Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

BrunoIIC · #76

J’ai aussi découvert le site "Le Tour France de l’Immobilier"

Les éléments comparés sont plutôt pertinents.
La présentation du site est belle.

Après pour moi, "comparer" les villes n’est pas très pertinent.
Surtout des villes situées à l’opposé de la France.

Ensuite, malheureusement, ce site est manifestement un site de promotion pour des produits Pinel… Et c’est son plus gros inconvénient je pense.

Mais en tout cas merci de l’avoir partagé ici!

Bruno

Queenstown · #77

je viens de regarder les 2 sites proposés et voici mon avis:

tour de france immobilier: Intéressant mais un peu trop généraliste. Les données se présentent sous forme de synthèse mais on a pas accès aux données brutes. Après savoir que Orléans obtient 11,7 de moyenne vs 11,2 pour Le Mans n’est pas d’une folle utilité…

La bonne pierre: Jamais entendu parlé mais vraiment pas mal du tout pour le coup. On rentre ses critères de choix et l’on a accès a pas mal de propositions (appartements, garages, etc..) Je trouve que cela donne une bonne idée des régions/villes ou le rendement brut est intéressant.

Pour le fun j’ai obtenu 20% de rentabilité brut pour un appartement situé a Grigny dans une copropriété en faillite avec 300€ charges/mois. avis aux amateurs

Kepsylis · #78

Bonjour à tous,

Prochainement, je pourrais être amené à signer un compromis de vente pour l’achat d’un immeuble dans une petite ville de 6000 habitants.

Pour tester le marché locatif, j’ai posté de fausses annonces sur Leboncoin il y a environ 2 semaines.
J’ai mis une annonce pour un studio de 25m² et un T2 de 55m².
Pour le studio, j’ai déjà reçu une dizaine de mail de personnes intéressées. Par contre, pour le T2, je n’ai absolument rien eu comme retour.

En théorie, cet immeuble est une bonne opportunité et devrait générer une rentabilité net d’au moins 12,5%.
En contre-partie du prix auquel je l’achète, j’ai l’impression de prendre un risque au niveau du marché locatif qui n’est pas celui d’une grande ville par exemple.

Pour ceux qui investissement dans des petites villes ou des petits villages, combien de mois de vacances locatives envisagez-vous ou êtes-vous prêt à accepter au début avant d’avoir vos premiers locataires ? Quel est le temps acceptable avant de louer dans ce contexte-là ?

Je sais que la réponse dépend forcément de la ville dans laquelle on achète mais ce que je recherche ici, c’est d’avoir une idée du temps que ça peut prendre pour trouver un locataire dans ces petites villes qui n’ont pas le marché locatif d’une grande ville.

Toutefois, ce que je me dis, c’est que de manière générale, une personne qui loue un T2 dans ce genre de ville pourrait y rester un long moment. Que représente 2 mois de vacances locatives par exemple pour finalement trouver un locataire qui s’installe pour plusieurs années ? Pas grand-chose.

Est-ce que certains parmi vous peuvent témoigner de leur propre expérience ?

Je ne sais pas si tout est clair pour vous mais j’essaye au mieux de mesurer les risques que je prends avec ce type d’investissement.

Merci d’avance pour vos réponses.

Gamma76 · #79

Bonjour, juste un petit retour d’expérience, en ce qui me concerne la ville est légèrement plus grande (10 000 hab) :

la relocation d’un T4 a été plutôt galère : près de 4 mois de vacances locatives

En revanche, pour une maison T4 dans la campagne environnante, elle n’a jamais connu de vacances locatives depuis 10 ans (pourtant plusieurs locataires se sont succédés).

La logique voudrait que les gens (et en particuliers jeunes actifs) préfèrent la campagne dans des zones moins peuplées. Je ne pourrais vous dire en revanche pour les plus petites surfaces…

DDtee · #80

Kepsylis a écrit :
Pour tester le marché locatif, j’ai posté de fausses annonces sur Leboncoin il y a environ 2 semaines.
J’ai mis une annonce pour un studio de 25m² et un T2 de 55m².
Pour le studio, j’ai déjà reçu une dizaine de mail de personnes intéressées. Par contre, pour le T2, je n’ai absolument rien eu comme retour.

Le nombre de retour ne signifie pas grand chose si vous ne vérifiez pas la qualité des locataires.

