Verser des dividendes à une holding dès la première année ?

Bienvenue !

Je ne suis pas convaincu qu’il soit exact que

basher a écrit :

D’après les différents articles que j’ai pu lire ces dernières semaines, un tel montage me permettrait aussi d’avoir une capacité de prêt plus élevée via la holding qu’à titre personnel.

Avez-vous déjà échangé avec une banque à ce propos ?

Les critères pour prêter à une société ne sont pas vraiment ceux que vous supposez. Je ne pense pas que vous obtiendrez plus au début avec une ou des sociétés qu’en empruntant en direct.
La limite d’une échéance à 1/3 des revenus s’applique surtout à un particulier qui finance sa résidence principale (ou éventuellement son premier bien locatif). Et même dans ce cas, les banques regardent aussi d’autres choses : reste à vivre, surface financière globale, apport personnel, capacité d’épargne démontrée dans le passé, etc.
D’autres critère s’ajoutent et deviennent important pour des investissements locatifs ultérieurs (rentabilité de l’investissement, perspective de valorisation du bien acquis, encours total de crédits, expérience comme bailleurs, nature de garanties, ensemble de la relation bancaire entretenue avec le client, etc.).
Vous trouverez sur le forum maints investisseurs qui dépassent largement les 1/3 de revenus…

Par ailleurs, si une société transparente (ce qu’on appelle parfois "à l’IR") est détenue par une société à l’IS, alors sa comptabilité doit être faite aussi comme si elle était à l’IS (elle doit être faite pour chaque associé selon la fiscalité applicable à l’associé), et une quote-part (équivalente au % de participation détenu) sera à intégrer dans la comptabilité de la holding à l’IS.
Il n’est donc pas forcément nécessaire que votre EIRL passe "à l’IS" (ni même que la ou les SCI, dans lesquelles elle aurait une participation, soient à l’IS).
Par ailleurs :
    - je ne pense pas qu’une EIRL puisse être détenue par une personne morale.
    - une SCI doit avoir au moins 2 associés (donc pas possible que la holding la détienne à 100%).

Pour mettre en place le genre de montage que vous envisagez, même si échanger sur un forum peut permettre de dégrossir un peu, vous devriez consulter un professionnel (voire plusieurs) (du droit, de la gestion d’entreprise, fiscaliste, comptable, etc.) pour valider le montage envisagé, tous ses impacts (autant que possible), et être accompagné pour la mise en place (rédaction des statuts, enregistrement, comptabilité et suivi juridique, etc.).

Ne cherchez pas à "gagner un an" :
    - avec le PAS sur l’IR et l’année blanche, pas sur que vous gagniez quoi que ce soit;
    - vous pouvez choisir une date de clôture d’exercice différente du 31/12, pour la holding ou/et les SCI;
    - un premier exercice aura une durée plus (ou moins) longue que 12 mois (dans certaine limites). Lisez ceci.
Cherchez plutôt à disposer vraiment du bon montage, adapté à votre situation, présente et à venir, pour de nombreuses années.

Bonjour,

Tout d’abord je vous remercie pour votre réponse à tous les 2.

Je suis en effet en train de dégrossir, j’ai un rendez-vous avec mon expert comptable prochainement et je compte aussi aller voir un avocat fiscaliste.

Par rapport à la capacité de prêt de la holding j’entends en effet que je suis un peu trop optimiste, cependant, être "bloqué" à un emprunt correspondant à 1/3 de mes revenus n’est pas gênant pour moi pour mon premier achat (ma résidence principale) car son prix correspond déjà à peu prêt au montant du prêt que cela me permettrait de contracter.
Cependant, mon but est de rapidement investir dans d’autres biens sans attendre le remboursement entier de mon premier prêt.
Pensez-vous, du coup, qu’avec ma situation il me soit possible de contracter un prêt correspondant à environ 1/3 de mes revenus via la holding malgré que celle-ci n’ait pas encore touché de dividende ? Et qu’ensuite, après plus d’1 an de fonctionnement, des dividendes de versés et un bon plan d’investissement dans un autre bien, un nouveau prêt puisse m’être accordé ?

