Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Pour ceux qui pensent que, alors même qu’on fait construire une maison pour la mettre ensuite immédiatement après en location meublée, on peut amortir la valeur vénale déduite d’un pourcentage pour le terrain, je recommande de faire relire à leur expert-comptable :
l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI
le point 10 dans cette page BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables et notamment :
"seul le prix de revient de la construction à l’exclusion de celui du sol, est susceptible d’être amorti."
Cette page BIC - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées et notamment les points 10 et 20 ; éventuellement le point 420.

Quelques explications :
On doit immobiliser le "prix de revient" de la construction, dit le bofip. Qu’est-ce que le prix de revient sinon la somme des factures de construction ? Il n’y a pas d’autre interprétation possible !

Quand et pourquoi utilise-t-on parfois la "valeur vénale" ?
On utilise la valeur vénale lorsque le bien était déjà dans le patrimoine du bailleur au moins l’année précédent le début de la mise en location meublée (et souvent, plusieurs années auparavant, parce que c’était la RP, ou parce que c’était loué nu).
Pourquoi ?
Parce que l’année ou les années précédentes, le bien était dans le patrimoine privé de son propriétaire.
En le consacrant à la location meublée, il le fait sortir de son patrimoine privé pour l’apporter à l’actif de son "entreprise LMNP". Apport gratuit bien sûr, puisqu’il ne se paie pas lui-même pour passer du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise.
Dans ce cas, on applique le b de l’article 38 quinquies :
"La valeur d’origine s’entend (…)
b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Mais dès lors qu’on achète ou qu’on faire construire, et qu’on met en location meublée dans la foulée, il faut appliquer le cas a) du même article :

La valeur d’origine s’entend :
a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt

Il faut bien comprendre que toute la gymnastique habituelle visant à déterminer la valeur à amortir (estimer le bien, estimer la part du terrain à retrancher) vient du fait qu’on cherche à déterminer le "coût de la construction". Quand le bien a été construit il y a de nombreuses années, il n’y a pas d’autre solution pour accéder au coût de la construction que de procéder à de telles évaluations. Mais quand on vient juste de construire, on l’a, le coût de la construction !

Je pense que celui qui vient de construire, qui connaît donc son coût de construction, et qui préfère amortir la valeur vénale car c’est un montant plus élevé, est en infraction avec les règles comptables et fiscales, et qu’il donne vraiment le bâton pour un contrôle fiscal !

Après, le petit bailleur LMNP n’est sûrement pas une priorité pour les Impôts, donc on va passer inaperçu, non pas parce qu’on a raison, mais parce qu’on est pas contrôlé !

Après avoir dit tout cela, n’oubliez pas que chacun déclare selon sa propre responsabilité, donc ça ne me pose aucun problème si je ne vous ai pas convaincu ! L’essentiel, c’est que vous soyez en accord avec vous-même !

Pour finir : si vraiment la valeur vénale est vachement plus intéressante, alors réservez-vous l’usage de la maison pendant 1 an, par exemple comme résidence secondaire. Vous meublez (pour vous), vous y passez des week-ends et des vacances (photos à l’appui) et puis un an plus tard, vous vous écriez : "mais elle me coûte trop cher, cette résidence secondaire ! Et si je la mettais plutôt en location meublée, en LMNP au réel ?".
Dans ce cas, et dans ce cas seulement, puisque vous faites un apport gratuit depuis votre patrimoine privé envers votre "entreprise LMNP", vous aurez le droit d’amortir la valeur vénale, à estimer au moment du début de la mise en location !

Dernière modification par Bernard2K (30/12/2018 22h36)

tuileur : essayer de comprendre la "logique" des impôts ne veut pas dire être d’accord avec cette logique ; ça veut dire comprendre pour agir au mieux. Ca veut dire comprendre d’où vient le vent, pour protéger son pantalon (vous connaissez peut-être le proverbe : "qui pisse contre le vent mouille son pantalon").

Je pense que la plupart des gens qui ont du mal avec le LMNP au réel ne connaissent pas la comptabilité d’entreprise. Or, accepter d’être LMNP au réel, ça veut dire compter comme une entreprise.

