Investissement immobilier en Thaïlande, en étant résident en France ?

Je fais vivre quelques mois en Thaïlande. Je vais me renseigner un peu plus sur l’immobilier là-bas.

Si j’ai bien compris, acheter un condo, par exemple à Bangkok, dans une copropriété où 49% maximum des condos sont détenus par des étrangers permet de contourner la loi foncière qui oblige à avoir une propriété foncière détenue au minimum à 51% par des locaux?

L’achat d’un condominium en "freehold" (on est propriétaire, sans ambiguïté) est tout à fait possible en Thaïlande dans la mesure où, dans la résidence, pas plus de 49% d’étrangers sont propriétaires. Simplement se méfier en cas de mariage même ultérieur avec un thaï, les règles ne seront pas celles de la France et en cas de séparation, le droit thaï prime.
Acheter en Thaïlande nécessite au minimum de parler l’anglais, On peut se faire accompagner mais il vaut mieux être familier du pays et pouvoir communiquer facilement et en direct, parler thaï est aussi un plus.
Je déconseille tout achat en dehors de Bangkok. Les prix y sont quasiment aussi chers sans que cela le justifie, ne le faites que si vous avez une bonne connaissance de la région.
Les stations balnéaires et tout montage en société sont à proscrire. Il en est de même pour les terrains, un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain, dès lors autant éviter de lourds investissements dans une maison et privilégier la location.

Quant aux arnaques elles sont connues, ce sont les investissements avec "garantie locative" et les intermédiaires français ou autre qui vous endorment plus facilement du fait qu’ils ont une "expertise" qu’ils mettent bien souvent au profit du pigeonnage, ne faites confiance qu’à vous-même et rapprochez-vous plutôt des grands promoteurs thaï qui vous proposeront des projets qui tiennent la route.

De manière générale tout schéma avec un rendement élevé "garanti" est à fuir… Il n’y a pas de rentabilité sans risque

Message édité par l’équipe de modération (08/10/2018 16h24) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : Merci de respecter la charte !

@BlueMask

Déjà, vous ne nous donnez aucun élément sur l’agence et sur le programme, comment voulez-vous qu’on répondre précisément?

Ensuite : avez-vous lu les échanges de cette file ? Qu’est-ce qui n’est pas clair dans ce qui a déjà été dit, et qu’il faudrait donc répéter ?

Le problème de cet investissement est évident. Vous n’avez aucun moyen de contrôle :
1) sur le fait que le projet soit bien réel. Il y a de nombreux cas de gens qui versent des acomptes, et après le bien immobilier n’est jamais construit et l’acompte s’est envolé (parfois des centaines de milliers d’euros).

2) sur le fait que, même si le bien est construit, les loyers seront bien versés. Tiré d’un commentaire d’un site qui qui fait la promotion dithyrambique del’investissement en Thaïlande :

J’ai acheté un appartement en Thailande avec rendement garanti par l’intermédiaire de (…)
Le loyer devait être versé dès le mois suivant le paiement total.
J’ai scrupuleusement respecté mes engagements et versé le paiement total il y a un an.
Aujourd’hui je n’ai toujours pas perçu un seul baht de loyer. De plus, de nombreux frais administratifs non précisés par l’intermédiaire (…) sont venus s’ajouter (environ 1000 euros) et je ne vois toujours pas d’issue après 2 voyages en Thailande pour essayer de débloquer la situation.

Investir dans l’immobilier en Thaïlande - Avis d’experts | LaVieImmo.com
C’est très drôle : le rédacteur de l’article, d’un site a priori sérieux puisque propriété de l’éditeur de BFM, mais probablement acheté d’une façon ou d’une autre, ou bien totalement inconscient, ne cite que les avantages et ne fait AUCUNE mise en garde. Premier commentaire : une personne qui s’est fait arnaquer. Très drôle. Manifestement, il manquait dans cet article quelques mises en garde.

3) sur la prétendue garantie dans le temps. Qui vous le garantit ? Quel est la solidité de cette garantie ?