Si vous avez 20 retours de locataires insolvables qui cherchent un logement depuis des mois et contactent toutes les nouvelles annonces, cela vous donnera l’illusion d’une demande qui n’existe pas forcément.

Bernard2K · #81

Il vous faut comprendre d’où viennent la demande locative et l’activité économique, et si elles sont menacées.

Deux exemples extrêmes :
- une ville de 6000 habitants, avec comme principal employeur, la seule usine de la ville, dans une région peu peuplée et en déprise économique. Très risqué : si l’usine ferme, c’est la fin des haricots, effondrement de la demande locative, effondrement de la valeur de revente. Dans un tel cas, une ville peut perdre la moitié de ses habitants en 10 ans, résultant en un énorme déséquilibre offre/demande sur l’immobilier.

- une ville de 6000 habitants en périphérie d’une agglomération dynamique. Initialement gros village assez autonome, devient une bourgade cossue de périphérie, recherchée pour son calme, ses espaces verts et ses services. Très peu risqué.

Entre les deux, tous les cas sont possibles. A vous de mener l’enquête "socio-territorio-économique".

nik66 · #82

En zone rurale la location de maison individuelle est recherchée et se fait facilement. En revanche, pour les grands appartements c’est pas facile à louer.

Iqce · #83

N’hésitez pas pour vous faire une idée plus complète de la situation locative à vous inspirer de ce qui existe peut être déjà et qui a été payé par nos impôts : vous pourrez prolonger les propos de DDtee et B2K utilement en vous référant au PLH s’il existe, lequel vous donne tous les éléments dune étude de marché à une échelle plutôt "macro" par contre vis à vis du territoire, sauf si cette ville est un bourg centre au sens SCoT.

Un exemple de PLH pour appuyer ces propos :

http://www.paysdiois.fr/IMG/pdf/plh_dio … 012_bd.pdf

Boutman · #84

Bonjour,

Je connais un peu la zone rurale, mon premier investissement immobilier se trouve à la campagne. Je rejoins nik66 sur les maisons qui sont plus recherchées que les autres bien (dans les petites bourgades, les populations sont davantage des familles que des étudiants à la recherche de petites surfaces). Comme l’ont dit les autres forumeurs, ce n’est pas tant la quantité de personnes intéressées qui compte mais plutôt le profil de ces personnes. Tout dépend donc du dynamisme de la zone.
Il ne sera sans doute pas trop difficile de trouver un locataire et d’avoir une très bonne rentabilité. La difficulté sera plus de trouver un locataire vous offrant une certaine sérénité, autrement dit ayant des ressources suffisantes.
Il n’y a pas longtemps encore, il était possible de se protéger avec une GRL, ce qui permettait d’avoir un éventail plus large de locataires potentiels (ceux dont les ressources étaient faibles). Avec la disparition de ce dispositif, c’est beaucoup plus compliqué et donc risqué.

Bonne chance dans vos projets

Kepsylis · #85

DDtee a écrit :
Le nombre de retour ne signifie pas grand chose si vous ne vérifiez pas la qualité des locataires.

Je comprends mais j’ai tout de même plus de chances de trouver un locataire solvable parmi toutes les réponses qu’un seul quand je n’en ai aucune.

Bernard2K a écrit :
A vous de mener l’enquête "socio-territorio-économique"

Comment faites vous pour déterminer l’activité économique d’une ville ? Quels documents recherchez-vous par exemple ?

Iqce a écrit :
vous pourrez prolonger les propos de DDtee et B2K utilement en vous référant au PLH s’il existe

Je n’ai pas trouvé le PLH de la ville dans laquelle je souhaite investir…

Cependant, en cherchant, je suis tombé sur une vidéo qui explique que la demande locative est plus faible que l’offre. Par conséquent, depuis 2014, la ville rachète et détruit des immeubles pour rééquilibrer l’offre et la demande et avec le soutien de l’ANAH, elle rénove beaucoup certains quartiers dont celui dans lequel j’ai une opportunité. J’ai du mal à déterminer si c’est positif que la ville s’attèle à faire ce genre de réhabilitation ou si le fait qu’il y ait ce genre de problème à la base rend mon investissement trop risqué.

Boutman a écrit :
dans les petites bourgades, les populations sont davantage des familles que des étudiants à la recherche de petites surfaces

Certes mais le T2 fait 55m². Ça permet au moins à un couple ou à une personne célibataire de s’y installer.

