Max52 : étude de cas immobilier

Bonjour,

Quelque remarque de ma part :
- 50m2 pour un T2 c’est beaucoup et pas très optimisé. Avez-vous la possibilité de le transformer en T3?

- vous dites qu’il n’y a pas de travaux. Avez-vous pensé à la fiscalité? Comment avez-vous prévu de louer le bien (quel régime)? Car même si le prix est faible, ça serait dommage de se faire massacrer par les impôts.
En plus, pour une commune de 5000 habitants à votre place j’aimerais proposer un appartement rénové avec goût pour se démarquer de la concurrence (même si elle est faible).

Effectivement, il s’agit d’une résidence construite par un vendeur en défiscalisation. Les charges sont trop élevées car la copropriété compte un gardien dont l’utilité reste à prouver. Il y avait très peu de votants à la dernière AG car j’imagine que les propriétaires, comme la propriétaire qui vent l’appartement, habitent loin et cela laisse le champ libre au syndic. Les prix pratiqués dans cette commune sont plutôt bas mais d’autres appartements du même type et dans la même résidence se vendent autour de 35 k€.

S’agissant des opportunités pour trouver un locataire : il y a des entreprises, une antenne d’IUT qui compte 100 élèves et sans doute des profils plus précaires.

Je comptais faire un bail nu.

J’ai un autre appartement loué en nu à un membre de ma famille. J’ai opté pour le régime réel car je compte réinvestir progressivement dans divers travaux : électricité, cuisine, menuiseries et isolation.

Par contre, je suis confronté à un autre problème, la personne qui a visité après moi a fait une offre au prix comme moi et s’agissant d’offres concomitantes, le propriétaire aura la faculté de choisir celle qui lui convient. J’avais indiqué que je financerai l’appartement par un prêt et l’autre acquéreur potentiel aurait un financement 100 % cash. Je pense que l’issue sera négative pour moi mais peu importe, on peut poursuivre sur cette discussion.

Finkbau a écrit :

Bonjour,

Quelque remarque de ma part :
- 50m2 pour un T2 c’est beaucoup et pas très optimisé. Avez-vous la possibilité de le transformer en T3?

- vous dites qu’il n’y a pas de travaux. Avez-vous pensé à la fiscalité? Comment avez-vous prévu de louer le bien (quel régime)? Car même si le prix est faible, ça serait dommage de se faire massacrer par les impôts.
En plus, pour une commune de 5000 habitants à votre place j’aimerais proposer un appartement rénové avec goût pour se démarquer de la concurrence (même si elle est faible).

Oui c’est peu optimisé mais impossible de faire un T3. Alors pour les impôts, j’y ai pensé. Quels sont les possibilités pour limiter les impôts (en dehors de réaliser des travaux) ? Oui vous avez raison pour proposer un logement qui se démarque.

En toute transparence, voici l’annonce :

Annonce immo

Il y a d’autres annonces sur ce site ce qui permet d’avoir une idée du marché immobilier dans cette commune.

Non ça n’est pas loué.

Dans mon montage financier, j’avais vu les choses ainsi :

- emprunt sur 15 ans : 150 € /mois
- charges copro : 100 € / mois
- TF : 40 € / mois
Fourchette basse du loyer : 290 € charges comprises contre 330 à 350 € aujourd’hui.

L’avantage aussi c’est l’économie pour le locataire potentiel des frais d’agence. Cela est souvent un élément bloquant.

Effectivement, j’avais vu cette annonce de location et la commerciale m’a indiqué que parfois il ne prenaient pas la peine de changer les photos. J’ai plutôt pensé que la propriétaire était indécise entre poursuivre une location ou vendre et que finalement, elle souhaite vendre car elle n’a pas trouvé de locataire.

Fin de partie : le vendeur a choisi l’offre 100 % cash ce qui était prévisible. Au passage, cela m’a permis d’apprendre des choses.

offres concomitantes