Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

ryanroll a écrit :

Y’a t-il la sacro sainte régle des 33% sur les revenus comme quand on achète sa résidence principale ou peut-on cette fois ci emprunter plus d’argent simplement en démontrant à la banque la rentabilité de l’opération? (rapport loyer couvrant les mensualités du prêt, plusieurs locataire réduisant l’impact d’éventuelles vacances locatives, meilleure maitrise des frais car pas de copropriété…)

En effet un immeuble bien placé même dans de petites villes de province ça monte vite et ça dépasse allègrement ma capacité d’emprunt (s’entend avec les critères RP)

La sacro sainte règle des 33% s’applique à votre cas personnel par rapport à vos crédits et au niveau de vos revenus mais par contre dans un achat locatif les loyers couvrent le crédits.

Il existe alors une autre sacro sainte règle appliquée en générale par les banques , c’est la prise en compte de 80 % des revenus locatifs pour couvrir votre achat immobilier le reste étant par principe à votre charge.

Cette règle des 80% permet de couvrir les charges , le foncier etc ….mais en fonction du montage , de l’apport éventuel vous pouvez vous retrouvez à toucher plus de revenus locatifs que de crédit et de charges payées alors dans ce cas il ne peux y avoir d’imputation sur votre capacité personnelle d’emprunt.

Philippe

ryanroll a écrit :

Donc si je comprends bien, les banques ne poseront pas de soucis si je veux emprunter disons 500k € pour financer l’achat d’un immeuble tant que 20% de la mensualité n’atteint pas mon plafond "personnel" de 33% des revenus (je n’ai pas de crédit par ailleurs)

Sur 20 ans , cela fait 3000 euros par mois de remboursement soit 600 € si on prend 20 % à votre charge.
Aucune banque ne vous suivra sur un si gros projet dans un premier temps.

Car au delà du calcul de la banque , il faut prendre en compte  l’imposition qui ira en augmentant , les travaux , la vacance locative.

Je répond plus loin que votre question mais sachez que la règle de la banque ne doit surtout pas vous faire oublier une prise en compte stricte de la trésorerie d’un investissement immobilier.

Commencer par des biens moins importants en montant avant d’envisager un immeuble car il faut avoir une bonne maîtrise du sujet ( locatif , fiscal , travaux , gestion )

Philippe

Je suis d’accord avec vous sur la notion de rentabilité bien que les petites surfaces soit de bonnes rentabilités pour un peu qu’on les achètent bien placées et avec un bon coup de peinture à appliquer.

Concernant un immeuble , je suis d’accord pour un moindre risque car réparti sur plusieurs lots , je ne connais pas votre profil d’investisseur mais les banques ont du mal à financer des gros projets pour des investisseurs débutants.
Les banques ont besoin de voir une progression dans vos acquisitions partant de petit vers plus gros avec des crédits quasi remboursé qui ajoute de la sécurité à votre nouvel investissement.

Il faut que vous soyez sur un immeuble en trésorerie positive après paiement du crédit , des charges , des impôts.
Autant sur un achat d’un studio , il est possible de mettre de sa poche autant ce n’est plus le cas pour un immeuble, c’est trop risqué.

Philippe

Bonjour,

Si l’investissement locatif intéresse quelqu’un ou bien l’achat revente, je connais un marchand d’immeuble qui revend à la découpe et qui fait des prix très attractifs avec un petit peu de travaux (c’est du bouche à l’oreille), exemple il va bientôt mettre 2 apparts a vendre en centre ville de Sédan…à 12% de renta mini, 80M2 pour 44000€ soit 550€ le M2, electricité à refaire mais pas d’obligation pour le  passage du consuel, papier peint et peinture a faire, chauffage gaz et eau individuel…
Autrement n’hesitez pas à me demander il y en aura d’autres.
Cordialement

Rentimmo a écrit :

