Tiama : étude de cas immobilier (indivision, LMNP et location saisonnière)

Merci pour votre réponse, j’ai effectivement vu le post cité, dont la conclusion ne m’a pas beaucoup éclairée.
Si pour la location nue les choses sont très claires voir les impôts
Pour la LMNP cela me semble plus compliqué.
L’indivision est une personne morale, dès lors il y a ménage à trois : l’indivision et chacun des indivisionnaires. La création d’une société permettrait de faciliter la gestion du bien, mais, effectivement, est-ce pertinent ?

Ok je me suis trompé sur le terme, il me semble qu’il n’en reste pas moins qu’une indivision est considérée comme " une societé de personne" donc possède une existence distincte voir ici

Qu’une indivision soit considérée comme " une société de personne " et ne possède pas de personnalité juridique me semble contradictoire.
Si il est impossible de contractualiser comment exploiter un logement en indivision? Je ne comprends pas….

A la lecture de  ce post pas mal d’informations. Pas besoin de société….

Edit : en fait le problème peut être résolu avec une convention d’indivision donnant mandat à une personne qui contractualisera au nom de tous ( ou plus exactement au nom de chacun des indivisaires)

Dernière modification par tiama (30/12/2018 18h15)

Merci Canyonneur75 pour ces précisions,

Donc

1: L’indivision est un état d’une chose appartenant à plusieurs personnes.

2) Location nue d’un bien en indivision :
Les revenus sont considérés comme des revenus fonciers et "chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision", là pas de problème. (voir ici )

3) Location en meublé en indivision :
Les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. (voir ici )
La structure exploitant le bien est l’indivision, fiscalement assimilé à société de personne, classé comme "groupement de droit privé non doté de la personnalité morale"  selon le répertoire de l’INSEE ’code 2110’ (voir ici )
Les revenus ne peuvent pas être déclarés selon le régime micro-BIC (ici)  Il n’est pas non plus possible de bénéficier de Réduction d’impôts pour frais de comptabilité en cas d’adhésion à un centre de gestion Agrée. Par contre si l’on adhère pas à un CGA Le montant des revenus (commerciaux) est majoré de 25 % avant d’être soumis au barème de l’impôt sur le revenu. (voir ici)
Le régime fiscal d’exploitation doit donc être au minimum le réel simplifié, ce qui implique de tenir un livre journal des recettes et des dépenses et un registre d’immobilisations.
Au niveau des impôts il faut adresser une déclaration 2031 et ses annexes, autant dire que le recours à un cabinet d’experts comptables va être nécessaire.

Pour déclarer le début d’activité :

-> déclaration d’exploitation en commun (F CMB) -cerfa n°11924-01. Les membres de l’indivision sont co-exploitants, cette déclaration donnera lieu à l’attribution d’un N° de SIRET ( société de forme juridique Indivision entre personnes physiques ( code 2110))

-> un formulaire POi par indivisaire (qui seront des annexes / F CMB et ne doivent pas donner lieu à un N° de Siret individuel.

Voilà ce que j’ai compris, merci de me corriger si je me plante.

En pratique, sachant qu’il y a pas mal de travaux rafraîchissement, la mise en location est prévue au printemps, faut-il déclarer le début d’activité dès à présent pour pouvoir déduire en charges les frais de remise en état ? de même faut-il déjà prendre contact  avec un expert-comptable?

Autre question: quel code INSEE correspond aux activités de LMNP et de location de courte durée ?
Le code 6820A (location d’appartements et de maisons, vides ou meublés destinés à l’habitation principale ou secondaire)  pourrait convenir pour le LMNP mais exclu  "l’exploitation …/… d’appartements, de maisons meublées, …/…destinés à des séjours de courte durée  qui semble plutôt correspondre au code 5520 ou 5520Z (Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ) (sources)

Merci de vos éclairages