Petroville : étude de cas immobilier

Bonjour,

- quel est l’interêt pour la société de garder 3 appartements à 4% de rendement (1800/450000)
- quel est l’interet pour une société qui peut emprunter 1M€ et faire des travaux complexe pour se mettre en copro avec 7 autres Gus?
- quel banque prête en in fine sur de l’immo pour ensuite en transformer une partie en prêt amortissable classique.
Il me semble que les marchands de bien avec bonne surface financière peuvent avoir accès à des lignes de crédit, plus facile à mettre en œuvre.

Bref quel intérêt de proposer ce scénario fictif sans donner plus d’infos?

Bonjour

Vous creez quoi comme société ?

les 640 viennent avec une plus value donc vous serez imposés sur cette part de maniere classique oui.

une question tres personnelle sans doute mais le probleme me semble plus dans le financement.
1) Comment obtenez vous un pret a 1m pour votre société ( in fine qui plus est )?
2) que se passe-t-il si les ventes trainent ?
3) comment realisez vous les travaux … et comment gerer vous un éventuel depassement du prévisionnel ( assez classique sur un gros immeuble )
4) pour votre dossier, comment justifiez vous le gain de 50 k par appartement ( la marge me parait tres importante)

Ma comprehension c’est que vous avez un projet quelque part mais vous le trouvez trop gros pour vous …

Imaginez donc l’avis de la banque .

cdt

En terme de durée, envisagez-vous quelque chose comme:
- in fine 10 ans
- suivi de amortissable 15 ans

À quel taux empruntez-vous ? En fixe ou variable ? Les conditions sont-elles fixées dès le début du prêt ?

À quel taux est votre AV?

Quelles banques proposent cela ? Étrangères ?

Sinon, si vous avez les bons chiffres, cela me semble très prometteur… J’ai une petite idée d’où vous avez pêché cette stratégie 😀

Effectivement le scénario est fictif mais je souhaiterai éventuellement appliquer cette stratégie à mes futures opérations.

Cette idée m’est venue avec d’autres, ou pensez vous que je suis allé pêché Pierrot?

Je pensais à un prêt in fine sur 12 ou 24 mois, le temps de réaliser l’opération puis convertir une partie en prêt classique sur 20 ans. La renégociation se ferait après l’opération mais je n’ai pas réfléchis aux différents taux.

Les chiffres ont été à peu près calqués sur une opération similaire réalisée par une SCI, donc pas de TVA sur marge.

La question était surtout liée à l’intérêt de contracté un prêt classique dans le but de dégager une marge directement depuis le prêt in fine. Je voulais savoir si il était possible d’éluder la TVA sur marge, mais comme dit dans les précédents messages, cette somme sera considérée comme la marge. Donc seuls les intérêts du prêt classique seront déductibles?

Cordialement.

Ce que je partage, c’est cette « stratégie », simplement pour savoir si elle vous paraît performante. Qu’elle soit réalisable ou pas est un autre problème si je puis m’exprimer ainsi.

Mon raisonnement est le suivant, pour le même immeuble:

-exemple 1: une SCI fait l’acquisition et les travaux avec un prêt classique, elle rembourse les mensualités grâce aux loyers. Elle ne dégage pas de marge mais capitalise du patrimoine.

-exemple 2: une SASU fait l’acquisition et les travaux avec une ligne de crédit marchand de bien. Elle revend l’intégralité des appartements. Elle dégage une marge mais ne capitalise pas de patrimoine.

-exemple 3 (celui que j’ai exposé): une SASU fait l’acquisition et les travaux avec un prêt in fine. Elle vend une partie des appartements et conserve l’autre en patrimoine sur lequel elle adosse un prêt classique pour ne rembourser qu’une partie du prêt in fine. Elle capitalise du patrimoine comme l’exemple 1 et dégage une marge comme l’exemple 2.

La SCI dont je parlais plus haut a fait l’acquisition d’un bien avec un prêt classique du Crédit Agricole. Suite à l’obtention d’un PC, l’opération a été mise en stand-by pour des raisons personnelles. A sa reprise, la banque m’a proposé un prêt in fine sur 24 mois pour financer les travaux. Il était question de le rembourser si la SCI vendait des appartements ou de le convertir en prêt classique si elle les conservait.
Certaines conditions ne me convenaient pas donc j’ai financé les travaux en fonds propres, mais c’est de la que m’est venue l’idée de l’exemple 3.

Cordialement.