Bonjour,

Si l’investissement locatif intéresse quelqu’un ou bien l’achat revente, je connais un marchand d’immeuble qui revend à la découpe et qui fait des prix très attractifs avec un petit peu de travaux (c’est du bouche à l’oreille), exemple il va bientôt mettre 2 apparts a vendre en centre ville de Sédan…à 12% de renta mini, 80M2 pour 44000€ soit 550€ le M2, electricité à refaire mais pas d’obligation pour le  passage du consuel, papier peint et peinture a faire, chauffage gaz et eau individuel…
Autrement n’hesitez pas à me demander il y en aura d’autres.
Cordialement

Merci pour cette proposition mais il n’y a pas que le rapport locatif à prendre en compte , il faut aussi connaitre le marché locatif local.
Il faut connaitre les quartiers , au vue des prix indiqués on ne doit pas faire dans le haut de gamme aux niveaux locataires donc cela induit des risques locatifs , des risques de dégradations.

J’ai vu votre présentation , votre expérience récente dans l’investissement immobilier ne doit pas vous conduire à vous emballer par des achats trop rapide sans attendre d’en percevoir l’impact fiscal et la rentabilité effective au bout d’un an.

Philippe

rentimmo a écrit :

Ce que je vois c’est que j’ai déjà des touches pour la revente et que si je revends 20000€ en moins que le prix annoncé, cela me reviendrai après plus value achat et travaux à avoir gagné 1800€/mois sur 1 opération, alors je me dis que si j’en fais 2 ou 3 par an ce sera tout bénéfique….

N’oubliez pas le paiement de la plus value lors des reventes + le coût de rénovation , vous allez gagner mais encore une fois  …

DANGER pour 2 ou 3 opérations spéculatives par an
Relisez les informations que je vous ai indiqué sur la requalification fiscale  en marchand de biens.

Philippe

Changer de banquier
Passez par un courtier
L’immobilier se stabilise , les taux d’intérêt baisse légerement mais ne vous attendez pas à des miracles. Les annonceurs de baisse de l’immobilier , les courbes de Friggit nous annoncent depuis 4 ou 5 ans une baisse.

Moi je n’attend pas une hypothétique baisse car sinon dans 5 ans on sera au même niveau  et sachez que si les prix de l’immobilier baisse alors les taux d’intérêt augmenteront  , c’est toujours ce principe de vase communicant qui a prévalu

Philippe

ryanroll a écrit :

2 Refus catégoriques (du style "non mais lol quoi, vous avez même pas votre résidence principale" bref le banquier de base) et j’ai laissé couler depuis voyant le prix de l’immo qui semble t-il entame une baisse…

Ce qu’il faut faire si on est sûr de son investissement c’est de prendre 2 petits credits voir 3 à des banques differentes et en même temps.
Pour ma part j’ai pris un pret immo et un credit conso.
Cdt

Pardon.

Je ne parlais pas pour financer 500k€, mais 40000€ max, j’étais sur l’optique comme disait Philippe de commencer petit.

Pour ma part, mon 2eme achat ne passait pas auprès des banques (courtier et autres) malgré qu’on ne dépassait pas le taux d’endettement, donc 2 solutions, soit j’abandonnais et je m’ arrêtais là avec du regret soit je forçais et c’est sur le conseil d’un pro que je l’ai fais.
Pour devenir riche il faut oser dit ’il, sinon tu restes sur le quai et le train ne t’attends pas..

S’il on a des craintes pour investir dans l’immobilier, il ne faut pas se lancer, je pense pour ma part avoir assez réfléchi sur le problème des vacances locatives, dans un 1er temps j’ investi dans des petits crédits (250€) dont je peux être sûr de financer (salaire ma femme cdi +10ans et autoentrepreneur + moi aussi double autoentrepreneur).
Ensuite je ne pense pas que mon bien en location sera financé à 100% jusqu’à la fin du crédit, mais ce que je me dis c’est que je vais essayer de le faire rentabiliser au max afin de peu payer le bien , si en 15 ans de crédit je l’ai loué 10 ans et bien ce sera déjà ça de gagner, et si j’en fais plusieurs j’assurerai peut être une retraite plus tard et j’assure le début d’une succession pour mes 2 enfants.
En matière de location, les loyers sont plutôt une valeur sûr voir la courbe friggit, les loyers montent et les crédits non.

