MichMouch [84] : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements)

MichMouch · #1

Bonjour à tous,

VOTRE PROFIL

- 25 ans , en CDI, 30k de revenus environ.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: très bonnes
- Fiscales: très bonnes
- Artisanales: légères
- Sociales: correctes
- Temps disponible: 6/7h par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 5 appartements
- Année de construction: avant 1949
- Étage : RDC +1 sans ascenseur
- Tous les appartements sont loués
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Vaucluse
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 286 200 environ (265 000 hors FDN)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 655€ (détails ci après)

- Travaux immédiats : aucun (facade neuve et toiture révisée)

- Taxe foncière: 860€
- Assurance PNO : 480€ environ

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Durée du crédit: 20 ans
- Taux 2% avec assurances pour mes calculs
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 14 600€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au départ puisque les appartements sont loués comme ça. Passage en meublé au fil des turn over.

CASH FLOW

Cash flow positif.

Détails des appartements/loyers:
3 T1 d’environ 17m² : 325€
1 T1 de 14.5m²: 280€
1 T2 de 40m² : 400€

Les loyers inclus 20€ de charges pour électricité des communs et ménages des communs.

En l’état je suis déjà rentable. J’ai envoyé une offre au prix pour me réserver le bien.

Les locataires des T1 devraient partir à la fin de l’année scolaire, ce sont des étudiants. Je devrais donc pouvoir basculer en meublé en 2019.
Pour le T2, cela fait 9 ans qu’il est la. Je considère donc que ce bien restera en foncier pour l’instant.

L’idée est de pouvoir louer bien mieux en meublé et surtout en bail étudiant et en saisonnier l’été.
Je pense pouvoir passer les T1 entre 360€ et 380€ en meublé. Et louer entre 300€ et 330€ la semaine en période estivale au mois de Juillet (pour ceux qui reconnaitront la ville).

J’ai pas vraiment de question, hormis que j’ai pas l’habitude de tomber sur des biens si rentables en terme de cash flow. Donc je poste ca la afin d’avoir des avis extérieurs.

Egalement pour le financement. Pour ceux qui liront ma présentation j’ai investi en mars pour 150k€ déjà. Je pense que le financement va être compliqué à trouver.

Mots-clés : financement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

carignan99 · #2

De prime abord, la rentabilité n’est pas pourrie mais dans les 6.5-7% de rentabilité brute, ce n’est pas non plus le Nirvana.
Le cash flow : vous suggérez qu’il est fameux. Mais de combien? A la louche et en comptant PNO, TF, emprunt à 100%, vous devez être j’imagine entre 500 et 1000 € p/an. Reste les petits travaux divers et variés? comptable?

Intégrer la location saisonnière devrait améliorer ça. Clairement la location des deux T1 pendant le festival (si dans la zone adéquate) peut être un vrai accélérateur de rentabilité.

MichMouch · #3

Exact dans mes calculs en l’état je suis à +930€ de CF par an.

C’est pas énorme mais tant que j’ai pas à mettre de ma poche c’est suffisant pour moi.

En passant en meublé saisonnier je devrait pouvoir attendre entre 6k et 7k€ annuel. Bien évidemment je devrais investir dans le mobilier mais ce serait payé en 1 an de location.

Pour le comptable j’en ai pas besoin, je fais moi même.

carignan99 · #4

Ah ben si c’est 500-900€ p/an sans avoir à payer de comptable et si l’ensemble des frais ’divers’ sont comptés, c’est effectivement très bon.

Trahcoh · #5

En calculant avec 1655 euros de loyers x12 mois (jamais de vacance?) 840 de TF et 480 d’assurance, je trouve avec 1481 euros de mensualité de crédit à rembourser, une trésorerie dégagée de 748 euros par an. Comment seront financés l’entretien, la CFE, et les impôts?

Moi je compte 1% par an, 260 000 euros = 2600 euros d’entretien par an.

Si vous louez en saisonnier l’été, cela peut changer les chiffres de recettes (et de charges).

Les appartements seront-ils au niveau de la concurrence airbnb en juillet après 1 an d’usure étudiante? Serez-vous disponible pour les besoins de rénovation urgente au départ des étudiants, avant la saison estivale? Avez vous un réseau pour mener une location saisonnière?

carignan99 · #6

1% par an ça a l’air beaucoup mais pourquoi pas (sauf si on compte les impôts mais là c’est tellement variable…).
J’émettais des interrogations moi même sur l’apparente bonne rentabilité de cet investissement.

Cela étant dit et pour le saisonnier en juillet, je crois savoir de quelle ville Michmouch parle - je la connais très bien - et si c’est bien celle à laquelle je pense, la concurrence airn’b est un facteur négligeable dans ce cas. Quelque soit le bien que vous ayez, au mois de juillet, c’est loué de nombreux mois à l’avance. Le standard moyen étant un prix à la semaine équivalent au loyer mensuel habituel. Le grand classique dans la zone : studios d’étudiants loués pendant l’été aux touristes.

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