SCPI à crédit vs Fonds Euro : lequel est le plus rentable ?

caro62 a écrit :

Les inconnus concernant les 2 solutions sont nombreuses (évolution du rendement, du prix de la part des scpi, taux du fonds euro…)

Vous avez tout résumé. :-)

Le gros avantage du fonds Euros sur un investissement de SCPI à crédit c’est la liquidité : vous pouvez vendre à tout moment sans risque de perte en capital.

Quant à la rentabilité des SCPI sur les vingt prochaines années, elle va dépendre surtout de la rentabilité de l’immobilier commercial.

Donc opposer les deux n’a pas vraiment de sens, spécialement sur vingt ans. Un patrimoine résilient comporte généralement une part d’obligations (fonds Euros, ETF obligataire), d’actions, d’immobilier (SCPI, foncières ou en direct).

Bonjour,

Si je peux me permettre, je trouve votre taux d’emprunt sur 20 ans très élevé. Vous pouvez aussi emprunter sur 25 ans, surtout si vous êtes jeune et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, ce qui semble être le cas. En allongeant votre durée de crédit, votre TRI va s’améliorer.

En l’état votre marge est trop faible. Vous empruntez à 2.6% et vous placez à 4.44%, placement qui va supporter les prélèvements sociaux (17.2%) et l’impôt sur le revenu (14% pour le moment). Net de prélèvements, votre placement est autour de 3.05% (un peu plus si l’on tient compte des intérêts d’emprunt déductibles). Si votre TMI passe à 30%, ce qui est très probable sur 20 ans, alors votre placement vous rapporte 2.34%. Vous empruntez à 2.60% pour placer à 2.34%. Si en plus, dans le même temps, le rendement des scpi continue de s’éroder, le delta devient clairement négatif.

Sur des durées aussi longues, personne ne peut vous dire ce que feront vos SCPI ou votre assurance vie. Si vous hésitez autant, faites les 2. Empruntez moins et placez la différence de mensualité sur un AV de votre choix.

Cordialement,

Il me semble évident (pas la peine de faire des simulations), que le scénario SCPI, avec usage du levier du crédit (donc en prenant plus de risques), et en investissant sur un actif avec un certain niveau de risque (le prix des parts de SCPI peut baisser, si la conjoncture est mauvaise, ou la gestion de la société de gestion de vos SCPI est mal inspirée) et sans liquidité (vous n’avez aucune certitude de toujours pouvoir vendre rapidement vos parts de SCPI), devrait, SI TOUT SE PASSE BIEN/NORMALEMENT, être plus rentable sur 20 ans que le scénario fond euro sur AV, sans crédit, sans risque de baisse d’une année à l’autre, avec une bonne liquidité.

Le tout est de savoir si, DANS VOTRE SITUATION, les inconvénients de l’usage du levier du crédit, un certain niveau de risque sur la valeur de votre investissement, et la plus faible liquidité, sont acceptable ou non, pour espérer obtenir un meilleur rendement.

Tout ceci ne vous empêche pas de panacher les scénarios (investir en parts de SCPI et en fond euro sur AV), d’améliorer le scénario SCPI (en diversifiant sur plusieurs SCPI, avec un peu de celles investissant à l’étranger, en visant une rentabilité meilleure que 4.44%, en trouvant un emprunt moins cher que 2.5%, etc.), comme le scénario fonds euros sur AV (en prenant aussi une dose d’UC à côté du fond euro, ou des fonds euros un peu "dopés" en échange d’un peu plus de volatilité sur leur rendement).

Avant de finaliser le choix de vos SCPI, plutôt que suivre aveuglément un site ou un autre (Immobail, etc.), qui sont surtout utiles dans une toute première approche (mais pas toujours complètement à jour), vous devriez lire les documents (Rapport Annuel, Bulletins Trimestriels, Statuts, … et même les analyses sur notre forum) des SCPI dont vous envisagez de devenir associé.

caro62:
Selon vous quels taux peut on espérer pour financer les 120000 sur 20 ou 25 ans? a écrit :

J’ai obtenu un taux à 1.50% sur 20 ans l’an dernier auprès du crédit mutuel. A ce jour, je ne pense pas que les taux aient beaucoup bougé.

Bon courage pour vos recherches.

Cordialement,

Sur les taux de crédit la problématique récurrente est : avec ou sans contreparties ? (domiciliation, épargne cartes bleu etc)
Dans mon entourage je connais des personnes qui ont emprunté à taux canon auprès de Crédit Mutuel notamment, qui est cité plus haut. Mais ils sont souvent clients de longue date, ont des placements dans la banque, leurs salaire domiciliés dans la banque etc… (c’est le cas de cat aussi si j’ai bien suivi)
Personnellement avec mes comptes chez ING et Boursorama, des assurances-vie chez Linxea, les banquiers comprennent vite qu’ils ne feront pas beaucoup de business avec moi…
Sauf à prendre des SCPI maison, je n’ai guère eu de propositions intéressante sur les taux d’emprunt.
Une ami banquière me disait qu’avec mes banques et assurance-vie en ligne j’avais un profil de "crevard" et que mes difficultés de financement ne l’étonnait guère ;-)

cedREIM a écrit :

Personnellement avec mes comptes chez ING et Boursorama, des assurances-vie chez Linxea, les banquiers comprennent vite qu’ils ne feront pas beaucoup de business avec moi…

Nous sommes sur la même ligne, car client Boursorama, Bourse Direct et Binck. Les assurances vie sont chez Linxea et Mes placements liberté.
Nous ne pouvons donc apporter que notre domiciliation de salaires et les livrets réglementés. Il nous faudra peut-être souscrire à une assurance ou acheter des parts sociales de la dite banque pour appuyer notre dossier… On attend le retour du courtier.

cat a écrit :

* Par curiosité, pourquoi se limiter forcément à 2 SCPI?
* Dans celles que vous citez, je ne vois, selon moi, pas beaucoup de perles… et par ailleurs, d’autres SCPI intéressantes existent.

