Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Bonjour à tous,

Ce fil de discussion est très riche en conseils et les interactions entre les personnes éclairent des points  qui restent souvent dans l’ombre.

Je suis actuellement en pleine réflexion sur l’achat d’un immeuble à rénover complètement en province. Le but est de le découper en plusieurs logements et mettre le tout en location.

J’ai aligné des chiffres sur une feuille Excel afin d’avoir un aperçu sur la viabilité du projet (je veux dire par là qu’il s’auto-finance).A ce stade, le budget rénovation n’est encore qu’une estimation de ma part.
Le taux d’endettement est bon et le bien semble s’auto-financer.

J’ai lu qu’il était important de connaitre le marché locatif local. Existe-t’il des statistiques officielles par ville/région ? comment appréhendez-vous vous-même cette question sur vos achats ?

Personnellement je pense que le banquier a raison. La RP est, sinon indispensable, a minima requis. Car si tout part en sucette…d’une part le banquier pourra saisir la RP, et vous, d’autres part, aurait toujours un toit.

C’est une assise sécuritaire indispensable de mon point de vue.

Merci Sky pour vos réponses et pour le lien vers la présentation de Kentin.

Il y a 2 jours j’étais tombé sur le site de l’insee en m’apercevant que le site "seloger.com" affichait sur le bandeau droit de l’écran des statistiques de cet institut mais je ne m’étais pas aventuré vers la base de donnée.
C’est vraiment une bonne source d’informations… certe pas de l’année mais elle donne déjà une bonne indication.
Je vais suivre vos conseils en passant des annonces et voir comment ça mord.

Est-ce que l’un d’entre vous s’est déjà posé la question de louer par l’intermédiaire des organismes sociaux. Dans ce cas quelles sont les garanties en terme de paiement des loyers ? et en cas de dégradation ? La gestion des vacances locatives ?….. bref je m’aperçois que je m’interroge sur le risque :-)
Si le risque est limité, pourquoi pas acheter du m² au moins cher possible, le rénover et en tirer un loyer modeste mais suffisant pour générer un rendement net correct ET un auto-financement.

Bien cordialement
Alain

j’ai justement vu une courbe montrant que l’immobilier en France n’a cessé de baisser entre 1890 et 1965.

Une baisse entre 1890 et 1965? Vous parlez de la courbe de votre graphique?
Sans vouloir vous offenser, regardez mieux votre courbe.
Les chutent ne concernent exactement que pour les 2 guerres mondiales, la reprise a commencée après la fin des années 40
Cordialement

Non regarde mieux la courbe, il s’agit de l’immobilier parisien pré-1965. J’avais vu une courbe de l’immobilier français en baisse entre 1890 et 1950 de mémoire mais je ne la retrouve plus donc à défaut, j’ai posté ce graphique là.

Si on retourne un siècle en arrière, cela donne 1912 exactement donc pourquoi devrait-on faire disparaître la partie en baisse sur le siècle en question ?

kentin a écrit :

On peut aussi faire d’une pierre deux coups en étant sur de pouvoir convaincre le banquier.

Je rebondis sur l’intervention de kentin et de BDL, le courtier me semble le chemin le plus tranquille. Et je connais peu de courtiers qui refuseraient ce type de dossier (si les conditions d’endettement sont OK, que le client a un objectif clair, réalisable, chiffré et qu’il accepte les éventuelles contre-parties demandées par la banque). J’ai déjà vu un certain nombre de dossiers similaires passer en banque.

Il ne faut pas non plus s’arrêter à un premier refus!

Le premier banquier que j’ai vu m’a fait une leçon de morale : "monsieur, achetez votre RP avant d’investir dans l’immobilier…."

En passant par un courtier, j’en ai rencontré un autre qui a compris mon projet et m’épaule depuis que je me suis lancé. Il appuie mes demandes de crédit et ça passe à chaque fois.

Si j’avais laissé tombé au premier refus, je serai encore en train de me plaindre de ma condition de salarié.

ZX-6R a écrit :

Il ne faut pas non plus s’arrêter à un premier refus!

Le premier banquier que j’ai vu m’a fait une leçon de morale : "monsieur, achetez votre RP avant d’investir dans l’immobilier…."