J’ai visionné dernièrement beaucoup d’interview de personnes qui investissent dans de toutes petites villes/villages (parfois moins de 500 habitants). Dans ce genre d’endroit, je suis vraiment curieux de savoir combien de temps ils mettent pour louer leur bien, même en considérant que la ville n’a pas de problème. Le simple fait qu’il y ait moins d’habitant rend forcément la vacance locative plus longue je pense.

Certains d’entre vous ont-ils déjà investit dans ce genre de petite ville ? (hors investissement dans une maison de campagne) Combien de temps avez-vous mis pour trouver un locataire ?

Bernard2K · #86

Kepsylis a écrit :
Comment faites vous pour déterminer l’activité économique d’une ville ? Quels documents recherchez-vous par exemple ?

En cherchant sur le forum "potentiel locatif ville" je tombe sur de nombreux fils qui contiendront certainement les réponses…

Iqce · #87

Ce que vous décrivez sous l’angle "urbanisme" en tant que politique de la ville me fait penser à une ville qui tente de changer son image ; dés lors et surtout si l’ANAH est à coté des élus il est très surprenant que puisque l’Etat finance sans doute activement - localement les services de l’Etat peuvent adapter l’octroi des crédits aux réalités du terrain - un PLH ne soit pas soit validé soit en cours d’élaboration.

Pour moi la ville ne détruit donc pas des logements pour faire monter les prix en mettant en adéquation l’offre et la demande, elle démoli ce qui n’est pas attractif ou qui présente des tares rédhibitoires et met les finances ailleurs.
A coté de ceci, il y a forcément une réflexion pour ré équilibrer la pyramide des âges et pour offrir un parcours résidentiel aux demandeurs de logement : ce sont ces éléments qu’ils vous faut connaître.

NB : si l’on raisonne par similarité avec des villes en mutation - évoquées sur le forum effectivement - comme Annonay sur laquelle j’ai posté ou même certains secteurs de Marseille, d’une part la sauce ne prend que si l’économie est présente et d’autre part l’échelle de temps est considérable : 5,10,15 ans ?
Ainsi Annonay est un pari forcément gagnant ; le soucis est de tenir 10 ans à mon avis.

DDtee · #88

Kepsylis a écrit :
la ville rachète et détruit des immeubles pour rééquilibrer l’offre et la demande et avec le soutien de l’ANAH, elle rénove beaucoup certains quartiers dont celui dans lequel j’ai une opportunité.

Je ne connais ni la ville, ni la situation mais j’ai rencontré à plusieurs reprises des quartiers rénovés par une ville avec le soutien de l’ANAH.
A chaque fois, il s’agissait de quartiers où personne ne voulait habiter…

Arnaud13 · #89

Kepsylis a écrit :
Certains d’entre vous ont-ils déjà investit dans ce genre de petite ville ? (hors investissement dans une maison de campagne) Combien de temps avez-vous mis pour trouver un locataire ?

Bonjour. Je me trouve sur le meme cas de figure. Je me lance doucement pour commencer, et surtout pour tater le terrain. Une petite maison de village de 60m2 refaite à neuf de A à Z, dans un village de 500hab, situé à 20km d’une ville de 10000hab en plein essors.
D’après le site de l’INSEE, je vois que dans mon cas 38% de la population est en location, ce qui est plutot bon signe. (jetez donc un oeil sur ce site, ça peut etre intéressant) Je me fiche de leur niveau de revenu, si 80% du loyer m’est versé par la CAF c’est même presque une garantie pour moi.
Par contre peu d’investisseurs là-bas. AUCUNE annonce de location sur LBC dans cette commune…. hormis la mienne restée une semaine, et 6 demandes de visites. Donc… je me lance. Après tout c’est, dans mon cas, un budget de 40K€ pour un loyer meublé estimé à 360€… le risque est faible.

bonel · #90

Bonjour à tous,

Une question sûrement un peu naïve mais est-ce que vous prenez en compte dans vos estimations de la demande locative le nombre de biens mis en location?

Je prends un exemple concret : je regarde une commune de taille moyenne (environ 180 000 habitants) pour éventuellement acheter un appartement et le mettre en colocation.

