Analyse du marché de l'immobilier commercial en France

Le marché immobilier à une inertie incroyable, cela fait 8 ans (2008) que l’on dit qu’il est 30% trop haut et il a à peine baissé de 10% au global.

Au UK cela fait des années aussi qu’on parle de bulle et elle n’éclate pas.

Les marchés immobiliers répondent à des logiques qui me dépassent.

InvestisseurHeureux a écrit :

Il faut dire aussi que les politiques d’assouplissement quantitatives et les taux longs à des niveaux complètement fous faussent complètement le marché.

Tout a fait d’accord, cette étude passe quasiment sous silence le rôle et l’influence des politiques monétaires. C’est pour moi un élément fondamental, qui fait que les investisseurs ne regardent plus vraiment les actifs immobiliers du même œil. Tout cela dans un contexte global de forte financiarisation de cette classe d’actif.
Si on m’avait décrit la situation actuelle à mes début il y a 10 ans, j’aurais eu bien du mal à y croire… Je commençait alors en Real Estate pour un fond dont l’argument principal reposait sur une promesse de 10% annuel de cash on cash… Bon l’oat 10 était à 4% aussi
Pour revenir a cette étude et à l’absence de perspectives avec la politique monétaire, cela m’a encore plus étonné en regardant le CV les 3 personnalités qualifiées (je parle pas des 5 membres de droit dont la présence est plus politique) qui ont tout de même visiblement un certain background sur les questions monétaires.

Membres du HCSF

On constate que de plus en plus de SCPI évitent le marché Paris et région parisienne,
pour aller sur des marchés à l’étranger, en particulier Allemagne.
Outre un avantage fiscal, elles mettent en avant les valorisations.

Etudes intéressantes et sans surprise. C’est un autre avatar de la surévaluation de tous les actifs due à la politique inédite de taux bas. Le retournement, quand il aura lieu, fera mal. Pour une fois au moins, on ne pourra pas dire que nous n’aurons pas été prévenus. Nous dansons vraiment sur un volcan. Nous vivons une période inédite et bien déroutante où les taux à 0 ont alimenté des hausses excessives et quantité de déséquilibre.
Le plus extraordinaire est que cette situation qui ne peut durer… dure et pourrait durer encore un bon moment ! C’est vraiment très compliqué à gérer tout cela car l’alternative est assez simple : soit on investit dans tous ces actifs surévalués pour chercher à tirer qqs % de rendements, sachant qu’on se fera balayer tôt ou tard lors du prochain retournement (dans 3 mois ? dans 3 ans ?). Soit on reste massivement liquide en attendant ce retournement, mais il n’est pas exclu que l’attente soit longue…

Hello carpediem !
Eh oui, c’est le retour à cet inévitable débat de fond qui conditionne tout le reste : la politique de taux fabrique des bulles qui éclateront quand les taux remonteront… s’ils remontent ! On va finir par en douter vu la situation dans laquelle sont tous les Etats et le piège dans lequel se sont mises les banques centrales ! Quand on voit le Japon… cela ne peut que déconcerter ! Les taux bas incitent à l’endettement de tous les acteurs qui ne peuvent plus se passer de cet argent gratuit sous risque de quasi peine de mort ! Je dois dire qu’en près de 35 ans d’investissement, je n’ai jamais connu cela… une période totalement inédite et donc bien difficile à travailler !

Bonjour,

Sans allez dans une vision à 10 ans que de toute façon je ne saurais dire ce qu’elle sera, je trouve que la période est très propice aux investisseurs avec de l’argent qui ne coûte presque rien.

Etant jeune, je profite bien de ces taux bas pour pouvoir obtenir des crédits et de l’argent et pouvoir investir. Si les taux remonte, c’est top, car à taux fixe, je suis gagnant et je ne pense pas que les taux baissent encore beaucoup.

Ensuite concernant la bulle immobilière commerciale, c’est sûrement le cas effectivement dans les grandes métropoles, néanmoins, j’aurais tendance à minimiser:
- La province est beaucoup moins impactée à mon humble avis,
- Imaginons qu’un krach survienne sur l’immo de Paris par exemple, je pense que la métropole attirerait assez de nouveaux investisseurs attirés par ces prix bas dans une zone avec une forte image, ce qui stabiliserait ou ferait remonter les prix.

Setanta

Merci pour cette analyse et pour ces précisions.

Maintenant il faut l’adopter au nouvel environnement de 2018 qui n’est plus du tout le même qu’il y a 30 ans.
Par exemple, j’ai un ami qui me parle encore des PER pour les actions et qui est certain qu’il faut acheter des actions avec des niveaux de PER relativement faibles.
Les temps ont bien changé depuis…

Pourquoi ?

