ImpairmentTest [95] : étude de cas immobilier (T4 de 64m2 en colocation meublée)

Bonsoir.
Personnellement une collocation sans salon perd à mon avis son sens…
Potter

Il manque un budget travaux annuel. Votre taux de vacance me semble optimiste pour un dortoir.

Globalement rentabilité insuffisante pour une coloc.

Si il ne sélectionne que des colocataires qui ciblent cette zone (La Défense) alors je pense que suivant le profil il n’aura presque pas de turn-over.
Avez-vous fait une étude de marché sur les prix pratiqués dans les colocations aux alentours?

Comptez-vous inclure électricité, eau, internet dans le loyer? A combien va-t-il se monter charges comprises?

Par ailleurs depuis peu, plus besoin de faire de bail collectif: https://www.investisseurs-heureux.fr/t7371-6, ce qui simplifie la gestion de la colocation au niveau global et fludifie les échanges avec les colocataires.

Je pense qu’en sélectionnant bien à la fois les artisans et les meubles vous pouvez économiser plusieurs milliers d’euros sur la rénovation. Qu’en disent les autres membres?
A 8K de meubles j’imagine que vous fournirez des parures de lit en soie?
Et ne pas oublier de provisionner environ 1K par an pour l’entretien annuel.

Dans l’ensemble je rejoins lachignolecorse. A moins de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse (consulter l’outil patrim pour se faire une idée de prix dans le coin), et de pouvoir baisser les frais de rénovation.

J’aimerai bien voir à quoi ressemble une colocation sans salon dans la vrai vie.

Parce que, comme ça, j’ai l’impression que l’on réinvente les chambres de bonnes avec wc sur le pallier. Mais bon, je ne connais pas la réalité du marché parisien. J’ai un avis de provincial et une telle rentabilité si proche du quartier de La Défense, ça se réfléchit sûrement…

Je connais un peu les endroits du 78 et 95 pas trop loin de la Défense. Vous parlez de Bezons ?

Si ce n’est pas dans les quartiers avec 99% d’ immeubles avec 45 étages et deal en bas ça peut avoir du sens.
D’ailleurs il n’y a pas juste La Défense mais aussi des bureaux sur les quais (Atos, Dell…).

A votre place j’envisagerai peut-être de louer les chambres sur Airbnb (ou autres sites de location saisonnière) si vous pouvez garantir assez de place dans la chambre pour que les personnes puissent :
- travailler et/ou passer du temps libre sur le pc --> donc il faudra assez de place dans la chambre pour un petit bureau
- regarder la télé confortablement, même s’il n’y a pas de salon --> prévoir peut-être un canapé-lit confortable et une télé qui ne soit pas une simple 22 pouces. D’ailleurs, pour ce que ça coute, vous pourriez même prendre un abonnement Netflix (ou similaire), un seul abonnement pour tout le monde sera suffisant et vous pouvez donner envie aux gens de louer ces chambres.

Bref ce que je veux dire que c’est que vu qu’il n’y a pas de salon vous devriez compenser avec autre chose pour que l’appartement soit quand-même intéressant.

lachignolecorse a écrit :

Il manque un budget travaux annuel. Votre taux de vacance me semble optimiste pour un dortoir.

Globalement rentabilité insuffisante pour une coloc.

Je suis d’accord, il manque un budget travaux annuel. Je vais désormais intégrer ce budget pour calculer le rendement.
Quelle est la rentabilité à atteindre pour une colocation en ile-de-France selon vous ? Nous sommes quasiment à 10% brut et je trouve que c’est plutôt honorable pour un investissement en IDF proche de La Défense.

Pierrot31 a écrit :

Avec qui investissez-vous? Pourquoi pas une indivision plutôt qu’une SCI ?

Bien à vous,

Je vais investir avec un ami. Nous avons des compétences complémentaires et le même objectif. Je n’ai jamais pensé à l’indivision, quel est l’avantage par rapport à une SCI ?

FrancoisM a écrit :

Avez-vous fait une étude de marché sur les prix pratiqués dans les colocations aux alentours?

Comptez-vous inclure électricité, eau, internet dans le loyer? A combien va-t-il se monter charges comprises?

