Meticolor [974] : étude de cas immobilier (T2 de 45 m2 en centre ville)

Bonjour Salaze.

Le bien se trouve au centre ville. Le risque de mauvais locataire et de mauvais payeurs sont present dans n’importe quelle ville. Peut etre plus au Port. je vais me renseigner à ce sujet.

Pour répondre a vos questions: le propriétaire a decidé de mettre l’appartement en vente suite à la fin du bail des anciens locataires (octobre 2017). Depuis il l’a mit sur le marché au prix de 99K et n’a pas trouvé preneur. il a décidé de recommencer cette annee car il est en fin de defisc et souhaite s’orienter sur un autre projet. lors de la visite tous les autres appartements avait l’air d’être loués. L’agent immo m’a aussi informé que l’actuel proprio a un deuxième un appartement dans le meme immeuble qui est loué depuis 7 ans (il va le mettre en vente d’ici peu).

j’ai posté une fausse annonce sur le boncoin vendredi et depuis j’ai eu 6 demandes de visites. je n’ai mit que le photo de l’immeuble concerné. mais je ne connais pas leurs solvabilité.

J’ai deja un appartement a la possession qui est actuellement loué.

je recherche toujours dans le secteur de la Possession, mais je n’ai pas encore trouvé un bien ou la rentabilité me semble correcte. En general les biens sont au prix de 90K a monter.

En ce qui concerne le Coeur de Ville de la Possession, sauf erreur de ma part, les appartements sont tous neufs et a acheter en defisc… ce n’est pas ce que je recherche. je me trompe peut etre, mais pour moi les gagnants lors de ce type d’achat sont les promoteurs et associes…

De plus, la ville de la possession est en plein expansion. Le plus gros soucis que je vois a l’heure actuelle est les embouteillages qu’engendre cette expansion. tous les axes primaires de cette ville sont saturees aux heures de pointes et je ne vois pas d’amelioration dans les prochaines annees.

Si il faut acheter a la possession, je me pencherai plutot du cote de moulin joli ou du quartier proche des sorties vers les 4 voies.

C’est difficile à juger. Avoir quinze demandes est à priori une bonne chose, mais tout dépend de la solvabilité des personnes intéressées ainsi que leur profil.

Pour vous donner un exemple, sur un de mes biens qui est exploité en colocation j’ai (parfois) des demandes de gens sans emploi, qui n’ont pas lu l’annonce mais qui voit apparaitrent un appartement de plus de 70m2 pour un prix dérisoire. Et qui aimeraient s’y installer avec femme et enfants, alors qu’il s’agit d’une chambre en colocation.

dalki a écrit :

C’est difficile à juger. Avoir quinze demandes est à priori une bonne chose, mais tout dépend de la solvabilité des personnes intéressées ainsi que leur profil.

Pour vous donner un exemple, sur un de mes biens qui est exploité en colocation j’ai (parfois) des demandes de gens sans emploi, qui n’ont pas lu l’annonce mais qui voit apparaitrent un appartement de plus de 70m2 pour un prix dérisoire. Et qui aimeraient s’y installer avec femme et enfants, alors qu’il s’agit d’une chambre en colocation.

C’est difficile de savoir le nombre de personnes solvable pour le coup. il faudrait faire une annonce et demander les pieces necessaires? ou il faudrait que je trouve un moyen d’avoir les informations (contacter une agence…)?

amoilyon a écrit :

Combien de fois j’ai entendu "vous me le réservez, c’est sur, je le prends" et suite à la visite, plus de nouvelles. (surtout pour le box)
Rien ne vaut une VRAIE étude de marché.

Je comprends mieux.
Si vous avez une piste pour apprendre à faire une étude de marché je suis preneur .
J’avais lu la technique du boncoin dans le livre de l’IH et sur quelques blogs. Ayant acheté mon studio déjà loué je n’ai pas eu a faire de dossier ni choisir un locataire du coup je pensais que c’etait une bonne technique.

Sur le site des impôts, il y a 3 T2 qui ont été vendus dans la meme residence en 2010 pour 140k euros a 150k euros.

En supposant que ce sont celui du vendeur et ayant emprunté a un taux de 5% il devrait lui rester environs 80k euros à payer.

En supposant que l’acheteur a acheté ses appartements en 2006 a un taux de 5% toujours, il devrait lui rester environ 70K euros à payer.

ce ne sont que des suppositions mais ca ne laisse pas bcp de marge de manoeuvre…

Demain j’ai rdv avec quelqu’un du foncier pour avoir plus de renseignements sur les biens de cet immeuble. mais au vu des dernières informations je ne suis pas tres confiant.

Dernière modification par meticolor (19/06/2018 17h22)

C’est vrai. Pour l’instant je suis encore a l’etape de supposition. il faudrait que je passe a l’etape superieure. LEboncoin n’est pas vraiment le site pour faire de bonne affaire immobiliere.
Il me faut trouver un meilleur moyen.

@salaze: êtes vous de l’ile de la Reunion aussi? Avoir un contact experimentédans ce domaine a la Reunion est interessant. nous pourrions discuter si ca vous dit.

Bonjour Salaze,

Merci pour votre aide.

Apres plusieurs recherches il me semble bien difficile de trouver un bien ou bien investir dans l’ouest.

Pour l’instant toutes les propositions que j’ai pu faire n’ont pas été acceptée .

Investir a l’étranger a l’air tres intéressant, mais allez vous déléguer la gestion?

Pour le T3, il faut voir où il se situe dans les 700m. On peut très bien se retrouver dans des quartiers peu attractifs du Chaudron ou Moufia, comme dans des zones plus "calmes" des hauts de Ste Clotilde.

Il faudrait aussi avoir une idée du loyer potentiel, des charges de copropriété, de la taxe foncière.

Je porterais aussi une attention à la qualité de la construction. Beaucoup d’immeubles en défiscalisation ont été construits par des groupes comme Apavou ou similaires et la qualité est loin d’être au rendez vous. Ils vieillissent très mal et ont souvent des problèmes d’infiltration, humidité et insonorisation.

Si vous voulez essayez d’explorer d’autres pistes d’investissement que le résidentiel, vous pouvez aussi regarder du côté de l’immobilier d’entreprise. Plusieurs programmes neufs voient le jour vers Savannah, La Possession ou encore Ste Marie et pourraient être une alternative intéressante. Pour creuser un peu la réflexion et avoir une idée des rendements potentiels, vous pouvez contacter des groupes spécialisés comme Koytcha Immo, Inovista…. qui commercialisent ce type de programme.

Là encore, soyez vigilant sur l’emplacement et la qualité de la construction.