Supetar : étude de cas immobilier

Bonsoir.
Mer.ci pour votre réponse rapide !

Je n’ai pas trop détaillé ce point c’est vrai dans mon message.
Mon problème n’est pas tellement là car j’ai contacté mes deux banques et un courtier, ils sont tous prêt à me prêter. J’ai même été étonné de voir qu’ils me rappellent le soir même pour savoir si j’avais reçu l’offre, que ce n’est pas définitif et que je pouvais encore négocier, c’est un premier jet de simulation etc.
J’ai n’ai pas tellement un profil à risque je pense pour eux (étude et employeur).

J’ai négocié de ne pas avoir de période d’essai car j’étais en alternance pendant 1 an dans l’entreprise avant mon CDD.
Je n’ai pas de promesse d’embauche écrite mais des possibilités par la suite.

Pour expliquer la différence de prix, ce bien a 3 défauts importants :
- rez-de-chaussée
- 1960 + chauffage électrique : si les murs n’ont pas été isolés, ça veut dire inconfort en hiver et grosses factures d’électricité. D’autre plus au RDC où on n’a pas le voisin du dessous pour vous réchauffer. En locatif, souvent ça ne rebute pas les gens au moment du choix (pourvu que l’appartement soit de bonne qualité par rapport au loyer), mais typiquement ça fait des locataires qui ne restent pas longtemps.
- petite salle d’eau, comme vous l’avez bien identifié.
Ajoutez-y les travaux de rafraîchissement nécessaires, et vous avez de très bonnes raisons pour qu’il ne se vende pas, même à un prix inférieur aux autres appartements disponibles.

Permettez-moi d’énoncer une lapalissade : le bon prix, c’est celui auquel ça se vend. S’il est toujours sur le marché, c’est donc qu’il est trop cher.

C’est difficile de se faire une idée de l’intérêt et de l’attractivité sans avoir une idée de l’emplacement. Vous indiquez première couronne, mais de quoi ? Région parisienne ?

Sur la marge de négo, affiché 67000 €, peut être négocié à 64000 € : 4,5 % de baisse, vous êtes gentil. Regardez les expériences relatées par d’autres foreumeurs pour savoir ce qu’est une vraie négo !
Pour autant, je vais énoncer encore deux lapalissades :
- la seule façon d’être sûr de l’avoir, c’est de faire une offre au prix.
- plus on fait une offre basse, plus on prend le risque de ne pas l’avoir.

Le prix à payer ne se détermine pas selon ce que le vendeur en voudrait (il peut rêver tant qu’il veut, ce n’est pas votre problème), mais selon :
- sa valeur intrinsèque évaluée par rapport au marché local
- la rentabilité que vous escomptez en tirer.

Au total, je dirais que la rentabilité n’est pas extraordinaire ; mais pour une première expérience ça peut le faire.

Bonjour,

Le projet a légèrement avancé, j’ai trouvé le bien, signé le compromis et j’ai 4 propositions de banques.
Je m’attendais à des offres classiques avec un montant, une durée et un taux mais je suis un peu plus embêté, on m’a proposé 3 montages différents.

J’aimerai avoir votre avis et de l’aides sur les questions que je me pose.

Informations du projet :
- Prêt pour une résidence principale (achat 120k€ FAI), l’appartement sera en faite mis en location pour une colocation. Je suis en CDD et on ne voulait pas me financer pour du locatif.
- Endettement avec ce projet à 23%.
- Financement à 110%
- Condition mensualité moins de 600€/mois

Banques : a écrit :

Proposition 1
montant : 132 k€
taux : 1,75%
durée : 25 ans

Proposition 2
montant : 131 k€
"Taux moyen" : 1.64% (Taux moyen ce n’est pas très explicite …)

Une ligne de : 71 k€
taux : 1,74%
durée : 25 ans

Une ligne de : 60 k€
taux : 1,28%
durée : 15 ans

Proposition 3
montant : 131 k€
taux : 1,39%
durée : 20 ans
10 ans fixe + 10 variable capé 2
La stratégie proposé est après la 1er année, de baisser les mensualités pour allonger sur 25 ans le prêt. Exonéré de IRA à partir de la 11eme année.
Solution intéressante car je commence à payer des impôts sur les loyers vers la 10eme année, donc envisager la revente après ? (Par contre mensualité plus élevé et je recherche du cash flow)

Proposition 4
montant : 131 k€
taux : 1,96%
durée : 25 ans

Je suis un peu embarrassé et surpris avec ces offres et je ne sais pas trop comment les comparer (ça bouscule bien mes croyances aussi …)

Pour les comparer j’ai regardé un peu le TAEG mais pas trop parlant…
Sinon j’ai calculé le coût total du crédit.