Qui est le grand chef de tous ces marchés (actions, obligations, immobilier, or…) en 2018 ?

Réponse : la banque centrale

Ce n’était pas le cas dans les années 80 ni dans les années 90…

A l’époque les marchés étaient bien cloisonnés et évoluaient selon leurs propres caractéritiques en effet.

Que fait la banque centrale ?

Elle inonde le marché massivement de liquidités et baisse artificiellement les taux d’intérêt qui ne correspondent plus à rien.

Conséquence sur les marchés : bulle sur les marchés actions, bulle sur les marchés obligataires, bulle sur l’immobilier. Tous les gros actifs flambent. Les prix sont "déglingés" et totalement artificiels…

On achète de plus en plus de tout.
Dans les assurances vie, la part des UC actions monte, la part des fonds immobiliers augmente On achète même des obligations qui ne rapportent plus rien !

Partant de là, les corrélations entre les différents actifs sont très fortes.. et de plus en plus fortes.

Alors maintenant les PER des actions, l’immobilier de commerce et de bureau…

Même les gérants de SCPI mettent un peu de tout dans leurs SCPI, les SCPI sont de plus en plus diversifiés (ce sont celles qui collectent le plus)

Fini le temps où tout est cloisonné…

Alors maintenant que va t-il se passer ?

Scénario 1 : les banques centrales (les maîtres du jeu) maintiennent des taux très faibles encore pendant quelques années  (ce n’est pas impossible surtout que l’économie pourrait ralentir d’après quelques indicateurs avancés)…

Marché d’obligataire : au beau fixe
Marché d’actions : au beau fixe
Marché immobilier résidentiel : au beau fixe : les taux bas maintiennent le pouvoir d’achat de ceux qui veulent acheter
Marché immobilier commercial : au beau fixe. Même si l’économie ralentit un peu, tant que les taux n’explosent pas, la correction sera de courte durée. Les investisseurs continueront à acheter tant que le spread (rendement SCPI et OAT est élevé).
Si d’ici 5-10 ans, les taux restent toujours aussi bas cet écart risque de baisser sérieusement et là ce marché pourrait corriger contrairement à l’immo résidentiel

Scénario 2 : les banques centrales (les maîtres du jeu) montent légèrement les taux.
Si tout est léger, petite baisse (non dramatique du marché obligataire)
Marché actions : peut être soutenu car si les taux montent, c’est aussi parce que la conjoncture est bonne.
Immobilier résidentiel : pouvoir d’achat légèrement affecté par la hausse des taux mais si conjoncture bonne pas de vrai correction
Immobilier SCPI : tout dépend de l’écart des taux entre les rendements locatifs qui peuvent légèrement augmenter (surtout si bonne conjoncture) et l’OAT qui monte aussi.

Scénario 3 : violente augmentation des taux et niveau élevéde ceux ci
Correction sensible sur les marchés obligataires, correction aussi sur le marché actions (surtout si violente hausse des taux liée aux problèmes à rembourser les dettes des Etats).
L’immobilier résidentiel : attentisme dans l’attente d’une baisse des prix
L’immobilier des entreprises corrige brutalement
Des assureurs font faillite…
Bref corrélation très forte entre tous les actifs qui se cassent la figure sauf le livret A…

Bref ce que je veux dire par là, c’est certes l’immobilier résidentiel est différent de l’immobilier commercial mais bon dans ce contexte d’économie de flux de plus en plus fort, ça devient (malheureusement) de plus en plus superficiel comme les PER des entreprises…

Le seul moment où ces 2 actifs seront les plus décorrélés, c’est si les taux restent très bas 5-10 ans… La prime de risque deviendra très faible et l’immobilier commercial corrigera plus fortement que l’immobilier résidentiel.
On raisonne en prime de risque en immobilier commercial et moins en immobilier résidentiel, ça reste parfaitement vrai. Mais la Banque Centrale est au manoeuvre pour maintenir cette situation atypique encore quelque temps avant…

Oui on dit que l’immobilier de bureau dépend de la croissance et l’immobilier de commerce plus de la consommation.
Mais j’ai rarement vu une économie avec une consommation à -5 % et un PIB à +5 %.
Car la consommation c’est plus de 60 % du PIB… et l’un va avec l’autre forcément…
Je vois mal des entreprises investir massivement à +15 % quand l’économie est en récession…
La confiance des consommateurs impacte le moral des entrepreneurs et leur décision d’investir ou pas.

