Investissements immobiliers à Saint-Etienne ?

Entre Bellevue et Jean Monnet, tout proche de la place Bicentenaire.

Dianedechartreuse a écrit :

Bonjour,

J’investis dans cette ville depuis 20 ans et je suis plutôt optimiste sur l’investissement immobilier pour des étudiants.

Effectivement, le centre ville est en cours d’embellissement et les étudiants s’y sentent bien. La localisation centrale de la faculté Jean Monnet, la proximité immédiate de Centre 2 et de ses commerces et les loyers très doux en font une destination de choix pour des jeunes qui n’ont pas forcément les moyens d’étudier dans d’autres métropoles.

Les étudiants, français ou étrangers, sont ravis de l’accueil des Stéphanois ; J’ai moi-même suivi ce parcours il y a … un certain nombre d’années! Venant d’une grande ville française où les habitants sont plutôt froids, je prends une claque à chaque fois que j’y retourne car je me suis habituée à cette forme de "politesse" très stéphanoise ;-) .

Le dynamisme est visible grâce à des écoles de pointe qui ont fait leurs preuve (DESIGN/optique/Mines…) et qui communiquent de plus en plus. Par ailleurs, de nouveaux programmes d’investissement pour loger des étudiants sont en cours.

Par contre, je suis plus mesurée concernant l’investissement en location pour d’autres publics pour deux raisons; d’abord, la concurrence des HLM est féroce en CV et puis, avec les taux d’emprunt très bas et le prix du foncier, des familles même modestes peuvent acheter. Il me semble que la meilleure formule à StE dans ce cas est l’achat de grands appartements à rénover, puis la mise en place d’une convention ANAH pour proposer les APL aux locataires (comme une HLM).

Bonjour,

je songe sérieusement à investir sur Saint Etienne en direction des étudiants. 

Merci pour l’ensemble des informations qui ont été partagées sur cette discussion. Cela permet bien d’avoir à l’esprit les avantages et les inconvénients de se lancer dans des investissements locatifs sur cette ville.

Habitant et travaillant sur Lyon, j’aimerais faire appel à un service de "Chasseurs d’appartements" proposant une formule type "clé en main" (recherche de bien, suivi des rénovations, 1ère mise en location…). Auriez-vous connaissance de ce type de prestataire sur Saint Etienne ? 

Merci par avance

Joia

Je suis intéressé
Mais je ne trouve pas comment vous MP…

Pour l’investissement locatif à St Étienne, mon expérience :
J’ai 4 apparts en coloc en ultra-centre. Refaits à neuf, en LMNP, ils sont vraiment sympa.

Et pourtant, tous les ans, c’est la grosse galère pour trouver suffisamment de locataires. La faute au marché de la coloc qui est sur-saturé depuis 2 ans.
Le nombre de biens en coloc à littéralement explosé à St Etienne, notamment à cause d’une formation en ligne populaire qui conseillait ouvertement d’aller faire de la coloc là bas… -_-

Je déconseille fortement l’investissement type coloc à St É. C’est vraiment un coup à faire empirer la situation et à galérer soi-même. Ma renta a chuté (forcément) et les locataires sont de plus en plus exigeants.

Perso, si je devais réinvestir là bas, ça serait sur de la location simple (voire même nue).

Bonjour,

Je relance ce sujet qui me concerne, étant stéphanois et investisseur.

Je ne suis pas forcément d’accord avec tout ce qui a été dit.

Il faut savoir que le marché stéphanois est très particulier , effectivement on trouve des biens à 500€/m2 mais ca peut aussi monter à 3000€. Tout dépend de l’emplacement et de la rue.

Concernant les biens vides, effectivement il y a plus d’offres que de demandes; mais ces biens vides sont souvent en piteux états et donc difficilement louable. Le propriétaire stéphanois ’’historique’’ n’a pas pris l’habitude d’entretenir et aujourd’hui ca ne pardonne pas. Je confirme qu’en ayant un appartement en bon état et éventuellement meublé, il n’y a aucun souci à se faire.

Quand à la mocheté de la ville, ben ce n’est pas un scoop, on ne vient pas faire du tourisme à St Etienne ! Pour avoir vécu dans d’autres villes de la région RA, j’ai vu pire avec pourtant une bonne réputation (capitale de l’Isere par exemple)…

Quand à la démographie, là aussi c’est particulier car la baisse d’habitant a largement profité à toute la couronne stéphanoise (en gros les familles ont acheté leur maison dans la banlieue proche).

Globalement, les prix sont anormalement bas et meme si ca ne va pas exploser, une remontée lente mais sure est à prévoir, surtout que les investisseurs sont toujours plus nombreux.

Bonjour, que penser d’un immeuble où on est entre 1000 et 1100 du m² alors que le quartier est en moyenne à 915?
Quartier calme et ensoleillé, bâtiment bien entretenu et même une isolation extérieure.
A la découpe ça serait à peu près le prix que j’aurai envisagé, mais en lot
Quel est votre retour d’expérience sur des biens anciens bien entretenus? Prix au m² par rapport à la moyenne du quartier ?

