Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

Un de mes amis (qui a une cinquantaine de lots) travaille en confiance avec un autoentrepreneur à qui il confie la gestion quasi complète. Ils ont convenu ensemble du coût des prestations (gestion des poubelles, nettoyage des communs…) et d’un taux horaire. L’AE fait une refacturation mensuelle des tâches (Sans faire apparaître le taux horaire car interdit). Mon ami lui a aussi confié la gestion des visites des candidats, les états des lieux car l’AE a bien compris les profils recherchés et collecte les documents pour rédiger les baux (par contre, baux signés par le bailleur car l’AE n’a pas le droit). L’AE assure le suivi des chantiers des sous-traitants.

Ça a l’air de bien fonctionner. Le plus complexe est de trouver la personne de confiance qui saura à la fois réaliser les prestations et surtout avoir la même vision du risque locatif que le bailleur. J’ai essayé… Pour les travaux pas de souci, mais pour la gestion des visites et baux, cela ne m’a jamais semblé envisageable avec les personnes rencontrées.

Pierrot31 a écrit :

Bien entendu, sauf si c’est un artisan, toutes les bricoles qu’il a fait ne sont couvert par aucune assurance…

Quiconque réalise une prestation soumise à une garantie, engage sa responsabilité. C’est au prestataire (artisan, AE) de s’assurer s’il ne veut pas etre redevable sur ses deniers personnels (toujours faire très attention à la rédaction des devis!). Et au client final de définir son niveau d’exigence pour l’assurance.

Tout dépend de la prestation et de la relation avec le fournisseur. Personnellement, je ne suis pas trop regardant sur les assurances si j’ai confiance dans l’artisan. La confiance vient par la réputation,  le suivi du chantier etc. De plus, les compétences techniques du donneur d’ordre sont la meilleure des garanties.

Dernière modification par lachignolecorse (08/11/2018 18h14)

lachignolecorse a écrit :

Quiconque réalise une prestation soumise à une garantie, engage sa responsabilité. C’est au prestataire (artisan, AE) de s’assurer s’il ne veut pas etre redevable sur ses deniers personnels (toujours faire très attention à la rédaction des devis!). Et au client final de définir son niveau d’exigence pour l’assurance.

Certes, mais dans la pratique vous vous mettez à risque… Souvent, un AE est peu solvable. Par exemple, si votre AE fait des travaux d’électricité sans avoir l’habilitation pour le faire et que le bâtiment prend feu:  l’assurance aura beau jeu de dire qu’elle ne peut rien pour vous, l’AE de se faire oublier et vous de chercher sa responsabilité en justice…

Notez que je fait comme vous…

D’après le diagnostiqueur immobilier avec qui j’ai discuté "électricité", il faut absolument que le dernier artisan à toucher au tableau est l’habilitation car en cas de pépin, l’assurance payera et se retournera vers l’assurance du dernier artisan à avoir touché au tableau…

Pierrot31 a écrit :

Certes, mais dans la pratique vous vous mettez à risque…

Ah oui c’est vrai?

Pierrot31 a écrit :

Notez que je fait comme vous…

Je crois que c’est toute l’ambiguïté des donneurs de conseils que vous avez résumé…

On ne peut pas avoir de bonne rentabilité sans prise de risque

Une autre façon de voir les choses est de constater que, souvent, les artisans sont des personnes qui, de par leur background, ne suivent pas toujours les règles… A nous, donneur d’ordre de nous adapter…

Les donneurs d’ordres qui expliquent aux artisans les normes, la façon de travailler, ce qu’ils ont vu sur Internet, ce que le mec de Leroy Merlin leur a expliqué etc etc… finissent leur chantier tout seul…

Pour autant, je pense que ce que m’a expliqué mon diagnostiqueur est une bonne piste.

Pour ce qui est du lien entre la prise de risque et la rentabilité, je suis plus partagé car je ne recherche pas la rentabilité pour la rentabilité. Ma problématique est légèrement différente: certes je regarde la rentabilité mais je cherche, également, à construire un patrimoine pérenne que je transmettrai à mes enfants.

