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#1 14/11/2018 00h31
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
Bonjour à tous,
J’ai besoin de vos lumières expertes.
Je vois en cette première acquisition en mon nom le test avant de se lancer dans de plus gros projet par la suite. Cela explique quitte à minorer la cfws positifs je préfère me tester sur un secteur que je maîtrise.
Alors alors:
Pour rappel: Cadre 25 ans 35k pour le moment (juste mon salaire brut),
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables débutant
- Fiscales débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyen je me débrouille (hors gros oeuvre) et des bons contacts pour le reste (coût approximatif : la bouffe du midi ? )
- Sociales Bonne
- Temps disponible Peu
- Type : Appartement 80m2
- Année de construction 1970
- Étage 4 étage, bonne exposition
- Vide pour le moment
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? individuelle
- Concierge oui
- Décoration : passable
- Département, 95 centre ville, zone attrayante, commerce à proximité,
- Coût du bien avec frais de notaire 160 000-16500 après négo
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1050-1100 en tablant au plus bas-1200 en réel
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation, je pense essayer de le faire moi même dans un premier temps
- Travaux immédiats Electricité
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. en attente des AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) en attente des AG
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) en attente des AG
- Taxe foncière hors TEOM 1500 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 5.60%
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance 2.1%
- Durée du crédit 25 ans
-Crédit a 110%
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, microfoncier): je vais devoir passer au réel ayant déjà un bien qui était en microfoncier jusqu’à maintenant.
CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI 30% si je ne m’abuse ou il le sera, c’est ma première année "pleine" avant je bénéficiais de l’abattement pour les apprentis
- Cash flow positif ou négatif ? Positif normalement mais cela est à prendre au conditionnel tout dépendra de la suite à donner
Je précise un peu la situation, pour l’instant c’est un bien que j’ai repéré et que j’attends pour visiter d’où le manque d’information pour le moment.
Si j’ai omis certains détails n’hésitez à m’en faire part j’y répondrai avec plaisir.
En vous souhaitant une bonne lecture
Mots-clés : foncier, immobilier, location
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#2 14/11/2018 08h47
Je ne connais pas le secteur, mais 5.6% de rentabilité c’est pas terrible… surtout en étant en attente des AG qui viendront la baisser (ou au mieux, la laisser telle quelle).
En ajoutant à ça le cout des travaux (électricité + décoration "passable") la rentabilité baissera encore.
A première vue, je vois mal comment le cash flow pourrait être positif, a fortiori en location nue.
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#3 14/11/2018 09h12
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Je ne crois pas avoir vu de références aux charges locatives. Vu l’année de construction 1970 ca pourrait être important non?
Combien de lot dans la copro? Vous êtes chauffage.gaz mais individuel ou collectif? Année de chaudière?
Des travaux à prévoir sur l’AG?
Quand a la renta brut en RP, c’est toujours plus faible qu’en province.
Quelle distance de la gare la plus proche ou accès RER/Metro?
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#4 14/11/2018 10h57
- Nemmos
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Avec ou sans ascenseur? A prendre en compte pour un bien au 4ème étage.
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#5 14/11/2018 11h35
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
@iomipom Effectivement après cela reste de la RP donc hors travaux, division, il me parait difficile d’atteindre des renta exceptionnelle.
Electricité je payerai que le matériel mais cela reste un coût vous avez entièrement raison.
En ce qui concerne la déco, j’ai mis passable parce que pas à mon gout mais un bon coup de peinture blanche et sa sera nickel.
@letuche57
Les charges locatives sont de 250/par mois, gaz, collectif,
Pour le reste j’attends les pv d’ag
A moins de 700m de la gare
Bon quartier, assez recherché, loin des "cités"
@Nemmos
Sans ascenseur d’après un stagiaire.
C’est qu’une impression mais idf j’ai le ressentisse ment que hormis acheter dans des zones sensibles il est difficile d’atteindre des renta trés correct ?
Merci à vous pour vos questionnements je vais essayer d’être plus critique concernant cet appartement,
Je suis en train de fixer la visiter avec l’agent, cela me permettra d’y voir plus clair
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#6 18/11/2018 14h55
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
Je up pour dire que l’appart à été pris samedi matin, un couple à fait une offre au prix demandés.
