Comment gérez-vous vos biens locatifs ?

Pour l’instant, nous gérons absolument tout (12 apparts et 2 locaux commerciaux) en direct.
On attend de voir un peu comment ça se passe avec le dernier achat (immeuble de 8 apparts) avant de faire gérer éventuellement.

Ca ne prend pas tant de temps que ça, car comme pour Philippe, nous sommes à proximité. Il n’y a pas non plus de gros travaux à gérer, et nous commençons à avoir un petit réseau d’artisans de confiance en cas de pépin.

Le jour où nous ferons gérer, nous pensons passer par une agence en ligne genre direct-gestion.

A ce sujet, quelqu’un a-t-il déjà fait une (bonne ou mauvaise) expérience avec ce genre de société en ligne ?

Oui c’est exactement ça !

Bonjour,

Je suis propriétaire de 3 appartements et d’une maison.
Et avec un ami on a crée un SCI (Société Civile Immobilière) car on travaille tous les 2 et c’est bien plus pratique.
Bien entendu, hors de question de les confier à une agence car déjà que l’on a du mal à s’autofinancer.
Et si on devait en acheter d’autres, on continuerait ainsi car depuis décembre 2010, on n’a pas eu à intervenir sur quoi que ce soit.
On a peut-être la chance d’avoir de bons locataires et les loyers tombent régulièrement chaque mois
Je touche du bois :-)

Alexandre

3 appartements gérés par moi même.

Je m’occupe des visites, des baux, des états de lieux et des régularisations de charges locatives.

Travaillant dans le syndic je connais énormément d’artisans qui peuvent me dépanner mes appartements mais je souhaite au fil des années m’occuper des réparations, travaux et rénovations futures afin de trouver de meilleurs rendements.

En fait il faut comprendre par là, de nombreuses agences le font, mais Philippe a raison, c’est interdit au visa de l’article 5 de la loi sur les logements vides que tout le monde, ici, connait.

Néanmoins, il est exact de mentionner également que cette loi ne s’applique pas (en tout cas entièrement) aux meublés.

Bonjour,
Intéressant d’avoir l’avis des autres. Personnellement je gère mes biens moi-même et j’utilise un service en ligne qui me permet de centraliser les informations, envoyer les documents automatiquement. On est aussi assisté pour réviser le loyer par exemple.
Pour info c’est Logeva, Logeva gestion locative gratuite en ligne

C’est vrai que ça ressemble à de la pub mais je voyais plus ça comme un tuyau. Après je comprends ton message.

Bonjour à tous,

Personnellement, je ne fait pas d’appel de loyer en fin de mois pour le mois suivant mais je me demandais si le fait d’envoyer se document permettait de limiter les retards de paiement.

Bien sûr pour les locataires ayant mis en place un virement automatique, il n’y a pas vraiment d’utilité.

Mais pour un locataire qui paie de lui même, ce rappel me paraît plutôt intéressant surtout si le montant de ses APL bouge…cela permet de mettre à jour le restant dû avant son règlement.

J’attends donc votre avis sur la question.

Pour les apl, ils m’envoient un mail qui m’indique le montant en fin de mois.

Je pensais envoyer un mail pour l’appel de loyer comme je le fais pour les quittances.

Gérant en direct, je règle la question à la mise en location avec un accord clair sur les modalités et délais de paiement.
Je lance le sujet en fin de visite sans évoquer de contraintes et selon ce que j’entends et la façon dont c’est dit, je sélectionne.
Concrètement, je refuse de percevoir les allocations logement car déjà expérimenté il y a longtemps avec un suivi plus laborieux (double pointage des règlements, délais à l’entrée et vérif supplémentaire à la sortie + variations et problématique des impayés). Je ne perçois pas la perception des allocations comme un avantage dans la mesure où en cas de défaut de paiement du locataire cet atout devient bien fragile.