Comment faites-vous pour vous assurer de ces points, pour contrôler que le bien sera construit, que les loyers seront payés, et que la garantie sera honorée ? Quelle type de certitude pouvez-vous avoir ? Quel recours aurez-vous si ça tourne mal ?

Alors, peut-être que c’est sérieux et fiable. Mais vous n’avez aucun moyen de le savoir. C’est le chat de Schroedinger. C’est la roulette russe. Peut-être que ça rapporte 9 % par an, ou peut-être que vous allez vous faire plumer intégralement. Vous êtes joueur ?

Il vous faut perdre vos dernières illusions sur la nature humaine : pourquoi des gens s’embêteraient-ils à monter des affaires parfaitement honnêtes, alors que les arnaques rapportent plus et que les pigeons habitant à l’autre bout de la terre, il n’y a aucune chance qu’ils puissent un jour faire valoir leurs droits ?

Pour bien mesurer la mentalité de ces individus, voici un exemple sympathique d’arnaque au timeshare.  Les gens les plus malchanceux ont quand même été arnaqués 3 fois par la même personne, si vous lisez bien. Le mec revient voler la même personne 3 fois, et ça marche à chaque fois : Résidences en timeshare : Un escroc raconte son arnaque | StreetPress
(cet exemple ne se passait pas en Thaïlande, mais le timeshare fleurit aussi en Thaïlande)

Faire un tour sur place me semble être quasiment indispensable.

BlueMask a écrit :

A savoir, la "garantie locative" est proposée sur différentes durées (de 3 ans à 20 ans), avec un engagement de "buy back" du bien à l’issue de la période, avec une plus value de +5% au bout de 3 ans, de +10 à 5 ans, de +20 à 10 ans…

Le buy back se fait donc au prix auquel vous l’avez payé, plus un pourcentage ?

Ca me paraît d’autant plus douteux. Ces programmes neufs sont généralement vendus trop chers (tout le monde prend sa marge), quelle personne sensée irait le racheter plus cher quand il a déjà vieilli ?

Sur le témoignage : l’intermédiaire est cité nommément dans le commentaire, sur le site en question. Je ne l’ai pas reproduit ici pour ne pas exposer notre hôte à un éventuel risque juridique (diffamation notamment), et parce que ça m’intéresse pas de pointer du doigt tel intermédiaire en particulier, car je pense que le risque est élevé quel que soit l’intermédiaire.

la bourse ne présente-t-elle pas finalement un niveau de risque comparable (c’est forcément difficile à comparer…), pour un niveau de rentabilité inférieur ?

Des fonds ou trackers très bien gérés ou conçus gagnent dans les 10 à 15 % ces dernières années (certes absolument pas garantis dans le temps) ; et le risque de perte en capital sur un gros krash peut s’élever à 50 ou 70 % ; alors que votre risque est de 100 % (dans le cas d’une arnaque pure et simple ; vous en avez l’exemple en bas de page 1).

Faire un "tour" sur place ne garantit absolument rien ; il faut avoir la possibilité de mener de vraies investigations (identifier le terrain, obtenir son état hypothécaire, obtenir des informations sur les différentes entreprises impliquées dans le projet…). Investigations qu’on ne pourra pas mener facilement et rapidement. S’il faut payer une personne sur place pour faire ces investigations, ça renchérit et complique le projet. Et on n’est même pas sûr qu’elle va travailler honnêtement, car on peut très bien tomber sur quelqu’un qui biaise son travail (favorable car copinage envers ce promoteur ; ou à l’inverse, défavorable pour lui nuire, car copinage envers un concurrent !).