En passant par un courtier, j’en ai rencontré un autre qui a compris mon projet et m’épaule depuis que je me suis lancé. Il appuie mes demandes de crédit et ça passe à chaque fois.

Si j’avais laissé tombé au premier refus, je serai encore en train de me plaindre de ma condition de salarié.

Je suis parfaitement d’accord, je n’ai pas abandonné par manque de ténacité mais parce que j’ai l’impression (beaucoup le disent, ça n’en fait pas une véritié mais c’est mon sentiment personnel) qu’on est en haut de la courbe (de friggit certes mais c’est aussi une façon de parler) et qu’au vu de la situation actuelle des finances en europe, de l’évolution du pouvoir d’achat des ménages, de l’écart énorme entre les revenus et le prix de l’immo (nous sommes un couple de cadres avec ma compagne et on ne peut rien se payer dans notre ville de moins de 30m²) j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.

En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Friggit, etc etc… Franchement, je pense que certains attendent depuis des dizaines d’années…

Si vous avez un projet, faites des calculs de rendement et foncez! Si vous achetez un bien, et que vos loyers couvrent crédit + charges + taxes, c’est tout benef! Si les prix baissent, vous ferez d’autres opérations qui seront encore plus profitables, mais vous ne perdez pas d’argent (en parlant en flux de treso, pas en capital)

Depuis le temps que ça doit se péter la g***le…

BorderLine a écrit :

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

J’ajouterais dans les pas mûres …la baisse du pouvoir d’achat suite au blocage des salaires , à l’augmentation du chômage , la baisse des prestations sociales.

rynaroll a écrit :

j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.
En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Mais Friggit laissons le tranquille car sa boule de cristal n’est rien face à la rentabilité calculé à l’instant T.

Comme l’a évoqué ZX-6R si l’achat est valable en terme de rentabilité avec un crédit à taux fixe pour éviter les surprises  qu’attendez vous pour investir avec l’argent de la banque ?

Vous accumulez quoi ? de petites économies mensuelles alors qu’en investissant vous vous constituez un capital immobilier même si ce capital perd 50 % de sa valeur qu’aurez vous payer dessus ?

Si vous montez un bon projet de financement le bien s’auto finance donc il ne vous coute rien par contre psychologiquement si vous l’achetez 100 à crédit avec 25 d’interets et que vous le revendez 75 je comprend que cela puisse être difficile mais vous aurez gagné 75 …….

Et si vous faites plusieurs opérations en gagnant 75 sans rien débourser …je vous laisse calculer à moins que vous préfériez que les prix de l’immobilier puisse éventuellement baisser suite à une hausse des taux d’intérêts dans quelque années et que votre taux d’assurance augmentera du fait des années supplémentaires de votre age …

Philippe

heu non non non, personne ne vous oblige à attendre la fin du premier crédit pour acheter un 2e bien!

Au contraire, une fois le premier bien acheté il faut se mettre à la recherche du 2e! Vous devez en acheter 3 ou 4 par an au minimum si vous voulez devenir rentier en 5 à 10 ans (fourchette large car ca sera très variable ’un individu à l’autre)

Pour la revente, je dirai aussi un gros NON.

A mon sens il est INDISPENSABLE de mixer les opérations achat / location, qui procurent un revenu régulier à vie ; et les opérations achat / revente, qui permettent de financer les autres achats (apport, frais de notaire, éventuellement travaux, même si on peut emprunter) et de se diversifier aussi (bourse…)

Alain a écrit :

Le prêt étant contracté sur une période de minimum 15 ans voir 20 ans… ça fait 2 opérations maximum dans une vie d’investisseur pour un tel rendement.

Pourquoi vous limitez à 2 opérations , une opération à 20 ans jusqu’à 40 ans et une autre de 40 à 60 ans.

Enchaînez les opérations tous les ans voir plusieurs fois par an tant que vous êtes en positif en trésorerie vous êtes dans le bon chemin vers le graal du rentier.
Vous aspirez à devenir rentier ou retraité avec deux studios ?