Pour de la coloc, il y a beaucoup de biens proposés par LBC (une quarantaine en ce moment par exemple) et le nombre de biens mis en vente en centre-ville(appartement entre 60 et 90m²) est également important, ce qui me laisse penser que la demande locative est plutôt basse, et les futurs locataires ont l’embarras du choix dans leur futur logement.

Pitivier93 · #91

Je mets tout simplement une fausse annonce sur LBC.

Je récupère des photos sur internet avec du mobilier moderne (en fonction de ce que l’on veut faire et de la qualité que l’on souhaite proposé).

Si vous savez déjà dans quel quartier et/ou secteur acheter, je mets le nom de la rue dans ce secteur/quartier pour tester la demande locative.

En fonction du nombre de mail que vous allez recevoir, vous aller vite voir la demande locative du secteur.

Si vous avez 2 mails en 2 semaines, clairement, soit:
-ce n’est pas la bonne période,
-soit vous êtes trop cher pour service/qualité proposé et/ou secteur inadapté à ce mode de location,
-…

Il faut aussi comparer les offres du secteur (rapport qualité/loyer) et se positionner par rapport à ce que l’on souhaite faire.

lachignolecorse · #92

Question simple, réponse compliquée…

Le nombre de biens disponibles sur lbc est une indication mais dépend surtout de la demande. Si vous prospectez un marché, L’idéal est de visiter le(s) bien(s) qui ne se loue(nt) pas pour comprendre s’il s’agit du fond de roulement normal de biens libres, si le bien à un défaut majeur ou si le marché est saturé d’offre par rapport à la demande.

Regardez les annonces et vérifiez quelques jours plus tard si elles sont toujours présentes. N’hésitez pas à appeler pour avoir les infos (à vous de comprendre pourquoi le bien ne se loue pas)

J’ai un exemple sur Lille, il y a pléthore de biens étudiants dont l’offre croit jusque fin juin. Début juillet, vous louez n’importe quel studio à proximité du métro en 48h maxi à des candidats avec dossiers solides. J’ai remis une annonce dernièrement, j’ai eu 3 appels de candidats (que je ne veux pas) en 8 jours alors qu’il y a beaucoup moins d’appartements à louer qu’en juillet.

julien · #93

D’autant qu’au délà de ce phénomène structurel entre les périodes de l’année, il faut évaluer la part conjoncturelle dans l’observation.

Exemple : j’ai toujours loué mes T2 étudiants quasi à la 1ere visite (présélectionnéé) quand il se libèrent en juin. S’ils se libèrent en novembre, il me faut + de visites. Jusque-là observation idem à celle de lachignolecorse.

Mes T1 étudiants ( NB : il y a beaucoup de studio-T1 dans ma ville, même si les miens sont plutôt mieux que la moyenne) subissaient en revanche normalement 1 à 2 mois de vacance locative quand il y avait changement d’étudiant, qui le prenaient souvent au 1er aout mais jamais avant (rien de grave, c’était intégré à mon BZP). Mais depuis 2017, et l’effet baby-boom (surplus ponctuel d’étudiants arrivant en 1ere année, cf. les histoires APB et autres truc du genre), ils sont loués en 1 jour et dès le 1er juillet ou mi-juin sans période de vacance locative par rapport au locataire sortant.

Ainsi, celui qui conjecturerait à long terme en partant de cette observation sur les T1 sans tenir compte de ce facteur conjoncturel baby-boom serait donc trop optimiste…L’exercice d’évaluation de la demande est donc parfois un peu + profond et difficile qu’il n’y parait

bonel · #94

M.erci à tous pour vos retours. Je vais passer une annonce fictive pour tester, ce sera un premier pas (qui est nécessaire pour se faire un avis, mais pas suffisant à mon sens). J’ai un peu l’impression que c’est un peu comme le marketing en école de commerce, on est sur un truc un peu flou, on veut du quantitatif pour avoir une mesure tangible, et en même temps ce n’est pas facile à mesurer.

Surin · #95

Bravo pour la conclusion, passer une annonce fictive c’est tout simplement tromper et mentir, c’est un comportement égoïste mais tout est bon pour réussir au détriment de l’autre qui perdra son temps à lire et appeler les fausses annonces des gentils investisseurs en quête d’informations.

J’aime aussi le parallèle avec le marketing, on embellit un aspect en cachant ce qui est désagréable, on est encore sur le principe de tromperie mais comme l’intérêt est commercial, tout est permis.