Je comptais me faire payer un loyer pour la location de ma résidence principale afin d’avoir une certaine rentabilité pour la SCI et donc la holding. Est-ce que vous pensez que c’est une bonne idée ? Que ça pourrait aider la banque à m’accepter le prêt finançant le bien ? (sachant qu’une partie de ce loyer sera payé par mon entreprise car mon bureau de travail se trouve à mon domicile).

Par rapport à la SCI, je comptais la mettre en IS car j’ai cru comprendre que c’était plus avantageux fiscalement lorsque je rembourse le prêt. Sachant que mon but n’est pas de revendre mes biens mais d’avoir à terme des revenus supplémentaires. De plus, j’aimerais aussi faire de la location de meublé (genre EHPAD) et il me semble que pour ça il faut être à l’IS ?

Je comprends que je doive passer en EURL pour que ma holding puisse en détenir les parts. Est-ce que vous savez s’il est possible de transférer une EIRL vers une EURL tout en gardant l’historique de mon CA ? (ne pas démarrer une nouvelle activité de 0).

Par rapport à votre remarque, serenitis, sur le fait que je puisse juste avoir une EURL qui me servirait de holding et d’activité principale, j’ai peur que mon objet social ne justifie pas de faire des investissements dans diverses entreprises (qui ne seront pas forcément dans l’informatique) et dans des biens immobiliers, c’est pourquoi je pensais à une autre structure (la holding), spécialisée dans ce genre d’investissements.

150 000€ de résultat (grosso modo vu que très peu de charges) et vous êtes toujours à l’IR ?
Mais allez vite voir votre expert-comptable et passez en EURL ! Vous devez vous faire massacrer en IR et cotisations.

Pour le passage en EURL vous perdrez l’antériorité (au yeux de la banque) mais vous pourrez toujours lui montrer les bilan de l’EIRL qui aura été apporté à l’EURL.

Pour votre capacité d’emprunt sur la holding, la banque cherchera avant sur quoi elle peut se garantir. Comme elle ne le pourra pas sur des titres d’une EURL toute nouvelle, elle le fera sur vous personnellement.

Si vous allez vite, vous pouvez tout de suite constituer l’EURL avec apport de l’EIRL, une date de clôture au 31/12/18, et verser des dividendes en 2019. Ou bien décider de clôturer au 31/03/19, ou 30/06/19.

MichMouch a écrit :

150 000€ de résultat (grosso modo vu que très peu de charges) et vous êtes toujours à l’IR ?
Mais allez vite voir votre expert-comptable et passez en EURL ! Vous devez vous faire massacrer en IR et cotisations.

Il est tout à fait possible de passer à l’IS sur une EIRL, il n’est donc pas obligatoire de passer en EURL.

Carignan99 a poussé l’analyse plus loin et à raison dans son approche de convention de trésorerie.

Votre expert comptable saura sans doute vous conseiller beaucoup plus finement car lui dispose d’autres elements chiffres.

Sur ce projet, il vous dira sans doute estimer la capacité raisonnable de remboursement de votre structure à son loyer actuel (si vous voulez acheter vos bureaux par exemple) additionne de la moitie de l’ebe moyen des trois derniers bilans par exemple.

Au delà, cela revient à charger un peu trop la mule, ce qui peut devenir très vite dangereux au global pour votre activité en cas de baisse de chiffre.

Bonjour,

je viens de lire cette discussion, et c’est exactement le même montage que j’essaie de mettre en place.
Je suis pour ma part freelance en informatique depuis 11 ans dans la finance, je realise un CA du meme ordre de grandeur, et j’ai accumulé de la trésorerie que je souhaite utiliser pour de l’investissement locatif.

Je viens de voir un comptable/fiscaliste qui m’a proposé le montage suivant (reprenant la plupart des points mentionnés sur ce fil) :
- création d’une SASU (Holding) qui détiendrait 100% de mon EURL
- le fiscaliste me propose de passer mon EURL en SASU, surement pour remonter des dividendes plus simplement vers la holding.
- création d’une SCI détenue à 80% par la holding, les 20% étant detenus en perso par moi-même et mon épouse. Comme dit sur ce fil, la détention en perso permet surtout de rassurer les banques.