Aujourd’hui, la règle sur laquelle nous nous entendons dans la grande majorité des cas est un virement global impératif avant le 4 du mois, ceux qui ont l’APL s’en débrouillent.
ça marche parfaitement sauf avec trois locataires : une dans les lieux avant que j’achète, ce bien était géré en agence, un autre jeune étudiant qui est un peu dans la panade mais ne dépasse jamais le 10 avec mon accord express devenu tacite et enfin la dernière qui est notre locataire depuis le début des années 90. Qu’elle paye le 1 ou le 15, elle paye toujours mais par chèque en courrier postal (elle fait un blocage sur le virement).

Job a écrit :

certains crieront peut-être "au fou", mais j’ai décidé pour mes relocations récentes de ne pas demander le mois de caution cumulé au loyer d’entrée.

Mon expérience de bailleur me rangerait plutôt du côté de ceux que vous imaginez entendre mais même quand une idée me parait étonnante j’essaie de comprendre. Celle-ci me parait assez révolutionnaire dans le rapport bailleur/locataire (si j’ai bien compris vous ne détenez plus de caution, il ne s’agit pas seulement d’un report de son versement)

Quelle est votre motivation ? Créer plus de confiance ? Pensez vous qu’une caution déposée risque d’atténuer celle-ci ?

Avez vous déjà eu des dégradations dans vos biens ?

Sans aucune ironie mais vraiment pour comprendre j’aimerai en savoir un peu plus sur vous si vous le permettez. Attachez vous généralement dans la vie une grande importance à l’opinion des autres sur vous ? Remettez-vous en question l’utilisation de l’argent dans notre société ? Quelque chose vous est-il pesant, philosophiquement parlant, dans le rapport locataire/propriétaire ? (ignorez ces questions si elles vous semblent indiscrètes ou saugrenues)

J’ai réfléchi un peu avant de vous répondre Job.
Cette question du dépôt de garantie suscite un éternel débat sur la responsabilisation/déresponsabilisation et figurez-vous je bondis de ma chaises lorsque j’entends que l’on menace de le supprimer, le diminuer, le modifier… et pourtant…
Mon expérience m’a laissé un sentiment un peu amer : les mauvaises surprises ne sont jamais venues de là où le les attendais même si fort heureusement rares.
à chaque fois, elles provenaient de gens ayant des moyens sensiblement supérieurs à la moyenne et qui se dépatouillaient toujours pour ne pas payer. Les enjeux financiers étaient relativement faibles (moins de deux mois de loyer), mais… quand même. Bon, c’était il y a longtemps.

De fait, je suis aujourd’hui exceptionnellement un peu plus arrangeant avec le dépôt de garantie mais ne le dis qu’une fois qu’on s’est bien "reniflés" après visite puis lors de la signature du bail et état des lieux.

Il m’arrive ainsi d’en demander le règlement en plusieurs fois mais je n’y renonce pas et ça ne concerne que des gens jeunes qui me paraissent avoir besoin d’un petit coup de pouce ne serait-ce que le temps que leurs dossiers d’aides se mettent en place (jeunes salariés surtout).

La culture de notre pays et de nos administrations ne me paraît pas en faveur de l’égalité contractuelle dans le rapport bailleur/locataire, inégalité que je ne souhaite pas dégrader un peu plus. Peut-être devrions nous rester collectivement vigilants sur ce point.
Notons par ailleurs que ce que je propose en location est d’un excellent niveau à un prix compétitif; ce type de contrepartie est apprécié des candidats locataires, ça facilité l’absence de renonciation à mes prérogatives de bailleur.

Bonjour

Intéressante discussion.

Après, au delà de la rentabilité et de la distance, il y a la question du "contact" avec le locataire. Or j’ai l’impression que la bonne volonté côté bailleur au début laisse toujours place à l’exaspération vis à vis de locataires quelque peu, disons, moins soigneux.

Pour cette raison, et aux fins de ne pas me pourrir la vie, je délègue toute gestion à des agences.

C’est sur que c’est un coût, mais un investisseur est-il heureux sans un peu de détachement de la gestion quotidienne ?