
En tout je paierai 22 % d’impôt (16 % + 6 %)
L’écart SCPI allemande / française passe à 10 %.

Alors contrairement à ce que j’ai sous entendu dans mon post précédent, il n’y a pas d’effet de seuil parce que si je passe à la tranche des 30 %, je serai plus taxé tant sur les SCPI françaises (+16 points) qu’européennes (car calculé sur l’écart entre taux marginal qui explose et taux moyen qui monte un peu)

Bref, tout ça pour dire que fiscalement parlant, il y a un gain pour les SCPI européennes d’au moins 0.3 % par an ce qui est un plus en effet.

Maintenant quid des SCPI qui investissent dans d’autres pays que l’Allemagne et qui prélèvent une taxe supérieure à 16 % et notamment pour ceux imposés dans la tranche des 14 %. Le gain est il important ? Je pense à l’Espagne. Je pense qu’il est moins fort, non ?

Je reviens à Pierval Santé : on me dit que la comparaison avec Corum n’est pas judicieuse.
Je les comparais pour quelque chose de précis : le rendement affiché et j’en ai déduis que compte tenu du délai de jouissance plus long de Corum, des frais d’acquisition plus lourds et d’un affichage en brut d’impôt étranger pour Corum et en net pour Pierval Santé, que l’écart de rendement entre ces 2 SCPI est extrêmement faible et je ne comprends pas pourquoi la presse spécialisée financière n’en tient pas compte c’est tout.

Bien évidemment ce sont sur le reste des SCPI bien différentes j’en suis conscient…notamment sur le type de bien détenu.

Je suis un simple investisseur, on nous présente que le côté positif de la SCPI. Je recherche par SCPI quels peuvent être les points de vigilance c’est tout et après je pèse le pour et le contre.
J’insiste sur le côté négatif car il nous est jamais présenté.

Pour Corum, je vois comme points négatifs :

1/ La présentation du rendement (affiché en brut) qui décale du 1 point avec le net et je pense qu’il faut en tenir compte

2/ Des frais très importants (tant des frais de souscription que des frais de gestion) qui vont forcément et mécaniquement diminués les rendements à terme…

3/ Un délai de jouissance énorme (6 mois)

4/ A la lecture du bilan, je vois que Corum garde très peu de trésorerie au 31/12 de chaque année et pourtant les collectes sont très importantes au T4 et qui pourraient expliquer du cash au 31/12.
Un commercial qui vend des SCPI m’a expliqué qu’ils investissent en effet leur collecte en un temps record (alors que déceler des opportunités prend toujours du temps). J’ai bien peur que la sélection ne soit pas si rigoureuse…

5/ Une petite équipe (Corum) qui gère des biens immobiliers partout en Europe. Je me pose des questions : comment font-ils ? Pour connaître les marchés locaux, les aspects juridiques, pour mesurer la fiabilité de leurs locataires… Ca demande une équipe ultra expérimentée et assez nombreuse pour moi, non ? Et comment font-ils lors des renouvellements de  baux, pour les travaux…

6/ La stratégie de Corum est claire. Garder un rendement d’au moins 6 %.
Moi qui suis dans la gestion d’actifs, je suis interrogatif.
Ca me fait penser au marché obligataire.
Il y a 6-7 ans, on pouvait trouver des bonnes qualités de signature pour du 4-5 % de rendement.
Maintenant, acheter du 4 à 5 %, c’est être certain d’acheter des signatures dégradées (en tout cas bien plus dégradées).
Si le marché obligataire monte, tout va bien. Si le marché corrige, bonjour les moins values et les dettes pourries.
Je ne crois pas au Père Noël. Dans un marché où les rendements locatifs s’érodent, maintenir des tickets élevés dégrade mécaniquement la qualité d’un portefeuille.
Et Corum qui était à ses débuts pas trop dangereux car il investissait beaucoup en France. Il a profité du marché espagnol en 2014 c’est vrai.
Mais j’ai l’impression que plus on avance dans le temps plus ça devient dangereux surtout s’il collecte encore massivement et investit en un temps record.

7/ Pierval Santé est recommandé par la plupart des vendeurs de SCPI mais pas Corum pour les raisons que j’ai évoqué plus haut.
On peut aussi parler de quelques établissements financiers qui ne financent pas Corum. Pourquoi ?

8/ Les institutionnels n’investissent pas dans Corum. Certains évoquent les frais importants.
Corum a pour explication qu’il n’en veut pas parce qu’ils peuvent déséquilibrer leur gestion. Est-ce une explication fiable ? Et pourquoi Rivoli Avenir Patrimoine (qui a une taille comparable avec Corum n’a pas de problème avec les institutionnels ?

Dernière modification par manu6757 (12/05/2018 09h29)