De plus,
- la Holding facturerait des "managements fees" aux filiales.
- Il y aurait en effet une convention de trésorerie, entre toutes ces entités. Ce point semble clairement indispensable pour cadrer et justifier les flux échangés, via notamment des comptes courant d’associés.
- L’endettement initial de la SCI "compenserait" le bénéfice de l’EURL, pour diminuer l’imposition globale, au moins les premieres années.
- Les associés physiques de la SCI auraient la nue propriété des biens, et la Holding l’usufruit, avec un démembrement au bout de 10-20 ans. Un demembrement réciproque entre les personnes physiques est aussi mis en place en cas de d’accident de la vie.
- Les dates d’exercice seraient calées au 31/12 de chaque année.

Votre cas est un peu different, mais je peux vous mettre en relation si vous voulez, en attendant, je vais essayer de confonter ce montage à d’autres avis, afin de me faire une idée définitive sur l’intéret du projet, et surtout de sa pertinence vis-à-vis du fisc.

L’OBO est en effet une solution efficace et élégante : gros effet de levier pour se constituer un patrimoine + jurisprudence très sécurisante. Ça a été discuté sur le forum.
En revanche, trouver une banque prête à financer un OBO peut être compliqué si l’opération ne porte que sur de petits montants (TPE valorisées à quelques 100aines de milliers d’euros max).

Sur le CAC : un moyen de l’éviter est par ex. de monter le holding en SC (mais activité uniquement civile donc)

Sur l’intérêt des management fees (si holding = par ex. SASU) : au lieu de remonter des dividendes depuis la société opérationnelle, on remonte des sommes qui ne sont pas passées par la case IS. Ça peut aussi permettre de faire ’vivre’ le holding et/ou (plus problématique) d’optimiser les volets sociaux et fiscaux de l’associé (vs ses volets fiscaux/sociaux au sein de la société opérationnelle). Cela étant dit, il faut vraiment bien border la convention - les management fees sont très casse-gueules parce que soumis à une très grande insécurité juridique.

Sur l’intérêt de créer une 3ème structure : pour créer des ’cloisons’ entre les différentes activités. On peut par exemple ’couper le fil’ d’avec la SCI si on veut arrêter cette activité. On met aussi de la distance entre la société opérationnelle et la SCI (en cas de défaillance de la première, ça peut s’avérer être utile). Sur le plan patrimonial, c’est plus logique (mais pas absolument nécessaire).

julien94 a écrit :

Je viens de voir un comptable/fiscaliste qui m’a proposé le montage suivant (reprenant la plupart des points mentionnés sur ce fil) :
- création d’une SCI détenue à 80% par la holding, les 20% étant detenus en perso par moi-même et mon épouse. Comme dit sur ce fil, la détention en perso permet surtout de rassurer les banques.

Mouai - j’ai un doute à ce sujet. En cas de problèmes, la banque peut se retourner contre le holding, qui vous appartient. Donc que vous ayez 1% de la SCI ou 20% en perso, j’ai du mal à croire que ça fasse une différence pour la banque. Dans les faits, j’ai récemment pu constater que ne détenir que 1% de ma SCI en propre (et 99% par le holding) n’a pas été un frein pour la banque. Mais bon, peut être qu’il existe des configurations où c’est moins évident?

Dernière modification par carignan99 (09/09/2018 12h50)

Sur ces coûts, ça se rapproche de ce que mon avocat m’a facturé.

J’ai quelques questions :

Pourquoi y a t-il une augmentation de capital du holding à la suite de sa création? Il n’est pas possible d’apporter directement les titres au holding, qui constituent alors son capital social?

Pourquoi conseiller de se rapprocher d’un avocat fiscaliste? Plutôt un avocat spécialisé en droit des sociétés, non?

Si vous le faites cette année, avez-vous envisagé le versement d’une soulte (<10% de l’apport), pour bénéficier d’un taux d’IR plus clément cette année (effet "année blanche")?

