Flo38 : étude de cas immobilier

Bonsoir,

L’exposé de votre cas m’inspire les réflexions suivantes :

- Marché de l’immobilier à Grenoble :
De très nombreuses constructions récentes (en particulier sur la presqu’ile) ont augmenté l’offre locative et rendent les appartements des années 60 moins attractifs. Le marché locatif est déséquilibré et les loyers plutôt orientés à la baisse. Par ailleurs, si un nouveau plafonnement des loyers est mis en place, je gage que la ville de Grenoble sera concernée….
- Le bien :
Je présume que l’immeuble est à proximité des boulevards (secteur Vallier ?) qui n’est pas très central.
Le fait que l’immeuble soit raccordé au chauffage urbain vous épargne effectivement les frais liés à l’entretien de la chaufferie. Néanmoins, on peut craindre à plus ou moins brève échéance un vieillissement de l’installation et des fuites qui peuvent entrainer soit l’installation de radiateurs dans les appartements soit un passage au chauffage individuel ce qui entrainera des frais d’installation et surtout de reprise de la décoration…
En cas de vacance locative ou d’impayés, le chauffage collectif vous expose à des frais supplémentaires.
Vous n’abordez pas les questions de diagnostic énergétique : où en est la copropriété sur le sujet ? Un diagnostic a t’il été établi ? Le coût de l’isolation peut s’avérer important… L’appartement est il équipé d’un double vitrage ? Le ravalement récent a t’il été accompagné d’une isolation extérieure ?
- La location meublée :
Existe t’il un marché à Grenoble en meublé pour ce type de bien plutôt de petite taille (T3 de 56 m2) dans un quartier pas très recherché. Envisagez vous une colocation ? Dans ce cas, la vacance peut être plus importante que 4%.
- La taille de la copropriété :
Le montant des charges (chauffage compris) semble correct surtout compte tenu des températures hivernales à Grenoble (à la condition qu’il n’existe pas de dispositif de comptage de l’énergie consommée dans chaque lot).
La copropriété doit comporter plus de 200 logements sur la base du budget et du montant de vos charges  : cela peut entrainer des dépenses importantes si le syndic et le conseil syndical ne suivent pas les dépenses et en particulier les travaux de façon très précise. La lecture des PV d’AG peut être instructive, ainsi que l’existence de contentieux ou de propriétaires débiteurs.

Cordialement

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/09/2018 05h04)

Flo38 a écrit :

Je pense que meublé en T1 ou T3 pour des étudiants sur Grenoble est pour le meilleur filon !

Il y a beaucoup de demandes de location meublée sur Grenoble et pas seulement de la part d’étudiants: jeunes actifs, personnes envoyées en mission par leur entreprise, personnes séparées, …. Il ne faut  pas penser uniquement en terme d’accessibilité du campus et de logement étudiant; nous avons eu plusieurs locataires qui rejoignaient leur conjoint(e) le we, ou des locataires qui travaillaient en dehors de Grenoble, mais voulaient profiter du centre-ville le soir ou le we: être près de la gare était essentiel. Avoir un appartement dans lequel ils pouvaient recevoir des amis/le conjoint comptait aussi.

Diversifier ses locataires permet aussi de se protéger contre les vacances locatives: l’appartement orienté exclusivement étudiant a plus de risques d’être vacant l’été.

Cdt