Nous sommes interdépendants en 2018, mondialisés et gouvernés par les banques centrales qui dictent leur loi et faussent tous les marchés.

Quant à l’immobilier de santé, il n’y a pas que des EHPAD et des exploitants qui font faillite c’est beaucoup plus diversifié qu’on ne le croit (laboratoires pharmaceutiques, des centres de dialyse, des cliniques, des cabinets de consultation cardiologiques, des pôles santé pluridisciplinaires, des centres médico social, des caisses primaires d’assurance maladie)…qui ne dépendent pas que des exploitants.
Point commun : la santé. Ce sera le dernier secteur à se casser la figure c’est s’il y a une grande crise et que la sécu saute. Mais là nous serons tous morts.
Mais chose certaine : ça tanguera aussi si explosion des taux.

Les Banques Centrales sont aux manettes.

C’était important de le souligner et tout est de plus en plus faussé car les prix ne correspondent plus qu’à une logique de flux et de bulle et de moins  reflètent la vraie valeur d’un marché…

Enfin, il y a aura toujours plus de différences entre des actifs  recherchés et situés dans les pays core et des actifs plus low cost dans les pays périphériques SURTOUT EN CAS DE RETOURNEMENT DE MARCHE. Cette logique de centre périphérie et de bon état / état pourri est toujours d’actualité pour moi (c’est là où on peut faire la différence) davantage qu’entre de l’immobilier de bureau et de commerce… D’ailleurs quoi acheter entre les 2 ? Croissance sans consommation ou consommation sans croissance ? Difficile en effet…

Donc un conseil : ne soyez pas les derniers à rentrer dans cette logique de flux énormes et de spéculation et ne soyez pas obnubilés par de rendements importants car en cas de retournement…

je suis surpris que beaucoup d’entre vous font davantage confiance aux dernières SCPI qui collectent beaucoup et qui ne maîtrisent pas leur flux, et qui se fixent un objectif de rendement qui les obligent à acheter des actifs de plus en plus risqués…

C’est à chaque crise qu’on remet les pendules à l’heure…et qu’on voit la différence entre les actifs prime de qualité et les autres… Il y a des choses fondamentales qui ne sont pas prêts de disparaître bien au contraire surtout dans une logique spéculative…

Dernière modification par manu6757 (15/05/2018 22h11)

Permettez moi de n’être pas d’accord avec votre analyse que je respecte.

Ce qui intéresse nos lecteurs, c’est quels sont les moteurs de performance de leurs placements en SCPI : c’est le prix et le rendement. C’est bien concret !

Et qu’est ce qui explique l’évolution de ces prix.

Et est ce que dans ce contexte de flux et de mondialisation, les marchés sont cloisonnés entre eux ou inter dépendants. Cela est fondamental.

Car si les marchés ne sont plus cloisonnés, ils perdent leur spécificité.

Alors moi je pense (mais vous avez le droit de penser le contraire) que les spécificités sont de moins en moins vrai, que les prix de l’immobilier de bureau ne dépendent pas que de la santé des bureaux, que l’immobilier de commerce ne dépend pas que de l’immobilier de commerce et qui si les 2 flambent, c’est parce qu’il y a plein d’autres raisons.

D’ailleurs votre graphique sur l’évolution des rendements dans le secteur des bureaux qui s’érode, dans le commerce qui s’érode aussi et dans la logistique aussi et des graphiques bien parallèles prouve bien que ces marchés en dépit de leurs spécificités (que je ne nie pas) subissent bien le même sort… C’est du concret !
Car dans ce contexte de flux important on achète de tout ! Français mais aussi européen, bureau mais aussi commerce, santé. C’est normal, la profondeur de marché n’est pas si important que cela et les gérants n’ont pas le choix. Même Rivoli s’y met en achetant européen et ne reste plus dans leurs bureaux parisiens dont l’offre est de plus en plus faible…

Et que s’il y a correction, ça risque fort de se passer de la même façon.

Il y a davantage d’écart entre
-des commerces bien situés dans leurs zones de chalandise et avec des locataires bien solvables et des locaux commerciaux pourris éloignés de leurs consommateurs avec des locataires en dépôt de bilan…

que entre

- l’immobilier de bureau et de commerce.

Pour tout vous dire, ça ne me dérange pas d’avoir ces 2 types d’actifs mais je suis conscient que ma perf dépendra plus de la qualité de ces actifs que de ces types d’actifs.