Je suis choqué par le nombre de forumeurs qui clament passer de fausses annonces sans honte et les autres qui peuvent applaudir en disant que c’est une bonne idée, c’est tout simplement minable comme comportement.

Jerhau · #96

Surin a écrit :
Je suis choqué par le nombre de forumeurs qui clament passer de fausses annonces sans honte et les autres qui peuvent applaudir en disant que c’est une bonne idée, c’est tout simplement minable comme comportement.

Très cher KC44, si je comprends votre point de vue (pauvres candidats déçus), je ne peux le partager (quid du temps que nous perdons avec les faux candidats qui visitent nos biens juste par curiosité).

En attendant, pouvez-vous nous partager vos techniques honnêtes pour évaluer efficacement le potentiel locatif de vos biens ? (mis à part l’acheter et passer une vraie annonce).

Stinky · #97

Bonjour Surin,

Du coup j’aimerai vraiment savoir comment vous faites pour tester le marché locatif ? Vous vous basez sur le nombre de logements vacants donnés par l’INSEE ou sur le nombre d’annonces de locations disponibles?

Parce que moi avant de m’engager sur 20 ans, j’aime savoir un minimum où je mets les pieds et si mon projet sera viable ou non. Donc oui, je passe une annonce fictive avant de faire mon offre d’achat que je retire en général dans la journée après 5 appels.
Je joue néanmoins le jeu de garder les numéros des profils qui m’intéressent pour les rappeler 3 mois + tard avant de poster la vrai annonce. Généralement ils ont déjà trouvé mais il est arrivé une fois que la personne qui avait appelé il y a 3 mois me prenne le logement.

Donc oui, je mens aux 5 personnes qui m’ont appelées et aux 100 qui ont vues l’annonce mais je préfère faire cela plutôt que de me planter sur le potentiel locatif de mon futur achat.

Et non, il n’y pas que des gentils locataires à qui je fais perdre du temps à lire des annonces inutiles, il y a aussi les locataires qui ne les lisent pas et qui vous appellent à 23h voir à 2h du matin (c’est du vécu), bien en dehors du créneau horaire indiqué pourtant en majuscule au début de l’annonce juste parce que les photos sont sympas.

bonel · #98

Dans le fond, c’est vrai que cela n’est pas honnête, je pense que tout le monde est d’accord là-dessus. En revanche, et avec tout le respect que je vous dois, je pense aussi que c’est assez naïf de penser que cela ne fait pas partie du jeu.

Les exemples sont multiples, Jerhau en cite un très courant avec le locataire ou futur propriétaire qui va visiter des biens "pour voir" et fait de facto perdre du temps aux gens qui les reçoivent.

De plus, oui, on va essayer une paire de chaussures ou un vêtement ou voir des meubles dans un magasin physique et on va la commander sur internet pour gagner quelques euros (et on fait perdre du temps à un vendeur).

Les exemples sont infinis… cela fait partie du jeu commercial.

Surin · #99

Vous ne pouvez pas comparer une fausse annonce qui ne respecte pas les CG du site et le fait de faire du butinage dans les boutiques, ce qui n’a rien d’illégal. Le client est libre d’acheter où il veut.
Sur le manque de correction ok mais entre un bailleur potentiel qui nuit à des candidats en recherche de logement, le rapport de force est inégal. Dans le cas du client lambda qui fait perdre son temps à un magasin ayant pignon sur rue, le rapport de force est inversé.

Je n’ai pas la prétention de donner des leçons de morale mais un de mes principes est de ne jamais s’en prendre à des personnes "inférieures" à mon rang social.
Je suis par contre sans pitié envers une entreprise qui triche et me moque pas mal de la morale, tant qu’il y a du blé à lui sous-tirer, j’utiliserai tous les moyens borderline pour satisfaire mes intérêts financiers.

Merci de ne pas dévoyer le système de réputation en répondant au -1 par un -1, assumez votre enthousiasme malvenu sur les fausses annonces svp.

Helvète_heureux · #100

Surin, vous êtes sans cesse à commenter et à juger les propos de chaque personne qui s’exprime ici.

Alors pour une fois, je vais également commenter vos remarques :

Franchement vous nous la jouer Robin des bois : (les méchantes entreprises qui trichent et profitent…alors là j’utilise tous les moyens pour leur soutirer du blé !)

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