De plus, il y a une « artistocratie » chez les électriciens qui fait que certains font de la domotique exclusivement (et refuse de toucher au tableau) pour justifier des tarifs élevés… par similitude, d’autres ne font que les colonnes montantes des collectifs etc etc

C’est un positionnement commercial…

Bonsoir,
Les professionnels qui posent des portails, des volets roulant ou stores électrique ne sont pas forcément assurés pour les risques électriques et il demandent souvent à ce que les raccordements soit fait par un Pro électrique tant au niveau tableau que récepteurs.
Un électricien qui interviens dans un tableau électrique pour modification est tenu de mettre ce tableau en conformité. Très compliqué à gérer: allez dire à un client que pour rajouter un disjoncteur 10A il faut tout refaire et que la facture dépassera les 1500€.
Moi, je m’assure qu’il y a au moins un 30ma en tête de ligne et que la terre est bonne, je vérifie systématiquement tous les serrages ( attention pas trop fort car les contacteurs ou télérupteurs qui sont à mouvement mécanique peuvent coincer par la suite ) et je signale oralement puis sur ma facture les éventuels problèmes.
Si des disjoncteurs ont chauffés, en principe les clients sont d’accord pour solutionner le problème.
Je comprend très bien que le fait d’appeler trois professionnels ( électricité, plomberie et chauffage ) prend du temps et coûte cher mais il est important que chacun est une décennale.
J’ai une décennale et responsabilité civile pour ces trois lots ce qui me permet de regrouper les interventions mais, cela me coûte cher aussi ( 4000€ à l’année )
En 10 ans, j’ai eu deux problèmes important et heureusement que j’avais mes assurances.
1 maison qui à pris feu un 14 Juillet: Pas de responsabilité déterminée mais répartition des frais sur trois têtes ( 180 K€ / 3 ).
2 ème problème: mon employé n’avait pas mis de piquet de terre sur une maison et, j’en ait planté un vers le tableau à l’aveugle. 5 ans après, le plancher s’affaisse et en creusant ils découvrent que mon piquet était dans une évacuation. On a trouvé le problème, c’est à cause de l’électricien: 120 K€ de travaux et heureusement que mon expert était là car il ont constaté que le problème venait d’ailleurs mais ils ont reconnu une certaine responsabilité à 15K€ pour moi.
Donc je vous garanti que je ne travaillerai jamais sans décennale.
Comment ferais un artisan non assuré pour palier à ce genre de problème ?

Bonjour,

Le 20% que vous calculer ne veux rien dire:
Il faudrait faire une comparaison en chiffre d’affaire et coût des 2 sinistres ou nombres de lots traités en 10 ans par rapport aux mises en cause et là on retombe plutôt sur du 2%.

Mon assureur: je passe par un courtier chez qui j’ai toutes mes assurances ( voiture, maison, appartement, camion professionnel etc .  .  . ) il me connait bien puisque cela fait 10 ans que l’on travaille ensemble. Il sait que je suis sérieux, professionnel et à toujours défendu mes intérêts professionnels comme personnels. D’un autre côté, je n’ai jamais discuter les propositions qu’il m’a fait pour chacun de mes contrats d’assurance.

L’indemnisation: Lors du premier sinistre, la compagnie d’assurance a voulu augmenter de 60% ma cotisation. Mon courtier à défendu mon cas en expliquant que je n’avait pas été reconnu responsable, que j’étais un bon client et que j’avais d’autres contrats chez eux. Du coup je n’ai eu une majoration que de 10%. Le processus d’indemnisation est juste une majoration de 10% de la cotisation.

Mon courtier n’est pas inquiet pour la compagnie, ce n’est pas cela qui va les mettre à mal. Le principe de l’assurance est sur la mutualisation des contrats.

Mon intervention initiale était plutôt sur le fait qu’il faut faire travailler des artisans qui sont assurés correctement.  Un artisan sérieux et professionnel arrive à gagner sa vie correctement donc il peut se permettre de payer une assurance pour couvrir ses chantiers.