On peut rentrer dans le détail : quels types de bureaux et quels types de commerces ?

le souci est que si vous achetez des parts de SCPI (comme il y a plein d’actifs dans les portefeuilles et de plus en plus avec ces flux, vous allez vous retrouver avec du commerce bien diversifié où tout sera noyé ou avec de l’immobilier de bureau bien diversifié où tout sera noyé ou de plus en plus des 2 !).

Les gérants ne nous disent pas dans quel type de commerce ils vont acheter ou dans quel type de bureaux…
Et pourtant un type de commerce A n’aura pas les mêmes caractéristiques qu’un commerce B etc…
Mais ils achèteront du A, du B et peut être aussi du C.

Bref on risque de perdre beaucoup de temps.

En revanche ce qu’on peut savoir c’est ce qu’il y a comme locataires et est ce que globalement la qualité est là ou pas, globalement à quel prix ils achètent les biens et s’ils achètent loin des centres dans des zones dynamiques ou pas.

Ou est ce qu’un gérant se fixe un objectif de rendement quoiqu’il se passe ou s’il s’adapte au marché ou s’il arrête de collecter ou pas.

C’est tout cela qui fera à terme la grande différence entre une SCPI et une autre.

Alors bien évidemment si vous investissez dans l’immobilier commercial ou de bureau en direct, il faut faire une analyse approfondie et solide  de marché car il ne faudra pas se louper sur le segment de marché.

Mais avec les SCPI on n’ en est pas là.

Et comme on achète plein de biens, il faut raisonner global avec les analyses de flux qui expliquent l’essentiel de la perf.

Ca c’est la réalité du marché.

Bonjour !

@WhiteTiger, je vais juste apporter une pierre (juste un petit caillou en fait) à votre édifice.

Par les relations que j’ai avec un Gestionnaire de biens (et qui ont grandement diminuées depuis mon départ en retraite), je me suis fait une image, très partielle, d’une partie du marché immobilier.

Mais d’abord, je signale des limitations, ma relation ne s’occupant que de gérer des immeubles résidentiels (Paris et province) et des surfaces de bureau (Paris). Noter aussi qu’un gestionnaire de biens n’a pas la même vision qu’un investisseur.

Pour le résidentiel, cela resterait assez constant, mais de plus en plus pénible au cours des années, essentiellement à cause des évolutions réglementaires.

Pour l’immobilier de bureau, ce gestionnaire estime que c’est une activité plutôt cyclique. Depuis trente-cinq ans, il explique que des périodes de pleine occupation succèdent à des périodes de vacances. Et avec toujours une rotation (turn-over) assez importante des locataires. De plus, presque chaque nouveau locataire entraîne des travaux d’aménagement. C’est cet aspect qui m’avait le plus marqué, imposant au gestionnaire de biens d’avoir des compétences en gestion et suivi des travaux.

Dernier point, ma relation estime qu’il y a, actuellement, une offre trop importante sur Paris (en termes de surface de bureaux proposés).

M07 a écrit :

Dernier point, ma relation estime qu’il y a, actuellement, une offre trop importante sur Paris (en termes de surface de bureaux proposés).

Je cherchais une source pour contredire ce point qui me paraissait erroné, je la trouve dans le BT1T 2018 de Accès Valeur Pierre:

BT1T de Accès Valeur Pierre a écrit :

Après une stabilisation en 2017 à 6,4%, le taux de vacance des bureaux en Île-de-France a repris le chemin de la baisse avec 5,8% au 1er trimestre 2018. En situation de sous-offre, Paris enregistre un taux de disponibilité de seulement 2,6%, alors que dans le Croissant Ouest, où l’offre disponible peine encore à se résorber, il atteint 12%. En conséquence, les loyers de bureaux neufs sont toujours orientés à la hausse dans Paris QCA ainsi que dans les secteurs phare comme la Boucle Sud (Boulogne, Issy-les-Moulineaux…) ou Péri Défense (Nanterre, Rueil-Malmaison…).
Le volume d’offres en chantier a connu une augmentation constante depuis 2014, pour s’établir à 1,26 million de m² en mars 2018. Dans ce contexte, les taux de vacance pourraient enregistrer des tensions haussières au cours des prochains trimestres. Néanmoins, ces chantiers se situent principalement au sein des secteurs d’affaires établis et notamment à Paris, là où la demande est la plus forte.

En fait c’est contradictoire car le nombre de chantier fait craindre une hausse de la vacance, c’est probablement pour cette raison que votre contact parle d’offre trop importante. Ceci-dit c’est plus nuancé, quels sont vos points de vue ?