Surement pour une RP, voila qui clos le débat.
J’étends ma recherche à des projets avec travaux, merci aux intervenants
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#7 14/12/2018 21h18
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
J’up mon sujet qui va me servir de fil rouge pour mes futurs investissements.
Demain je vais voir un appartement à 120k FAI (prix moyen du secteur autour de 150 ke), ravalement qui va être soumis en AG en mai prochain.
Le proprio a déjà fais une estimation apparemment cela se serait de l’ordre de 16 ke.
TF 1400euros
Concernant le bien.
F4, 79m2 chauffage co, ascenseur …
L’intérieur est vieillissant mais un bon lino ou parquet clipsable fera l’affaire d’après les photos.
Bref loyer potentiel 1050 HC. (elles sont de 223/ mois cette année).
Concernant ma banque me suit pareille.
J’en serai plus demain.
Je cherche un dernier investissement en nu avant de me lancer dans le LMNP afin de garder un parc diversifié lorsque je passerai uniquement sur ce type de location.
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#8 14/12/2018 21h54
- KillianL
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Bonsoir,
Cet investissement semble plus intéressant que le premier avec une marge brute à 8,65% en comptant 3% 8% de frais de notaire et deux semaines de vacances locatives par an.
J’ai passé vos données sur mon simulateur, vous vous en sortiriez avec un peu plus de 50 € de cash-flow mensuel (0€ d’impôt sur plusieurs années grâce aux travaux, 800€ d’assurances PNO et loyers impayés, j’ai fixé les charges de copro annuelles à 500€ arbitrairement ; Crédit 1,50% + assurance 0,36% sur 20 ans = mensualités de 720 €)
Au plaisir d’en lire plus sur ce projet car il me semble qu’on a un profil équivalent.
Dernière modification par KillianL (15/12/2018 11h20)
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#9 14/12/2018 23h32
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
Bonjour KillianL,
En effet il est beaucoup plus intéressant du fait à un investissement nettement inférieur et un loyer légèrement supérieure.
C’est justement les travaux qui me tracassent, comment cela sont comptés ? comment fonctionne le report de déficit ? est-il possible d’inclure un prêt travaux dans le prêt de base ?
Comment arrivez-vous à un cash flow de 50€
Sachant que loyer HC de 1050
-650 de mensualité ( 150k sur 25 ans ? )
-TF -120
-Charge de copro -100 (arbitraire qui me parait loin de la réalité, j’ai déduit la re facturation des fluides)
-PNO 5euros
Ce qui me fait 180euros ? (Je compte pas les vacances locatives, aucune inquiétude vu le secteur recherchés, par contre je me permet de faire une correction sur votre tableur les frais de notaire pour de l’ancien sont de environ 7% )
Effectivement nous avons des profils similaires de part notre jeune age et une envie de rapidement pouvoir évoluer dans cette sphère que représente l’immobilier.
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#10 15/12/2018 11h19
- KillianL
- Membre (2018)
- Réputation : 0
En effet pour les frais de notaire (j’avais compté 8% dans mon tableur, mais j’ai mentionné 3% sur mon message précédent sans faire attention), je confirme donc les 8,65% de marge brute que j’ai mentionné :
12.600 / (120.000 + 9.600 + 16.000) = 8,65 %
J’imagine qu’il est parfaitement possible d’inclure les travaux dans le crédit (je laisse quelqu’un de plus expérimenté confirmer cela). Concernant le déficit, il peut être reporté sur 10 ans en choisissant le régime réel. Attention toutefois, je compte hors travaux 8 850 € de loyers imposables. Avec 16 000 € de travaux, vous ne serez donc pas imposable que 2 ans tout au plus. Au delà, ce sont 4 200 € d’impôts qui vous attendent (Tranche à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Concernant les 50 € de cash flow auxquels j’étais arrivé, j’avais compté :
- Assurance PNO de 16 €/mois (1,5 % du loyer).
- Mensualités de 720 € sur 20 ans
- Assurance loyer impayé de 50 €/mois, que vous choisissez semble-t-il de ne pas souscrire.
En effet, si je prends vos dernières données, j’arrive comme vous à 180 € de cash flow.