Ce n’est pas un problème spécifique à la Thaïlande ; c’est un problème dès qu’on veut investir dans un pays lointain dont on ne connaît pas le droit, les coutumes, la langue. Ca me fait penser au livre Mr China. Des cadors de Wall Street vont investir en Chine. Ils vont sur place, longuement, ils sont conseillés et accompagnés par des personnes hautement compétentes, ils pensent maîtriser ce qu’ils font. Quand ça part trop en sucette et qu’ils ne maîtrisent plus rien, ils finissent par taper du poing sur la table "enfin, on fait ce qu’on veut, ces entreprises nous appartiennent !". Réponse "Eh bien, en fait, elles ne vous appartiennent pas vraiment… Si vous relisez les contrats…". Ils ressortent de là essorés et vidés, dans tous les sens de ces termes. Voilà ce qui arrive à des cadors, des mecs archi brillants, entourés des meilleurs conseils… Alors un petit épargnant français, hein…

Notez enfin qu’il n’y a pas besoin d’investir en Thaïlande pour se faire arnaquer. Les propositions ne manquent pas : Investissements douteux ou très risqués - Devenir rentier
Investir à l’autre bout du monde augmente beaucoup le risque ; mais on peut aussi tout à fait se faire arnaquer sur des affaires "franco-françaises". Je connais par exemple personnellement plusieurs personnes qui se sont faites arnaquer par un Madoff à la française (toutes proportions gardées, mais le préjudice total subi par l’ensemble des clients de cet escroc se comptait quand même en millions d’euros). D’ailleurs voici un exemple d’une autre arnaque tout à fait similaire à celle subie par les gens que je connais : Affaire Loubersanes : le courtier en assurance a-t-il agi seul ? - 19/01/2017 - ladepeche.fr (PS : là aussi le rendement promis était de 9%, mais c’est un hasard total bien sûr    )

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2018 11h25)

Bernard2K a écrit :

BlueMask a écrit :

A savoir, la "garantie locative" est proposée sur différentes durées (de 3 ans à 20 ans), avec un engagement de "buy back" du bien à l’issue de la période, avec une plus value de +5% au bout de 3 ans, de +10 à 5 ans, de +20 à 10 ans…

Le buy back se fait donc au prix auquel vous l’avez payé, plus un pourcentage ?

Ca me paraît d’autant plus douteux. Ces programmes neufs sont généralement vendus trop chers (tout le monde prend sa marge), quelle personne sensée irait le racheter plus cher quand il a déjà vieilli ?

C’est ça, l’engagement de buy-back prévoit une plus-value.

Effectivement ces programmes neufs sont vendus à des prix que je trouve très élevés pour la Thailande, un peu plus de 3.000 € / m2 pour des petites surfaces (~30 m2).

J’essaie donc de comprendre le modèle économique : il peut être intéressant pour le promoteur exploitant de se faire financer son programme, sur lequel il va faire du business (location + revenus annexes) et quand il rachète il a déjà pu reconstituer largement sa trésorerie et il va faire encore plus de profit quand il ne doit plus redistribuer ?

C’est cher, mais à partir du moment où le rendement est élevé et le buy back assuré, ce n’est pas une dépense mais un investissement.

BlueMask a écrit :

C’est cher, mais à partir du moment où le rendement est élevé et le buy back assuré, ce n’est pas une dépense mais un investissement.

C’est certain. Donc puisque c’est assuré, tout va bien. Vous devriez donner le nom de l’agence française avec qui vous travaillez, pour que tout le monde puisse profiter de ce placement à 9% garanti avec buy back assuré.

Vous dites que vous cherchez à comprendre ; moi, je trouve que vous ne cherchez pas vraiment à comprendre. Il y a des recherches que l’on peut faire assez aisément sur l’internet, à condition d’y passer du temps bien sûr, et vous ne donnez pas l’impression de les avoir faites. A vous lire, l’impression qu’on a, c’est que vous cherchez surtout à trouver des raisons d’y croire. Cette attitude s’explique sans doute d’une façon (vous êtes de nature confiante ?), ou bien d’une autre…

Dernière modification par Bernard2K (09/10/2018 15h56)

Bernard2K a écrit :

BlueMask a écrit :

C’est cher, mais à partir du moment où le rendement est élevé et le buy back assuré, ce n’est pas une dépense mais un investissement.