S’il n’y a pas d’acheteur (dans mon cas), je peux revendre à un prix défiant toute concurrence et là il y a toujours un acheteur.
Si les prix chutent subitement (dans mon cas) ce ne sera pas une grande perte du fait que les montants sont petits et au vu de la courbe du prix de l’immobilier depuis 1 siècle, les chutes ne durent pas plus de 5 ans et en 1 an ce n’est pas si dramatique, ce qui laisse à supposer que j’ai de la marge pour revendre avant d’être en perte.
Bien sûr tout ce que je dis ne concerne que sur des petits montants comme dans mon cas.

Je suis bien conscient des risques, et plus je grandis et plus les risques sont importants dans ma vie, après plusieurs emplois dans divers secteurs, j’ai ouvert il y a 4 ans une boite sur Paris, j’ai revendu mes parts mais pas à perte, j’ai beaucoup appris en tant que gérant, ensuite je me suis mis à mon compte en tant que brocanteur et aujourd’hui je me lance dans l’immobilier, je suis autodidacte et il est vrai que ce n’est pas n’importe qui qui ose se lançer (autour de moi), je ne dis pas ça pour mon ego puisque pour moi je n’ai fais que des échecs dans le sens que je n’ai pas atteint mes buts financiers mais je ne me lance pas dans un domaine les yeux fermés, je suis quelqu’un de relativement prudent et je ne trouve pas les risques si importants que ça du moment qu’on achète très très bas. et qu’on y a bien réfléchi.

Il faut faire des erreurs dans la vie pour mieux avançer certe, mais dans l’immobilier il ne faut pas se tromper. On se relève difficilement.
Acheter un bien n’est pas chose courante, et comme dis le marchand, si je peux t’eviter de te faire faire les mêmes erreurs que moi quand j’ai commençé…

Amicalement

Rentimmo a écrit :

Pour ma part, mon 2eme achat ne passait pas auprès des banques (courtier et autres) malgré qu’on ne dépassait pas le taux d’endettement, donc 2 solutions, soit j’abandonnais et je m’ arrêtais là avec du regret soit je forçais et c’est sur le conseil d’un pro que je l’ai fais.
Pour devenir riche il faut oser dit ’il, sinon tu restes sur le quai et le train ne t’attends pas..

Attention à trop de certitude et de belles phrases
Attention à vouloir suivre un exemple sans avoir d’assise financière suffisante….

Si une banque ne vous suis pas sur 40 K€ , je m’interroge sur vos capacités financières et sur l’orientation que vous donnez à vos finances en prenant cet achat.
Vous avez évoqué le métier de brocanteur actuellement surement sans salaire fixe , même avec le salaire de votre femme en cdi les banques sont très regardante à juste titre même si cela est pénible.
Qu’adviendra t’il lorsque vous devrez payer le foncier , les charges de copropriété , les impôts , les travaux  , avez-vous penser aux impayés dans le monde parfait de l’immobilier ?

Ne brulez pas les étapes sinon vous allez vous brulez les ailes.

Rentimmo a écrit :

S’il on a des craintes pour investir dans l’immobilier, il ne faut pas se lancer, je pense pour ma part avoir assez réfléchi sur le problème des vacances locatives, dans un 1er temps j’ investi dans des petits crédits (250€) dont je peux être sûr de financer (salaire ma femme cdi +10ans et autoentrepreneur + moi aussi double autoentrepreneur).

