Daweddenice [40] : étude de cas immobilier (immeuble avec local commercial)

daweddenice · #1

Bonjour ,
je souhaiterais avoir si possible l’avis de personnes plus expérimentées en attendant mon rendez vous chez l’avocat fiscaliste.

Je suis en train d’acheter un immeuble mixte constitué d’un appartement type T5 et d’un local commercial déjà loué.
Ce dernier a bien un compteur électrique individuel mais ne constitue pas un lot.
J’achète donc un tout.

Je souhaiterais effectuer une colocation dans le T5 mais mon cash flow serait diminué par le fait que le local commercial sera en RF et que l’imposition sera importante.(TMI 30%).

Je ne veux pas les mettre en SCI car je souhaiterais générer du cash flow disponible immédiatement
Est il possible de diviser le bien en deux lots via un géomètre puis d’apporter le local commercial dans une SCI que j’aurai créé.
Je ne peux le vendre à une de mes SCI car je crains le droit de préemption du locataire du local commercial.

Merci de vos réponses.
A bientôt

Mots-clés : division de lots, fiscalité, immeuble mixte, immobilier, imposition, local commercial, sci (société civile immobilière)

Pierrot31 · #2

Vous pouvez diviser le bien en 2 via géomètre et gérer l’un en colocation via lmnp et l’autre en sci is. Mais outre les coûts induits (géomètre, frais de comptabilité doublé), j’ai l’impression que c’est ce compliquer la vie pour le plaisir…

Pour le droit de préemption, j’ai pas compris comme vous vouliez contourner la chose… Mais même si c’était possible (ce dont je doute), n’y aurait-il pas abus de droit?

J’ai jamais vu personne gérer un immeuble mixte comme ça…

daweddenice · #3

Merci pour la réponse.
J’ai rendez vous avec un avocat fiscaliste lundi pour parler du sujet.
J’y verrai peut etre plus clair.

J’aimerai garder le local commercial le plus longtemps possible et me débarrasser de l’appartement dans quelques années lorsque l’imposition sur celui-ci ne sera plus favorable.C’est pourquoi je souhaiterais absorber le local commercial dans une SCI pour éviter de souffrir en imposition et garder la possibilité de revendre l’appartement.Chose que je ne pourrais faire si je passe tout en SCI à l’IS.

Pierrot31 · #4

Si vous compter revendre une partie, il serait préférable de faire passer le géomètre avant signature chez le notaire pour faire 2 prêts distincts : un pour le local et l’autre pour le T5.

De plus, avec un local commercial, il est fort peu probable que votre dossier passe au niveau cautionnement classique. Il faudra une garantie réelle…

Avec une decompage a posteriori + un cautionnement classique et en ne respectant pas les règles du jeu, vous pourriez vous en tirer. Mais avec une garantie réelle, point de salut (sauf à avoir suffisamment de cash le moment venu pour rembourser l’intégralité du prêt)…

Après, votre projet ressemble plus à une opération de mdb… ça sort de l’investissement en « bon père de famille »…

Bien à vous,

daweddenice · #5

J’aurais bien voulu faire le découpage avant mais dans ce cas là, le locataire du local commercial avait un droit de préemption.
Pour ce qui est de l’opération , j’espère que revendre au bout de 8 à 10 ans ne fait pas de moi un marchand de bien?
Encore merci pour votre réponse.

Pierrot31 · #6

Non, si c’est votre seule opération: pas de risque de requalification en MDB. Maintenant, si de manière habituelle, vous revendez des biens immobiliers, la lecture du fisc sera différente.

Ma mise en garde était plutôt à propos du montage bancaire…

Et, je voulais juste souligner que habituellement le fait de découper et de vendre plusieurs lots est une manière de travailler des MDB (mais pas la seule)…

Iqce · #7

Il ne faut pas afficher une démarche de MDB ; en résumé vous vendrez avec une bonne raison : préparation des études sup’ des enfants etc etc
L’idéal à mon sens (ce que j’ai fait) : se renseigner avant de vendre auprès du fisc. Notez les coordonnées de votre interlocuteur, le date, le lieux etc

daweddenice · #8

Je vous avoue que si je pouvais tout garder, je le ferai mais c’est l’imposition qui me refroidit.
A bientôt

Pierrot31 · #9

Sans les chiffres, il est difficile de vous répondre…

Mais en quoi un montage full « sci is » ne convient pas?

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