Bonjour !

Il faut d’abord comprendre que je n’exprime que du ressenti, de l’impression, basés sur l’activité d’un gestionnaire de biens non représentatif du marché global. Mais il est sur le terrain, et ses chiffres, comme source d’information, ne sont que ceux de ses dossiers comptables.

Ils (sa boite) ont l’impression d’une évolution des durées d’occupation de plus en plus courtes. Mais c’est peut-être faussé par les événements. Ainsi, au 1er semestre 2017, ils ont loué un certain nombre de locaux pour les campagnes électorales (présidentielles et législatives). Pour une durée moyenne de six à neuf mois. C’était vraiment une occupation ponctuelle, et cela a faussé les chiffres d’occupation de l’année.

De la même manière, ils louent des locaux à des émissions de radio ou TV (à chaque nouvelle émission une entreprise est créée). La durée de vie est très aléatoire, ainsi que la surface louée, qui doit pouvoir être modulée selon l’audience. Mais la durée d’occupation dépasse rarement une paire d’années. Les changements intervenus en 2017 dans ce secteur ont là aussi augmenté la variance des taux d’occupation.

Mon ami (ancien client devenu ami) trouve aussi que le marché (le sien du moins) commence à être écartelé entre les gros clients (grandes entreprises) avec des baux longs, et les (plus nombreuses) TPE avec des durées bien plus courtes. Et une quasi-absence des ETI.

Pour l’évolution, il s’inquiète des gros projets (tour Triangle par exemple), des idées des politiques (Hidalgo voudrait raser les tours Montparnasse et CIT, pour "rendre sa perspective à la gare"), et de l’évolution du travail (le télé-travail pourrait supprimer une part importante du besoin).
Toutefois, il m’avait cité un contre-exemple : entre 1985 et 2000, la tour Montparnasse avait un défaut structurel : un énorme manque de lignes téléphoniques (conçue en 70 avec une ligne par bureau, il aurait fallu une ligne par poste de travail, sans oublier l’explosion des fax). Mais l’arrivée d’Internet et des téléphones mobiles a réglé le problème. Bref, difficile de prévoir.

Ah oui, il existe un projet (assez avancé) de rénovation de la tour CIT ; ce qui entraînera une tension sur le marché durant 2 ou 3 ans. Sans oublier ensuite les J.O. de 2024 à préparer.

Ma conclusion, c’est que les chiffres sont une base de décision importante, mais qui doit toujours être pondérée par les événements.
Je rappelle aussi que l’immobilier n’est pas ma tasse de thé. Je suis plus investi dans les valeurs mobilières.

WhiteTiger a écrit :

C’est l’objectif de ce fil de discussion, fournir des informations sur l’évolution des marchés immobiliers:
- Bureaux
- Commerces
- Logistiques et bâtiments industriels
- Hôtellerie et camping
- Santé (Cliniques, EHPAD, maison de retraite, …)

En tout cas en dix ans bien des choses ont changé.

Les centres commerciaux et les commerces étaient la valeur refuge : aujourd’hui avec le développement de l’eCommerce, à part les emplacements stars, ils ont diminué en valeur et un mur de commerce vacant mal placé ne vaut quasi rien.

Les entrepôts et la logistique étaient considérés comme peu rentables (il faut voir le parcours de Segro ou Prologis en bourse avant 2012). Aujourd’hui avec l’essor du  eCommerce, c’est le secteur en plein boom et tout le monde en veut.

Les bureaux, je me souviens qu’avec le télétravail, la délocalisation des sièges en banlieue et la maîtrise des coûts budgétaires, la classe d’actifs était une des plus délaissée post-2009. Récemment j’ai lu que le bureau ne s’est jamais aussi bien porté à Paris, dépassant les records 2007.

La santé, c’était sensé être le truc sûr, avec l’évolution démographique. Je ne connais pas pour la France, mais aux USA il y a eu sur-construction ces dernières années de maisons pour personnes âgées et maintenant on a des taux de vacances énormes, même sur des biens de qualité (cf. les foncières HCP, Ventas et Welltower).

Sur l’hôtellerie, post-2009, c’était une catastrophe. La classe d’actif était jugée trop cyclique, trop sensible au cycle économique et même pénalisée par le terrorisme. Aujourd’hui, on loue sa sensibilité à l’inflation et les taux de remplissage sont excellents.

Moralité : en dix ans, les mal-aimés sont devenus les mieux aimés et les mieux aimés sont devenus les détestés. A voir si le balancier s’inverse dans les dix prochaines années !