Personnellement je ne fais jamais de dépannage ( sauf cas très urgent ) car, après une journée de boulot, je ne me voit pas reprendre le camion pour aller dépanner un client. Il m’arrive de regrouper plusieurs interventions dans une journée mais je fais que du dépannage. Je connais des artisans qui ne font que du dépannage et comme il me le dise, il se gave. Pour moi c’est des voleurs et je ne mange pas de ce pain là.

Tout dépend de la situation de chacun mais je n’arrive pas a imaginer un problème si important dans un logement qui ne puisse pas attendre le weekend suivant pour être réglé

Moi j’ai eu une infiltration totale d’un plafond sur plus de 50m2, en plein milieu de la saison des épisodes cévenols, en copro, alors oui j’ai pu gérer les premiers coup de fil à distance avec le syndic, les locataires. Mais après quand ça coule façon tuyau d’eau dans l’appartement il faut penser relocation.
J’ai été bien contente d’être sur place pour aller moi-même voir les dégâts, avec les assurances, j’ai été contente de n’être pas trop loin pour aller de visu faire le pied de grue au syndic pour leur montrer que "oui j’allais venir tous les jours jusqu’a ce que des travaux d’urgence soient fait" et j’étais sur place aussi pour le procès avec le locataire lol

Je vais faire court: un parent du locataire était avocat, il a pensé qu’il pouvait tout demander pour son rejeton: relocation, casser le bail, dommages et intérêt, bref, dans sa grande sagesse il a conseillé au locataire de ne plus payer le loyer au motif d’exception d’inexécution (on croit rêver)…De mon côté j’ai largement prouvé ma diligence, hyper-réactivité de ma part, mise en demeure au syndic de faire réparer, travaux d’urgence en place rapidement etc.

Dans une grande copro, tout à été réglé en trois mois (du dégât à la réparation définitive donc avec AG extraordinaire, réparation du toit), le juge à signalé que c’était vraiment rapide…

Une fois que tout à été réglé pour le toit, j’ai fais les habituelles mise en demeure de régler les loyers non perçu, ils m’ont envoyé balader à coup de lettres d’avocat "intimidantes", pas de bol, je suis peureuse de nature mais plus on me colle au mur plus je mords.

J’ai fais une demande de jugement au greffe, ça à pris quelques mois, j’ai mis une semaine à boucler mes 9 pages de conclusions, j’ai gagné.

J’ai tiré de cette expérience un très bon réflexe: pour tout problème, soyez réactif (ça c’est la moindre des choses face au locataire) et surtout doublez tous vos coups de fils par des mails et des recommandés, au tribunal j’ai pu aisément prouver que j’avais tout bien fait dans les règles pour résoudre le problème.

Bonjour,

Je pense pouvoir gérer à distance (du moins on va tester), gestion, bail, recherche de colocataires etc. Néanmoins impossible de réaliser un état des lieux sans être présent.
Je suis donc obligée de déléguer, mais les agences ne proposent que la gestion complète ou un pack avec la mise en location, ce qui ne m’intéresse pas.
Connaisez-vous une solution fiable, un prestataire efficace et raisonnable au niveau du cout, qui réalise les EDL?
J’en ai contacté quelques uns dans ma ville, ou bien excessifs en terme de tarifs, ou alors incompétents à effectuer des EDL avec baux individuels dans une coloc de 4 chambres….

Merci

Merci pour vos conseils. Je me disais que justement que quitte à déléguer une partie des "tâches" à un prestataire, mieux valait que ce soit le moins possible, et que donc confier uniquement l’EDL était moins risqué qu’une gestion totale du bien par agence, mais effectivement vu sous cet angle…

Je vais creuser encore , voir pour une solution alternative à une agence …

Réponse peut être bête de ma part, mais n’y a t’il pas dans les voisins , un/ une retraité, un peu débrouillard qui serait content moyennant finance de faire les états des lieux. Mes voisins font du saisonnier et sont partis de longue. C’est un couple de retraité voisin qui s’occupe des entrées et des sorties.Dans l’état des lieux , c’est surtout le sérieux et l’implication qui sont importants.