Bastlebast [62] : étude de cas (appartement loué nu au réel sans déficit et passage en LMNP)

1) Obligation de rester en nu pour 3 ans seulement si déficit foncier imputé sur le revenu global. Par exemple, si vous avez du déficit sur le bien A mais suffisamment de revenus locatifs sur un bien B pour que l’ensemble des revenus fonciers reste positif, vous n’avez pas cette obligation. Donc là, sans déficit du tout, vous pouvez passer en meublé quand vous voulez.

2) Oui, sur votre déclaration, vous déclarerez en revenus fonciers les recettes et charges des 6 premiers mois, et en BIC les recettes et charges des 6 mois suivants. Notez que vous ne pouvez être micro-BIC sur ce second bien que si le premier meublé que vous louez est aussi en micro. Autrement dit, l’ensemble des biens loués meublés par un contribuable est forcément au même régime : micro ou réel.

Vous avez raison de préciser : si option au réel, et que la location nue se prolonge, cette option a une durée de 3 ans irrévocable, donc on ne peut pas revenir au micro-foncier si ça nous chante. Par contre cette option est forcément interrompue par tout événement qui provoque la sortie du bien du régime des revenus fonciers (passage en meublé, reprise pour habiter, vente…).