Shakaiolos a écrit :

Pour l’évolution du marché, personne ne peut savoir ce que sera l’avenir donc hormis des prétendues hypothèses rien de tangibles. Maintenant si votre Cash Flow est au minimum à l’équilibre, vous ne pourrez pas être perdant.

Je pourrais discuter avec vous sur l’ensemble de votre message, notamment mon pessimisme, mais ce serait trop long…

L’avenir est toujours impossible à déterminer, mais on peut quand-même avoir certains doutes sur la poursuite de la hausse des prix en France. Je parie même sur une baisse progressive quand les taux remonteront. Et dans ces conditions, je ne vois aucune raison pour laquelle Saint-Etienne serait épargnée. Donc oui, ficeler un projet avec un free cash-flow positif me semble le plus important. Et là, Saint-Etienne est extrêmement bien placée.

Il y a quelques années, vivant à proximité, je m’étais intéressé au marché Stéphanois et j’avais arpenté les différents quartiers.

Hormis quelques zones en centre-ville le long du tramway et aux alentours de la mairie, je n’ai pas vraiment eu de "coup de coeur" pour une zone en particulier, m’incitant à y investir.

Le nombre d’immeubles délabrés, les friches industrielles et commerciales, avec différents autres éléments "non tangibles" m’ont convaincu d’aller voir ailleurs.

Aujourd’hui, en regardant les chiffres de l’Insee, je n’y vois aucune raison intéressante d’y investir, par rapport à une autre ville de même taille.

Comparateur de territoire − Commune de Saint-Étienne (42218) | Insee

Le gouvernement est en train de refondre ses différentes aides sociales et il faut craindre une poursuite de la réduction des APL et des autres dispositifs en faveur du logement.

Si l’on considère les chiffres de l’INSEE, on voit une forte proportion de logements vacants, un taux de pauvreté plus élevé que la moyenne nationale, un taux de foyers imposable d’environ 45%, un taux de chômage élevé, une croissance démographique atone….

Donc rien de réjouissant, car ce contexte va se ressentir sur la capacité des foyers à faire face au coût du logement et devrait limiter toute valorisation du loyer, pouvant même engendrer de nouvelles diminutions.

On ne sait pas de quoi demain sera fait, mais si les prix au m² sont aussi bas et les promesses de rendement plus élevés que dans d’autres villes, ce n’est pas un hasard.

J’aurai tendance à rechercher un rendement moindre mais avec des paramètres plus favorables que ce que l’on trouve actuellement à St Etienne.

Je fais un double constat :
1. St Etienne est une ville "à la mode" depuis quelques années pour les investisseurs immobiliers - au delà des locaux. (cf blogs / forums spécialisés)
2. Les prix du m2 ont continué à baisser sur cette période assez longue.

Conclusion ?
Si le marché n’avait pas été soutenu par ce "surplus" d’investisseurs extérieurs - non locaux, les prix au m2 auraient ils été encore pires à ce jour ? Et quelles conséquences à moyen terme de la présence de ces investisseurs extérieurs ? (plus volatils que les investisseurs locaux ?)

Bonjour à tous,

j’ai lu attentivement les messages du forum qui sont à la fois intéressants et instructifs.

Résidant à Lyon (propriétaire), investir à Saint-Etienne m’est semble-t-il intéressant (en termes de cash flows, n’ayant pas de vue particulière sur le potentiel de hausse de l’immobilier à Saint Etienne).

J’ai repéré un bien derrière la Gare (François Albert), a proximité du futur tram t3 et pas très loin de l’école de design

Le bien est à rénover (assez lourdement), vendu 60k pour 75m2. Je compte faire une offre à 50k et une division (2 t1).

Quelqu’un connait-il ce quartier? Peu d’autres annonces dans ce quartier.

Merci

Bonjour à tous,

je souhaite à investir sur Saint-Étienne. Je cherche depuis novembre un bien à rénover, appartement ou immeuble. J’ai l’impression qu’on ne trouve plus grand chose d’intéressant. Même les vielles croûtes semblent partir à plus de 1000€/m2. A moins que je ne sois pas dans les bons réseaux…

Pour les investisseurs qui connaissent le marché récent à Saint-Etienne, depuis l’automne 2021, avez-vous le même sentiment que moi ?

Par ailleurs, auriez-vous des artisans à me recommander ?

Merci

Investir à Saint-Etienne nécessite de connaître finement les quartiers de la ville, je dirais même les rues.
Un conseiller immobilier me disait qu’en 50 mètres de distances les prix au mètre carrés varient énormément.

Pour ma part, j’ai investi il y a 6 ans dans un appartement d’une chambre et d’une surface habitable de 65 m2 avec un garage fermé.
Quartier de centre-deux, ce-dernier va changer, le centre commercial subit des travaux et les espaces des copropriétés aux alentours se sont nettement améliorés.

Mes locataires sont des fonctionnaires (sécurité sociale ou autre services de l’Etat) qui viennent pour une promotion.

Prix acheté en 2016 : 55 000 hors frais de notaires.

Les biens de ma résidence se vendent plus rapidement qu’avant et j’observe que ce sont plus des investisseurs mais des personnes de la région d’un age avancé qui viennent bénéficier des avantages de trouver l’ensemble des services à proximité.

Ce qui augmentent les prix aussi.