Nimoht : étude de cas immobilier (63m2 divisé en 3 T1bis meublés)

Merci pour votre réponse.

Concernant le prix du loyer, c’est charges comprises. Nous avons un ami qui vient de mettre en location meublée 2 appartements à ce prix-là (rénovés par mon mari) et il a eu au moins 20 appels le jour où l’annonce a été publiée sur lbc. Certains étaient même prêts à payer le mois d’août alors qu’ils n’entrent dans le logement qu’en septembre. Donc je ne pense pas me tromper sur le prix du loyer, c’est dans le même secteur et le même type de rénovation (je ne dirai pas que c’est du haut de gamme mais suffisamment mis en valeur pour plaire à priori).

Concernant l’électricité, pas besoin d’un compteur par logement si c’est une location meublée, la revente d’électricité est autorisée dans ce cas.

Merci pour le lien vers le document d’urbanisme, je ne l’avais pas encore vérifié mais de toute façon ce sera mis en condition sur le compromis donc si jamais on a un refus, on pourra annuler la vente.

Pas de problème d’indivision en imposition commune (mariage). Pas possible si vous investissez avec votre frère.

Vous pouvez mettre un seul nom sur le P0i et le bail.

Quelques remarques :
- il me semble plus prudent de mettre 3 vrais compteurs avec 3 abonnements. Et peut-être, en plus, de diviser en 3 lots au cadastre. Le jour où vous revendrez, vous vendrez plus cher 3 T1 bis qu’un seul lot comportant 3 appartements.
- non, il n’est pas légal de refacturer de l’électricité, même en meublé (sauf location saisonnière) : cf. Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ? .
- concernant le niveau de loyer : attention au fait que les appartements sont au rez-de-chaussée : moindre luminosité, moins d’intimité (les gens voient chez vous), problème de sécurité (soit il y a des barreaux aux fenêtres, c’est sécurisé mais ça contribue à faire un appartement moins agréable à vivre ; soit il n’y a pas de barreaux et ce n’est pas bien sécurisé). Le loyer sera inférieur à celui d’un appartement en étage.
- vous dites que le micro-bic est plus intéressant, mais connaissez-vous le mécanisme d’amortissement en LMNP au réel ? Dans bien des cas, cela assure 5 à 10 ans sans aucune imposition.

Dans votre cas, le montant à amortir sera assez bas, si l’on compte le coût d’acquisition + les travaux, compte tenu du prix d’achat bas et des travaux faits par vous-mêmes. L’astuce pourrait alors consister à mettre en location une année différente de celle de l’achat (par exemple, signer l’achat avant fin 2018, et mettre en location en 2019). Dans ce cas, on amortit le bien sur la base d’une évaluation de sa valeur vénale au moment de la mise en location. On perd par contre la déduction des frais d’acquisition et des travaux en tant que tels. Mais dans votre cas (division, ce qui fait augmenter la valeur + travaux faits soi-même, ce qui apporte beaucoup de plus-value à moindre coût), il est probable que la valeur vénale estimée après travaux soit bien supérieure à la somme "prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux".

J’avais prévenu que je ne connaissais pas grand chose en fiscalité ;-)

Mais, dans mon cas, je pense que le régime micro bic est plus avantageux car le montant d’achat est faible donc l’amortissement ne permet pas de déduire grand chose. J’ai utilisé plusieurs simulateurs sur le net pour être sûre et tous mes disent que c’est effectivement le régime micro bic qu’il faut que je choisisse. Dites-moi si je me trompe ? L’achat et la mise en location se feront la même année donc l’astuce donnée ne fonctionne pas.

Concernant la division, après réflexion, on va effectivement partir sur 3 compteurs électriques (à condition que la colonne montante de l’immeuble supporte l’ajout de 4 compteurs - 2 pour nous et 2 pour un ami qui fait la même chose que nous avec un autre lot du même immeuble - ce qui n’est pas gagné car à la base c’est un immeuble prévu pour chauffage au gaz, donc on va voir ce que EDF va nous dire…).

Pour la division au cadastre, cela entraîne des coûts supplémentaires il me semble. Pouvez-vous m’aiguiller si vous vous y connaissez ? Déjà, il faut obligatoirement un géomètre il me semble ? La copropriété n’existant pas à ce jour, sommes-nous dispensés d’avoir son autorisation ou bien doit-on attendre qu’elle soit créée pour commencer nos travaux ?