Marché immobilier à Arras pour l'investissement locatif ?

Bonjour Olivier 62,

Je suis un investisseur Marseillais mais je suis originaire de Lille donc je connais plutôt bien le Nord Pas de Calais … Pardon, Haut de France pour les Européistes destructeurs de notre identité régionale…

Attention à l’investissement dans une population locataire 100% dépendante des APL. En effet, une réforme est à venir concernant les APL. De plus, et encore plus inquiétant, réforme des valeurs locative en prévision suite à l’exonération de taxe d’habitation…
L’investissement immobilier n’a donc pas la côte en ce moment, et les marges de négociations sur ces types de bien occupés , sont donc importantes.
Si vous avez le courage de vous lancer, négociez pas à moins de 15% de rentabilité brute.
Visitez tout les appartements sans exception avec un artisan pour évaluer le montant des travaux en cas de départ du locataire (argumentation supplémentaire pour baisser le prix).
Enfin, ne faites aucunement confiance à l’agent immobilier et exigez les relevés de comptes avec les virements caf et le complément locataire (j’ai failli me faire avoir sur ce point avec des quittances de loyers que j’estime trafiquées … J’ai annuler la vente via mon notaire grâce au délai de 10 jours loi alur à la signature du compromis).

En outre, je vous conseille d’investir dans l’immobilier sur un marché de niche : LMNP réel, LMNP saisonnier avec abattement de 71%. Bien évidemment, pas de airbnb possible sur Arras. Sur Lille proche gare Lille Flandres OK !

Merci pour les réponses,

Pendant ce temps j’ai continué a travailler le sujet, annonces fictives etc…
A 10, voir 11 euros le m², aucun soucis pour avoir des contacts de potentiels locataires solvables (10 mails dans la journée en moyenne). Sur quelques semaines je pense que c’est donc gérable.
Même son de cloche du coté des agences.
En revanche pour y trouver une rentabilité correcte il faut donc évidemment trouver un bien à cout raisonnable. Là par contre les vendeurs se pensent à Lille !
Autre incertitude, la taxe foncière qui devrait être remise à plat, sans parler de la flat tax qui pourrait elle aussi manger le rendement…

@Monceau :
Je pense que vous êtes dans la même situation que moi : résidant en IDF, à la recherche de bonnes opportunités dans des villes de province sans que ça soit trop loin et trop sinistré etc.

Je ne connais pas Arras mais vu que les commentaires pour l’instant sont peu encourageants j’essayerais plutôt des villes comme Troyes, Le Mans ou Poitiers (même si cette dernière est un peu plus loin). Qu’en pensez-vous?

@Finkbrau : oui la même situation. J’ai fait quelques visites des biens ce we à Arras et le constat n’est pas joyeux. Bon, mon périmètre était très restrictif  aussi - les studios seulement qui offrent rarement un très bon rendement. Voici un petit compte-rendu :

- même en trouvant les bien avec 9% brut que je pouvais essayer de ramener à 10% avec de la négo, le cash-flow est loin d’être positif. Comment cela se fait ? Ben tout simplement que les charges des biens que j’ai vu sont énormes. Un qui est loué à 340 euros/mois avec les charges de 1200euros/année. Faut 3,5 mois de loyer rien que pour couvrir les charges ?! (d’ailleurs c’est quoi le bon ratio? 1-1.5 mois de loyer pour les charges?). les autres c’était pas beaucoup mieux. Du coup le cash-flow était systématiquement entre -50 et -100 euros. Et ceci sans compter que j’ai dû oublier des trucs dans mon calcul.

- Une offre un peu trop abondante est un autre constat. En effet, c’est utile de venir sur place pour se rendre compte de certaines choses : deux studios à la location dans une résidence visitée et au moins un dans l’autre. Et ce sans compter les affiches « studio à louer » vu ailleurs. Ceci risque encore de diminuer le cash-flow s’il faut prévoir plus de vacance locative.

- C’est quand même un peu loin pour des parisiens. S’il faut faire les allers/retours de temps en temps, ça devient vite ingérable (2 heures allé, 2 heure retour).

Donc pour investir à Arras de manière rentable il faut vraiment chercher les rendements bruts plus élevés comme dit plus haut car si c’est pour avoir le rendement moyen avec la demande locative pas folle en prime, autant d’investir en IdF.

@Surin : sans doute qu’il y a eu de la surenchère de l’immobilier dans ces villes avec les programmes défiscalisants alors qu’Arras n’a jamais « décollé »