Coût total frais+intérêt+assurance :
Proposition 1 : 33k€ mensualité : 543€
Proposition 2 : 34k€ mensualité : 548€
Proposition 3 : 24k€ mensualité : 640€
Proposition 4 : 40k€ mensualité : 567€

- Je vais éliminer directement la proposition 4 car elle est facile à comparer à la première et elle est moins avantageuse.
- La proposition 1 semble la plus intéressante sur le coût total du crédit. Est ce que c’est correcte de comparer des prêts avec cette méthode ?
- La proposition 2 a une part d’intérêt plus faible dans le coût total mais elle est pénalisé par le prix de l’assurance des deux lignes … Est ce normal sur ce type de prêt gigogne ?
Peut être puis je changer pour une assurance moins cher par la suite et optimiser le coût du crédit ? 
- La proposition 3 ne me semble pas intéressante car mon objectif est d’obtenir du cash flow, la mensualité est trop élevé, ça ne passe pas dans mes simulations. Sauf si je peux effectivement la réduire après la première année à 527€ environ (d’après les simulations de la conseillère).

Merci par avance pour votre aide !
Bonne journée

Supetar a écrit :

Bonjour,

Le projet a légèrement avancé, j’ai trouvé le bien, signé le compromis et j’ai 4 propositions de banques.
Je m’attendais à des offres classiques avec un montant, une durée et un taux mais je suis un peu plus embêté, on m’a proposé 3 montages différents.

J’aimerai avoir votre avis et de l’aides sur les questions que je me pose.

Informations du projet :
- Prêt pour une résidence principale (achat 120k€ FAI), l’appartement sera en faite mis en location pour une colocation. Je suis en CDD et on ne voulait pas me financer pour du locatif.
- Endettement avec ce projet à 23%.
- Financement à 110%
- Condition mensualité moins de 600€/mois

Banques : a écrit :

Proposition 1
montant : 132 k€
taux : 1,75%
durée : 25 ans

Proposition 2
montant : 131 k€
"Taux moyen" : 1.64% (Taux moyen ce n’est pas très explicite …)

Une ligne de : 71 k€
taux : 1,74%
durée : 25 ans

Une ligne de : 60 k€
taux : 1,28%
durée : 15 ans

Proposition 3
montant : 131 k€
taux : 1,39%
durée : 20 ans
10 ans fixe + 10 variable capé 2
La stratégie proposé est après la 1er année, de baisser les mensualités pour allonger sur 25 ans le prêt. Exonéré de IRA à partir de la 11eme année.
Solution intéressante car je commence à payer des impôts sur les loyers vers la 10eme année, donc envisager la revente après ? (Par contre mensualité plus élevé et je recherche du cash flow)

Proposition 4
montant : 131 k€
taux : 1,96%
durée : 25 ans

Je suis un peu embarrassé et surpris avec ces offres et je ne sais pas trop comment les comparer (ça bouscule bien mes croyances aussi …)

Pour les comparer j’ai regardé un peu le TAEG mais pas trop parlant…
Sinon j’ai calculé le coût total du crédit.

Coût total frais+intérêt+assurance :
Proposition 1 : 33k€ mensualité : 543€
Proposition 2 : 34k€ mensualité : 548€
Proposition 3 : 24k€ mensualité : 640€
Proposition 4 : 40k€ mensualité : 567€

- Je vais éliminer directement la proposition 4 car elle est facile à comparer à la première et elle est moins avantageuse.
- La proposition 1 semble la plus intéressante sur le coût total du crédit. Est ce que c’est correcte de comparer des prêts avec cette méthode ?
- La proposition 2 a une part d’intérêt plus faible dans le coût total mais elle est pénalisé par le prix de l’assurance des deux lignes … Est ce normal sur ce type de prêt gigogne ?
Peut être puis je changer pour une assurance moins cher par la suite et optimiser le coût du crédit ? 
- La proposition 3 ne me semble pas intéressante car mon objectif est d’obtenir du cash flow, la mensualité est trop élevé, ça ne passe pas dans mes simulations. Sauf si je peux effectivement la réduire après la première année à 527€ environ (d’après les simulations de la conseillère).

Merci par avance pour votre aide !
Bonne journée

Visiblement les banques ne sont pas emballées à vous prêter sur 25 ans.
A mes yeux toutes les propositions sont bancales:
En général on reste investi 8 ans et c’est donc sur cette durée qu’il faut aller chercher le meilleur taux.
D’autre part, la  perspective de payer du taux variable dans 10 ans rajoute un aléa.

A votre place je sonderais les banques sur 20 ans et referais le point

2 banques sur 4 vous ont fait des offres structurées en deux sous offres.
Celles qui vous ont proposés 25 ans "one shot" sont plutôt sur la fourchette haute en termes de taux.
J’entends bien que vous voulez garder le bien plus longtemps mais l’expérience montre qu’on revend son bien plus tôt qu’anticipé.