Si pertinent/souhaité, n’oubliez pas de lui faire insérer aussi la rédaction de la convention de trésorerie.

Doc@94 a écrit :

Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

Cela permet de ne pas lui donner la pleine propriété, tout en justifiant sa fonction au sein de la SCI.

Fructif a écrit :

- On est bien d’accord qu’on est obligé d’avoir un CAC dans sa holding (tant que la loi pacte n’est pas passée) ? Disons 5K pour une petite structure non ? Il y a moyen d’éviter ça ? (on en prend pour 6 ans, alors il faut espérer que la loi pacte passe rapidement)
- Quel est l’intérêt de facturer des management fees ?
- Quel est l’intérêt de créer une 3e structure plutôt que d’investir directement dans la holding ? C’est possiblement plus facile d’emprunter quand les associés sont responsables indéfiniment ? La séparation d’activité ? Avoir une structuration "propre" ?

@carignan99 a répondu à ma place, et c’est vrai que les management fees sont à utiliser avec parcimonie : Management fees (5/6) : le facteur risque | Valoxy, Expert Comptable Lille
D’où la necessité d’avoir une convention de trésorerie appropriée

carignan99 a écrit :

Mouai - j’ai un doute à ce sujet. En cas de problèmes, la banque peut se retourner contre le holding, qui vous appartient. Donc que vous ayez 1% de la SCI ou 20% en perso, j’ai du mal à croire que ça fasse une différence pour la banque. Dans les faits, j’ai récemment pu constater que ne détenir que 1% de ma SCI en propre (et 99% par le holding) n’a pas été un frein pour la banque. Mais bon, peut être qu’il existe des configurations où c’est moins évident?

Je me contenterai bien de participer qu’à hauteur de 1%, c’est le fiscaliste qui m’a conseillé cette tranche de 20%, compte tenu de ses habitudes, et au vu des montants concernés.

Doc94 a écrit :

Quand à la soulte , je viens de découvrir ce mot , la franchise d’impots a l’air de poser questions ( Fiscalité de la soulte en cas d?apport de titres et report d?imposition, la double lame est passée. Par Fabien Drey, Avocat. )
Est ce bien cela dont vous parlez le fait de pouvoir percevoir 9% de l’apport de titres sans aucune imposition ?
Ou bien est ce une nouvelle niche en lien avec le passage au prélèvement à la source ?
Car je n’ai pas compris si vous m’indiquiez que cette soulte ne serai possible que si je réalisais  le montage cette année .

La soulte ne pose plus question : cf. ici.
Pour être clair : désormais et dans le cadre de ce type de montage, les soultes (<10% du montant de l’apport) sont immédiatement imposées : elles ne bénéficient plus du report d’imposition (abus trop nombreux…).
Cela étant dit, les revenus exceptionnels de 2018 (par ex. la soulte) vont être imposés en 2019 au taux moyen d’imposition et pas à votre TMI habituel. Ce qui est dû au mécanisme de l’année dite blanche (discuté sur le forum). Donc une soulte versée cette année (2018) bénéficiera d’un taux de prélèvement plus clément que d’habitude.
Attention : certains auront peut être plus intérêt à prendre l’option PFU, d’autres non. C’est à voir.
Un point reste en suspens : est-ce que la soulte peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention, comme pour l’apport de titres? Ce point n’est pas clair.

julien94 a écrit :

Doc@94 a écrit :

Pour votre Sci quel est l’interêt de laisser l’usufruit à votre Holding ?

Cela permet de ne pas lui donner la pleine propriété, tout en justifiant sa fonction au sein de la SCI.

La fonction sera justifiée puisque le Holding détiendra 80% de la SCI.
Ce doit être une cession temporaire d’usufruit.
Cela permet surtout que 100% du résultat soit calculé et imposé "à l’IS" (donc amortissement du bien).
A la fin de la cession d’usufruit temporaire, les époux retrouvent leur 20% de la SCI en pleine propriété et peuvent céder le bien en profitant du régime des particuliers sur ces même 20%, alors même qu’ils ont amortis le bien pendant la cession d’usufruit.