Alain a écrit :

A moins de me tromper dans la raisonnement, le but est d’acheter un bien pour le conserver afin qu’il génère du revenu mensuel à la fin du crédit (avec toute la problématique de trouver LE bien qui s’auto-finance voir plus). Même dans ce cas là il y aura également des frais de rénovations avec certitude et également la problématique évoquée par BorderLine qui pourrait faire chuter les loyers ou pire laisser les appartements vacants si la zone est complètement sinistrée. Dans ce cas le prix du bien aura également baissé considérablement.

Vous vous trompez …..

Il faut conserver le bien sans faire de remboursement anticiper car cela coûte et c’est une opération de dupe car vous avez remboursé un maximum d’intérêts au début et ensuite comme un pauvre c….vous allez rembourser une grosse partie du capital , c’est une opération perdante.

Si vous souhaitez revendre , il faut conserver votre crédit et utiliser l’argent pour acheter un autre bien par contre les intérêts d’emprunt ne pourront pas s’imputer sur le nouveau bien car les impôts n’aiment pas ça du tout ….

Les frais de rénovation rentre dans une fiscalité au régime réel en déduction des vos revenus locatifs par amortissement sur plusieurs de années.
Plus vous avez de bien , plus vous avez de revenus locatifs et plus facilement vous pouvez gérer votre fiscalité en procédant à des travaux sur un bien pour baisser votre fiscalité globale locative.

Une bonne rénovation 3 ans avant la vente d’un bien  rien de mieux pour bonifier le capital.

La chute des loyers est possible mais même si l’immobilier perd 20 % , les loyers ne perdront pas autant en un seule fois cela sera progressif et tous les locataires ne déménageront pas pour prendre un nouveau logement moins cher car un déménagement locatif coûte en terme  des frais d’agence , de dépôt de garantie etc ….
Seule les logements de type studios pourraient avoir des loyers plus raisonnables mais si tous les propriétaires conservent leurs prix actuels comment feront les étudiants ? , ils continueront à payer le prix du marché par l’offre et la demande

Les zones sinistrées on ne peux pas les prévoir mais on peux éviter certaines zones économiquement difficiles ou sinon privilégier ces zones ou les prix des biens sous cotés et les loyers restant élevés du fait des aides sociales pour les personnes en difficulté.

Il ne faut pas être sur les certitudes des marchands de défiscalisation ou les investissements limités plus vous êtes actifs et investisseurs et plus vous aurez une vision large et claire des possibilités offertes par l’immobilier en connaissant précisément la loi , les pièges , les risques fiscaux , la construction , la rénovation , les banques.
Tissez vous un réseau d’agence , de banques voyez grand et sortez des chemins battus de l’investissement pour la retraite , c’est un choix qui paye sur 15 ans et ensuite vous pourrez vous occupé pleinement de votre patrimoine et laissant tomber votre activité salarié. 

Philippe

ZX-6R a écrit :

heu non non non, personne ne vous oblige à attendre la fin du premier crédit pour acheter un 2e bien!

Au contraire, une fois le premier bien acheté il faut se mettre à la recherche du 2e! Vous devez en acheter 3 ou 4 par an au minimum si vous voulez devenir rentier en 5 à 10 ans (fourchette large car ca sera très variable ’un individu à l’autre)

Pour la revente, je dirai aussi un gros NON.

A mon sens il est INDISPENSABLE de mixer les opérations achat / location, qui procurent un revenu régulier à vie ; et les opérations achat / revente, qui permettent de financer les autres achats (apport, frais de notaire, éventuellement travaux, même si on peut emprunter) et de se diversifier aussi (bourse…)

ZX-6R de la part de Bandit 1250 , nous sommes vraiment sur la même longueur d’onde , vous avez répondu avant moi car je suis parti dans une longue tirade.
D’accord avec vous , les opérations d’achat et de revente font partie de la constitution d’un patrimoine , quelques crédits à durée courtes vous permettent une revente rapide pour obtenir du cash.

Pour l’aspect de devenir rentier je table plutôt sur 15 ans.
 
Juste quelques réserves sur la diversification …..

Alain a écrit :

En effet comment fera mon collègue pour payer son crédit si son salaire baisse de 10 ou 20% (il est comme moi bientôt un vieux de l’informatique :-) ) et/ou quand la plus grande partie de ses enfants seront adolescents avec les coûts qui vont avec ?

Les vieux dans l’informatique peuvent toujours se recycler dans l’immobilier ………….

Philippe
AS/400