C’est certain. Donc puisque c’est assuré, tout va bien. Vous devriez donner le nom de l’agence française avec qui vous travaillez, pour que tout le monde puisse profiter de ce placement à 9% garanti avec buy back assuré.

Vous dites que vous cherchez à comprendre ; moi, je trouve que vous ne cherchez pas vraiment à comprendre. Il y a des recherches que l’on peut faire assez aisément sur l’internet, à condition d’y passer du temps bien sûr, et vous ne donnez pas l’impression de les avoir faites. A vous lire, l’impression qu’on a, c’est que vous cherchez surtout à trouver des raisons d’y croire. Cette attitude s’explique sans doute d’une façon (vous êtes de nature confiante ?), ou bien d’une autre…

@Bernard2K
Merci de prendre le temps de donner votre opinion. Je comprends bien que ma formulation et le mot "assuré" peut sembler… provocatrice ? candide ? Je voulais parler du principe de la commercialisation, mais si j’étais persuadé que toutes les promesses avaient 100% de chances d’être tenues, je ne serais pas en train de me poser des questions… L’agence qui fait ces propositions s’appelle Osiris (je ne sais pas si on peut dire que je "travaille" avec elle ?), le promoteur/exploitant est New Nordic.
J’ai sans doute un peu envie d’y croire en effet, en tous cas il me semble que certaines opinions données ici ressemblent plus à des idées préconçues qu’à un argumentaire étayé. Ce que je veux dire est que je ne juge pas cette proposition irréaliste par principe, mais que je suis conscient qu’il y a forcément des risques, que je cherche donc à mesurer. Je suis preneur de ces "recherches simples" que je pourrais faire sur Internet, si vous voulez bien me donner des pistes.
Bon début de soirée !

@tonysonic
Pour ma part quand je vais en Thaïlande je ne fréquente absolument pas ce genre d’établissement, mais plutôt de petites guesthouses… Cela étant dit il me semble que la Thaïlande a des arguments plus que convaincants sur le plan touristique, qu’il s’agit probablement d’un des pays les plus fréquentés du monde, que la clientèle asiatique qui voyage désormais est à portée de moyen-courrier, et que la destination de Phuket est mondialement connue…

@yamcha
Dans cette formule, l’exploitant s’occupe de tout. L’éloignement ne peut être un problème "que" dans le cas où quelque chose ne se déroulait pas comme prévu, mais pour la gestion courante selon le déroulement prévu, cela ne pose pas de problème…

Non, je ne connais pas l’histoire de Pompidou.
Oui, je constate que de nombreux membres mettent en garde. Je suis certain que des cas se sont produits où des épargnants dont le profil n’est pas très éloigné du mien ont été spoliés. Pour autant ça ne prouve pas que le cas se présente pour tous.
Un taux de 9% est à mon avis totalement impossible à obtenir ici en Fr (ne serait ce qu’en raison des impôts et taxes). Mais évidemment mieux vaut ne pas viser trop haut si on estime le risque trop élevé.

Bonne soirée !

L’immobilier rapporte davantage en France pour faire du touristique qu’en Thaïlande, jamais je n’ai dépassé les 10% de rentabilité en Thaïlande, malgré un tourisme florissant, la faute à une belle saison trop courte. En France on peut remplir toute l’année.

Vous ne répondez pas à ma question, ce n’est pas une mise en cause, vous parlez de "travail" pour Osiris, je vous demande en quoi cela consiste. Vous vous présentez comme un investisseur lambda puis vous semblez vouloir en dire davantage, merci de bien vouloir nous éclaircir.

En location saisonnière à Biarritz, Nice, Arcachon ou Saint-Malo, la saison ne dure pas qu’un mois…
J’ai loué un T2 sur la côte en saisonnier à prix attractif durant un an: j’ai eu des creux mais jamais un mois vide… Après, c’est du boulot et qui plus est, un boulot ingrat.

C’est touristique la France 🇫🇷

Mais, visiblement le débat est vain…

Bonne continuation et, surtout, si vous investissez à Pukhet, faites nous un retour d’expérience !