Tous les gens qui ont fréquenté de près ou de loin une comptabilité d’entreprise connaissent l’importance d’avoir une facture pour toute dépense. Essayez de demander à votre comptable de prendre en compte les 15,90 € de petits achats que vous avez dû faire en urgence pour mener à bien votre travail pour l’entreprise, et il va vous dire "où est la facture ? Si pas de facture, je peux pas vous rembourser". 

Donc on dit qu’on ne peut pas inscrire une dépense de 15 € sans justificatif, mais on mettrait dans une compta d’entreprise des immobilisations à amortir, pour des dizaines voire des centaines de milliers d’euros, qui font autant d’impôts à payer en moins, avec comme justificatif une simple estimation de la valeur vénale, parfois réalisée par un simple site internet ? Si vous ne voyez pas la fragilité de cette démarche face à un potentiel contrôle fiscal…
Donc, voilà le premier problème, la première alerte, c’est quand même : on inscrit de très grosses sommes dans une compta d’entreprise, avec pour seul justificatif une estimation. Donc, il y a vraiment intérêt à :
- être sûr que c’est bien la valeur vénale qu’il faut appliquer comme méthode pour déterminer la "valeur d’origine" du bien. (c’est à dire qu’on est bien dans le cas b. de l’article 38 quinquies)
- être sûr de la qualité de l’estimation.

Cela dit, je maintiens mon explication ci-dessus : si le bien est resté au moins un an dans le patrimoine privé du bailleur avant d’être consacré à la location meublée, on doit appliquer le b. du 38 quinquies, donc la valeur vénale. Louer un an en nu, avant de passer en meublé semble correspondre à ce cas.

Il ne faut pas oublier qu’en cas de contrôle fiscal, un contrôleur peut se baser sur divers indices et éléments. Si par exemple, tous vos documents liés à votre projet de construction sont intitulés "logement locatif meublé", et que vous ne l’avez loué qu’un an en nu avant de le louer meublé, il sera très tenté de lancer une procédure d’abus de droit. Quand on construit une "légende", elle doit être solide. C’est pour ça que je disais que si la légende est "résidence secondaire", il faut prendre des photos des week-ends et vacances. Mais aussi : sur les plans, écrire "résidence secondaire". Envoyer quelques courriers à des proches pour les inviter à la pendaison de crémaillère de la résidence secondaire. Et que ça soit crédible qu’on veuille en faire une résidence secondaire, donc que le bien soit un truc plaisant un peu à la campagne (si c’est dans une petite bâtisse située juste en face de votre maison, ce n’est de toute évidence pas une résidence secondaire, il faudra alors trouver une légende mieux adaptée à la situation ; ce qui est possible, par exemple : "on l’a aménagé pour faire un studio indépendant pour l’aîné qui avait besoin d’indépendance ; on pensait qu’il resterait des années, alors on a fait les choses bien ; manque de pot il n’y a habité qu’un an, alors du coup on a dû le louer ensuite, pour ne pas avoir fait les travaux pour rien").

Il y a, de toute évidence, l’obstacle qu’un bail en nu est forcément de 3 ans ; qu’un bail plus court peut être envisagé selon l’article 11 mais que votre situation ne correspond pas à un cas qui permettrait de l’utiliser. Donc, vous en êtes rendu à faire un bail de 3 ans, indéfiniment renouvelable, tout en espérant très fort que la personne ne reste qu’un an. Pourquoi pas ? On peut par exemple viser un étudiant de dernière année, qui a 90 % de chances de partir quand il aura son diplôme… Mais s’il reste 10 ans parce qu’il adore son logement et qu’il a trouvé du boulot dans la même ville, vous êtes mal.

Tout cela étant dit, je rappelle que chacun fait ses déclarations fiscales sous sa propre responsabilité ! A vous de voir ce que vous voulez tenter, à vous de voir si vous vous sentez solide à défendre cette version en cas de contrôle fiscal, et vous de voir si votre EC accepte la manoeuvre, car ils sont, quand même, parfois, de bon conseil, et quand ils refusent un truc il y a souvent une raison.

Voilà ce que je peux vous dire ; en tout cas, pas plus.

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2019 18h05)