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#11 15/12/2018 14h00
- Yoan14
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Il y a, à mon sens, beaucoup trop d’estimations pour pouvoir estimer un CF. Des charges de copro de 500€ par an me semblent irréalistes par exemple. Chauffage collectif, ascenseur … quoi d’autre ? Espaces verts ? gardien ? L’immeuble date de quand ?
Il faut vous renseigner pour connaitre le montant des charges de copro. Les 223 mensuels dont vous parlez, ce sont les charges locatives ?
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#12 15/12/2018 16h32
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
KillianL a écrit :
En effet pour les frais de notaire (j’avais compté 8% dans mon tableur, mais j’ai mentionné 3% sur mon message précédent sans faire attention), je confirme donc les 8,65% de marge brute que j’ai mentionné :
12.600 / (120.000 + 9.600 + 16.000) = 8,65 %
J’imagine qu’il est parfaitement possible d’inclure les travaux dans le crédit (je laisse quelqu’un de plus expérimenté confirmer cela). Concernant le déficit, il peut être reporté sur 10 ans en choisissant le régime réel. Attention toutefois, je compte hors travaux 8 850 € de loyers imposables. Avec 16 000 € de travaux, vous ne serez donc pas imposable que 2 ans tout au plus. Au delà, ce sont 4 200 € d’impôts qui vous attendent (Tranche à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Concernant les 50 € de cash flow auxquels j’étais arrivé, j’avais compté :
- Assurance PNO de 16 €/mois (1,5 % du loyer).
- Mensualités de 720 € sur 20 ans
- Assurance loyer impayé de 50 €/mois, que vous choisissez semble-t-il de ne pas souscrire.
En effet, si je prends vos dernières données, j’arrive comme vous à 180 € de cash flow.
Le logement serait plutôt intéressant au final quand bien même il à un lourd investissement en travaux.
J’espère justement pouvoir inclure les travaux dans le crédit dans la mesure ou les premiers pas du ravalement ont était fait.
Effectivement en ce qui concerne la fiscalité mais normalement dans 3/4ans j’ai aussi le ravalement qui va tomber sur mon autre bien immo donc qui me permettra de minorer ma fiscalité à nouveau, et bien quand on voit 4.2k d’impots cela a le don de faire peur.
Je pense que je fais bien de me tourner vers Le LMNP à l’avenir…
Les mensualités seront légèrement plus faibles avec des mensualités tirés sur 25 ans.
@Yoan14 Le relevé de cette année impute des charges de copro (fluides compris) de 223 €/ mois ce qui me parait peu pour un f4 mais bon, peut être de grand économe
J’ai pu visité le bien ce matin, grande immeuble divisé.
Dans mon immeuble 18 appartement sur 9 étages uniquement des F3 et F4.
Chauffage Co, ascenseur en bonne état, pas d’espace vert, un gardien qui gère les 4 résidences.
Le bâti à l’air sein je l’estime construit dans les années 70-80
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#13 17/12/2018 21h18
- Lejeuneinvestisseur
- Membre (2018)
- Réputation : 9
Bon après réflexion, je vais me positionner sur cette appartement, je vais tenter une première offre à 110k arguant le changement de compteur en 30mha, la revalorisation intérieur qui doit être faite entièrement.
En espérant une contre proposition raisonnable
Pour cette tranche de prix je pense que 5/6k de négo me semble dans l’ordre d’idée ?
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#14 26/12/2018 17h27
- Monceau
- Membre (2017)
- Réputation : 13
Bonjour,
je souhaiterais profiter de ce file pour poser une question de charges - dans les deux cas proposés à l’étude les charges me paraissent énormes (250/mois dans le premier et 223/mois dans le deuxième).
Les biens qui ont des charges importantes sont générallement en dessous du prix du marché et donc on a l’impression de faire une bonne affaire. En effet, le rentabilité brute, qui ne tient pas compte des charges, est tout d’un coup pas si mauvaise que ça. Or, en calculant la rentabilité nette, on se rend vite compte qu’elle est rongée par les charges. D’autant plus que les charges seront à payer même en cas de vacance locative ou des incidents d’impayé, ce qui aggraverait encore plus la situation de l’investisseur (en plus du prêt, de la TF et etc. à payer).
Qu’en pensez-vous? Les charges importantes sont-elles eliminatoire pour vous ou bien vous regardez quand même le projet dans sa globalité?
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