Vous n’avez pas indiqué vos revenus mais les banques prennent en général 80 % des revenus locatifs en compte considérant que le reste est à sortir de votre poche dans une situation parfaite.
Au début on achète sans trop réfléchir mais ensuite il faut assumer charges , foncier , impayés , vacances locatives , recherche et mise en place des locataires, retard de paiement etc …..
Ne pas avoir de craintes  dans l’immobilier locatif est suicidaire.
Même si à titre personnel , je commence à voir le bout du tunnel cela fait plusieurs années que je fais très attention à mes finances car j’ai de gros remboursements et des charges à assumer.

Rentimmo a écrit :

Ensuite je ne pense pas que mon bien en location sera financé à 100% jusqu’à la fin du crédit, mais ce que je me dis c’est que je vais essayer de le faire rentabiliser au max afin de peu payer le bien , si en 15 ans de crédit je l’ai loué 10 ans et bien ce sera déjà ça de gagner, et si j’en fais plusieurs j’assurerai peut être une retraite plus tard et j’assure le début d’une succession pour mes 2 enfants.

Ma règle un achat doit être autofinancé et générez de la trésorerie positive sinon vous allez très vite être bloqué par les banques.
Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine mais la constitution de ce patrimoine doit être envisagé par le biais de structure sociétale pour assurer une constitution de patrimoine et une transmission à moindre coût ( SCI , SARL )

Rentimmo a écrit :

En matière de location, les loyers sont plutôt une valeur sûr voir la courbe friggit, les loyers montent et les crédits non.

Ne pensez pas que parce les loyers montent qu’ils monteront toujours , les belles courbes ne tiennent pas compte de l’emplacement du bien et de la conjoncture.
Pour info la courbe de Friggit ou tunnel de Friggit est plus un indicateur de déconnexion du prix des biens et des loyers par rapport au pouvoir d’achat des personnes qu’un indicateur de bonne santé de l’immobilier.

Rentimmo a écrit :

S’il n’y a pas d’acheteur (dans mon cas), je peux revendre à un prix défiant toute concurrence et là il y a toujours un acheteur.

Il y a un acheteur ou il n’y a pas d’acheteur ….
On peux toujours revendre moins cher mais en cas de vente sous le prix du marché vous risquez d’être requalifié et devoir payer les droits de mutation par rapport au prix normal du bien.

Rentimmo a écrit :

Si les prix chutent subitement (dans mon cas) ce ne sera pas une grande perte du fait que les montants sont petits et au vu de la courbe du prix de l’immobilier depuis 1 siècle, les chutes ne durent pas plus de 5 ans et en 1 an ce n’est pas si dramatique, ce qui laisse à supposer que j’ai de la marge pour revendre avant d’être en perte.

L’immobilier est monté beaucoup depuis 10 ans mais si les prix chutent , le montant des loyers chutera aussi car il sera plus intéressant pour des locataires d’acheter que de louer donc vous devrez louer moins en plus de couvrir un partie du crédit , vous allez vous retrouvez à couvrir une plus large part de l’emprunt.
Pour reprendre votre exemple au lieu de payer de votre poche 5 ans du crédit , il faudra en payer 7 ou 8 ans …

Rentimmo a écrit :

Je suis bien conscient des risques, et plus je grandis et plus les risques sont importants dans ma vie, après plusieurs emplois dans divers secteurs, j’ai ouvert il y a 4 ans une boite sur Paris, j’ai revendu mes parts mais pas à perte, j’ai beaucoup appris en tant que gérant, ensuite je me suis mis à mon compte en tant que brocanteur et aujourd’hui je me lance dans l’immobilier, je suis autodidacte et il est vrai que ce n’est pas n’importe qui qui ose se lançer (autour de moi), je ne dis pas ça pour mon ego puisque pour moi je n’ai fais que des échecs dans le sens que je n’ai pas atteint mes buts financiers mais je ne me lance pas dans un domaine les yeux fermés, je suis quelqu’un de relativement prudent et je ne trouve pas les risques si importants que ça du moment qu’on achète très très bas. et qu’on y a bien réfléchi.

