Hugodlb [95] : étude de cas immobilier (studio en Ile-de-France)

Bonjour Letuche,

Votre message est pertinent et je suis bien conscient de vos points évoqués.
Je vais observer les annonces postées en ligne sur une plus longue durée.

Bonjour,

Le topic est très intéréssant, merci pour le partage.
Cela semble confirmer ce que j’ai constaté, difficile en IDF…
Dans mon cas pour un premier achat j’aimerais acheter à moins de 30min, donc je pense aux villes situées sur la ligne H.
Ezanville, Domont, Monsoult…

Finkbrau a écrit :

Je ne connais pas très bien ces villes là mais vu que c’est en grande couronne je pense que vous pouvez espérer une rentabilité tout à fait correcte. Etes-vous plutôt sûr de la demande locative de ces villes ?

Plutôt sûr oui, assurément non, je dois étudier les villes plus en détail, mais dans tous les cas il y a peu d’offres de ventes disponibles et les rendements bruts avoisinent souvent les 6%.
J’ai fais quelques simulations avec des crédits sur 25 ans (20 ans c’était quasiment impossible) et le CF est très difficilement positif, même en prenant des cas favorables (achat à prix réduit puis travaux).

Avez-vous tester la rentabilité avec de grands appartements en colocation ?

La colocation est plus lourde à mettre en place, l’investissement financier plus important, mais la rentabilité est en général meilleure

"L’Ile de France" c’est beaucoup trop vaste !
Il faut que vous limitiez des villes précises puis des quartiers et même rues et seulement là vous aurez des conseils pertinents par des membres initiés.

Dans mon secteur (province) dans une même ville, on peut faire de mauvaises affaires en négociant à 10% et faire d’excellentes affaires en achetant au prix (si toutefois quelqu’un n’a pas flaire la bonne affaire avant en achetant cash.. )

Ok c’est bien noté !
J’ai encore beaucoup à apprendre.

Petite mise à jour de mon côté.

Je me suis renseigné sur les différents régimes et les simulations sont plus positives avec un régime LMNP réel (location meublée). Je faisais constamment des simulations avec un régime réel de déficit foncier (location à nu).

Les studios sont assez chers au m2 à Domont, les T2 sont plus intéréssants.

Exemple avec un T2:
Prix d’achat 130 000€ FAI
55m2 (2 364€/m2, moyenne sur LBC autour de 2750€, je pars du principe que le bien est à négocier et nécéssite des travaux)
10 000€ de travaux
Loyer mensuel 860€ (moyenne à 839€, je ne sais pas si rendementlocatif tiens compte du meublé/nu et si c’est CC ou non. Je pars du principe que le logement sera "remis à neuf" et avec un mobilier milieu de gamme)
Charges locataire 36€/mois
Taxe Foncière 850€/an
Charges propriétaire totales 1200€/an
Charges non prévues estimées 150€/an
Prix du mobilier 7000€
Apport personnel 5000€
Durée d’emprunt 25 ans (pour plus de marge de sécurité, 1er achat…)
Frais de dossier 950€
Garantie Crédit Logement 2000€
Frais d’agence 7%
Vacance locative 1 mois tous les 2 ans

J’obtiens un CF positif de 7€/mois, certes ce n’est pas la voie vers la fortune.
C’est un cas relativement générique, je n’ai pas pris en compte le quartier, les potentiels inconvénients de l’appartement etc.

Pourriez-vous m’apporter des retours sur ce cas fictif ?
Y aurait-il des montant qui ne collent pas avec la réalité ?
J’effectue les simulations avec le site rendementlocatif, peut-être qu’il ne prends pas en compte certaines charges.

Hugodlb a écrit :

Pourriez-vous m’apporter des retours sur ce cas fictif ?
Y aurait-il des montant qui ne collent pas avec la réalité ?

Je ne connais pas le marché du 95 mais pour un T2 le prix me semble correct. Dans le 78 ce sont les prix bas pour ce type de surface.

Pourriez-vous nous préciser le montant des mensualités de crédit ?
Quelle rentabilités brute et nette obtenez vous pour ce bien ?

D’autre part en louant en meublé, vous aurez des frais supplémentaires à prendre en compte dans vos calculs. Il vous manque donc :
- la CFE (interrogez le service des impôts qui vous donnera surement un estimatif).
- l’assurance PNO (autour de 100 € pour un studio)
- le coût de l’expert comptable (là les prix varient beaucoup, le mien est vraiment par cher car en ligne et me coûte 300€/an).
A moins que rendement locatif les ai intégré ?

Je pense donc que votre CF va être en négatif sur ce bien.

Une solution pourrait être de visez des appartements en vente depuis longtemps (voir le site CASTORUS, qui renseigne sur le nombre de jours de mise en vente et sur les évolutions de prix) et avec beaucoup de travaux. Afin d’acheter en dessous le prix du marché et obtenir ainsi une meilleur rentabilité.

Sandtia

PS : les frais de dossier bancaire me paraissent exorbitant et vous avez surement sur-gonflé le coût des meubles.

Dernière modification par Sandtia (26/07/2018 15h40)