Je veux me limiter à 2 SCPI car si on multiplie les lignes on multiplie les frais. Je me trompe?

J’ai pour l’instant privilégier l’étude des SCPI les plus grosses, plus à même selon moi à résister à une future probable crise.
Mais je vais aussi parcourir l’ensemble du forum sur les SCPI pour découvrir vos perles cachées

caro62 a écrit :

Je veux me limiter à 2 SCPI car si on multiplie les lignes on multiplie les frais. Je me trompe?

Pour moi vous ne multiplierez aucun frais (à quels frais pensez-vous?).

Par ailleurs, je suis totalement en phase avec le message GBL :
* le RAN comme critère de choix important : pour moi clairement non;
* le TOF : à juger par rapport à des comparables adéquats et observer son évolution sur la durée.
* "mes perles" (?) dans votre liste : Immorente, Efimmo et Corum (pas d’avis sur Atlantic mur Régions car je ne connais pas). Il y a d’autres gestionnaires, notamment Paref, Voisin, Perial ou Foncia avec des SCPI que vous pourriez considérer.

caro62 a écrit :

Bonjour,

Nous étudions de nouveau la possibilité d’investir 120000€ via l’achat de scpi à crédit.(TMI 14%)
Je vous résume ici mes calculs:
si investissement de 120000€, nous devons verser 10% de frais de souscription soit 12000€
Ces  x parts génèrent en moyenne 444€ de revenu mensuel (taux moyen 2017 = 4,44%)
Les mensualités du crédit sur 20 ans (TEG 2,60%) sont de -642€
Un surcoût d’imposition de -148€ s’ajoute au budget mensuel
total flux= -339 € par mois pendant 20 ans pour disposer dans 20 ans des x parts de scpi. (valeur +-120000€ ?)
rente dans 20 ans = 444€- impôt 148€ = 296€ net

comparaison avec l’utilisation de ces mêmes flux sur une assurance vie.(fond euro 2%)
versement de 12000€ en apport
versement mensuel 339€ sur 20 ans
capital à terme =117802 €
rente obtenue dans 20 ans =196 € mensuel mais flat tax 30%= 137€ net/mois

La valeur du capital ou bien obtenu après les 20 ans est sensiblement proche.
Les inconnus concernant les 2 solutions sont nombreuses (évolution du rendement, du prix de la part des scpi, taux du fonds euro…)

Seule la rente finale fait pour l’instant pencher la balance du coté investissement SCPI, mais peut être que dans 20 ans ou avant, l’argent capitalisé sur le fonds euros nous permettrait d’acquérir plus de parts de scpi à un coût moindre et donc obtenir une meilleure rente finale que la solution 1 …

je cogite…

Bonjour,
Je suis passé par là et j’ai construit un fichier (sur la base de celui myscpi d’ailleurs). Souhaitez-vous que je vous l’envoie ?

La conclusion : le TRI net change significativement (2,8% à 4,8% de mémoire) en fonction de la revalorisation des parts (0 ou 0,5%/an) et des dividendes (4,5% ou 5%)

Adrien

MP envoyé pour avoir votre adresse.
Adrien

maxlille a écrit :

Avez-vous également étudié la possibilité de faire du locatif avec le même budget ?

Nous avons de nombreuses opportunités dans la région (hauts-de-France) et plutôt que d’avoir un cash flow négatif pendant 20 ans avec des SCPI, vous pourriez générer une bien meilleure rentabilité/cash flow en LMNP par exemple.

Un exemple d’investissement à Boulogne par exemple étude de cas

Oui nous sommes  aussi à la recherche d’un bien immobilier (petit immeuble ou maison), pour investir sur le secteur proche du domicile donc 30 km autour de Calais.

Les villes du secteur comme Boulogne sur Mer sont malheureusement "gangrenées" par une pléthore de logements sociaux installés par les municipalités au cœur des centre ville, ce qui créent énormément de désagrément . (ex mixité des logements Espace Lumière )
Le centre de Calais se construit de toute part via des programmes de défiscalisation mais la qualité des logements n’est pas au rendez vous. Le turnover est très important. Les logements plus anciens sont délaissés car ils nécessiteraient beaucoup de travaux (et du temps que nous n’avons pas) pour changer le type de locataire en place…

Le marché lillois ( appart étudiant avec 4-5% de rendement) est trop éloigné pour le moment car nos disponibilités sont faibles (3 enfants et travail de cadres jusque 19h30).

Nous nous orientons donc vers 1 premier investissement en SCPI pour utiliser l’effet de levier mais gardons une capacité d’emprunt sous le pied au cas ou nous trouvions notre pépite en périphérie d’une petite ville.