Prudent mais avez-vous calculé , vous avez fait un budget prévisionnel pour votre investissement ?
Revenu locatif - charges - foncier - assurance - emprunt = solde annuel ?
Revenu locatif / Prix d’achat = Rentabilité brute
(Revenu locatif - charges - foncier - assurance )/ Prix d’achat = Rentabilité nette.

Rentimmo a écrit :

Il faut faire des erreurs dans la vie pour mieux avançer certe, mais dans l’immobilier il ne faut pas se tromper. On se relève difficilement.
Acheter un bien n’est pas chose courante, et comme dis le marchand, si je peux t’eviter de te faire faire les mêmes erreurs que moi quand j’ai commençé…

Beaucoup de belles phrases…..

Acheter un bien est chose courante , combien de personnes achète des maisons , des appartements tous les ans  mais il ne faut pas se tromper , voir les défauts et les problèmes.
Hélas la solution pour apprendre est aussi de faire des erreurs 

Philippe

Rentimmo a écrit :

Si les prix chutent subitement (dans mon cas) ce ne sera pas une grande perte du fait que les montants sont petits et au vu de la courbe du prix de l’immobilier depuis 1 siècle, les chutes ne durent pas plus de 5 ans et en 1 an ce n’est pas si dramatique

Je veux bien voir la courbe en question, car j’ai justement vu une courbe montrant que l’immobilier en France n’a cessé de baisser entre 1890 et 1965.

Myrtilles a écrit :

Je veux bien voir la courbe en question, car j’ai justement vu une courbe montrant que l’immobilier en France n’a cessé de baisser entre 1890 et 1965.

Merci pour cette recherche.

Retimmo est jeune et semble détenir la vérité par le biais de son ami.

Je me méfie toujours des amis qui vous veulent du bien surtout quand il y a un écart d’age et que cet ami est marchand de bien.

Philippe

Motus a écrit :

Je suis consterné.

Amha, "le banquier de base" n’a pas forcément tort dans son choix de ne pas financer 500k€ sur 20 ou 30 ans sur qq’un qui n’a aucune expérience. Quant au conseil de mentir à son banquier en prenant plusieurs prêts simultanément dans plusieurs banques ou encore de financer de l’immobilier avec un prêt à la consommation, je reste sans voix.

Philippe, qui a une grande expérience en ce domaine, est pourtant clair. Il faut commencer petit, se faire la main, tout faire soit même, prendre le temps de connaître les contraintes juridiques et sans doute faire quelques erreurs afin d’acquérir de l’expérience.

Le risque est important tout de même. Au regard des rentabilites annoncées, le risque de vacance locative est évident. Quant aux opérations d’achat/revente financées par un crédit perso, que faire s’il n’y a pas d’acheteur ou si les prix immobiliers chutent subitement ?

Vous auriez vu le gars en question, vous seriez probablement moins consterné.

Je veux bien qu’un banquier étudie précisément mon projet et qu’il me prouve par A+B que c’est trop risqué mais quelqu’un qui ne prend même pas la peine de regarder mon dossier et joue uniquement sur l’argumentaire "jeune + pas de RP" = "achetez votre RP" et essaye par la suite de vous refourguer des produits financiers qu’il vend…

Je pense comme le disent tous et notamment Philippe30 qu’il est important de "démarrer petit" et de se faire la main avant de se lancer dans un gros investissement et je n’y suis pas opposé, simplement les rentabilités des studios & co sont à part cas exceptionnel très basses et sont même moins intéressante que certaines SCPI avec lesquelles il y a infiniment moins de tracas (vacances locatives, frais…)

Bref ma situation actuelle se résume à :

Petit : pas rentable (en tous cas en région parisienne)
Grand : difficile à financer
SCPI : idem à crédit, et pas d’autofinancement des parts selon les simulations que j’ai fait

Si vous avez des conseils, je suis preneur car c’est un peu bouché partout j’ai l’impression.