Dans l’ensemble je rejoins lachignolecorse. A moins de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse (consulter l’outil patrim pour se faire une idée de prix dans le coin), et de pouvoir baisser les frais de rénovation.

J’ai effectivement effectué une étude de marché, les prix tournent autour des 550€cc dans cette zone.
J’ai par ailleurs utilisé la technique (certes contestée) de l’annonce fictive sur Leboncoin. J’ai eu plusieurs dizaines de retours en moins de 48h (jeunes étudiants en école de commerce, jeunes cadre en CDI). J’avais bien précisé dans cette annonce que l’appartement était à 10 mins des transports en commun et je n’ai pas mentionné la présence d’un salon.

Le loyer envisagé sera de 550€cc. Je ne compte pas inclure l’électricité et internet dans le loyer pour l’instant, mais si cela permet de "fidéliser" les locataires, pourquoi pas.

En observant l’outil Patrim, j’ai effectivement une marge de manœuvre, je pourrai tenter de proposer une offre d’achat pour atteindre pile les 10% brut.

Finkbrau a écrit :

Je connais un peu les endroits du 78 et 95 pas trop loin de la Défense. Vous parlez de Bezons ?

Si ce n’est pas dans les quartiers avec 99% d’ immeubles avec 45 étages et deal en bas ça peut avoir du sens.
D’ailleurs il n’y a pas juste La Défense mais aussi des bureaux sur les quais (Atos, Dell…).

A votre place j’envisagerai peut-être de louer les chambres sur Airbnb (ou autres sites de location saisonnière)

C’est effectivement très proche de Bezons, mais ce n’est pas Bezons. L’appartement est situé dans une résidence très calme et sans problème de délinquance…

Nous envisageons effectivement de louer les chambres sur Airbnb pendant les périodes estivales afin de réduire les vacances locatives. Nous connaissons personnellement un ami qui possède un appartement dédié à Airbnb dans une ville voisine et il a un très bon taux de remplissage.

FrancoisM a écrit :

Pierrot31 a écrit :

J’aimerai bien voir à quoi ressemble une colocation sans salon dans la vrai vie.

Parce que, comme ça, j’ai l’impression que l’on réinvente les chambres de bonnes avec wc sur le pallier. Mais bon, je ne connais pas la réalité du marché parisien. J’ai un avis de provincial et une telle rentabilité si proche du quartier de La Défense, ça se réfléchit sûrement…

Bonjour Pierrot31,

Voilà à quoi ça pourrait ressembler : Colocation sans salon .
En effet il faut un emplacement premium pour que ça marche. Je ne veux pas faire de la pub pour ces personnes, et n’ai aucune affiliation mais je dois dire que le résultat est bien loin de la chambre de bonne avec wc sur le pallier.

Effectivement, j’ai déjà regardé cette vidéo et cela me conforte dans mon choix. On équipera entièrement la colocation afin de compenser l’absence de salon.

Cet encadrement ne sera-t-il pas valable uniquement pour les baux signés après la réintroduction de l’encadrement des loyers? Si notre ami met en location avant, il devrait pouvoir y échapper?
Honnêtement ses loyers ne sont pas si élevés que ça pour l’IDF, surtout si il y met des matériaux et meubles de qualité.

L’avantage de l’indivision est que vous pouvez faire du lmnp au réel et bénéficier des abattements sur la plus-value pour durée de détention en cas de vente. L’inconvénient est que cela est moins souple que la SCI… une sci peut permettre beaucoup de choses en fonction des statuts. L’indivision est déjà encadré par la loi.

En tout cas, ça se réfléchit et cela varie en fonction de ce que vous projetez de faire à l’avenir avec votre ami…

@FrançoisM
Votre lien ( Investir dans la colocation : Comment Vincent obtient 14% de rentabilité brute -) est intéressant. Je trouve l’image 3D dans la rubrique "les photos après" bien faite.
Quelqu’un connaît-il le logiciel utilisé (ou un similaire) pour faire ça?
J’ai l’habitude de mettre un plan 2D dans mes annonces de location mais en 3D cela est encore plus vendeur…