Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Ouf, je ne suis pas concerné !

Mais entre nous, est-ce que cet encadrement inquiète vraiment quelqu’un ?
L’augmentation de l’IRL ne vous suffit-elle pas ?

D’autant plus qu’il y a 2 exceptions à ce blocage…
- la première en cas de travaux de rénovation (dans le logement ou les parties communes d’un immeuble).  Le loyer annuel pourra être augmenté à hauteur de 15% du coût des travaux TTC, si le coût de ceux-ci est supérieur à la moitié des loyers perçus au cours de la dernière année.
- si le loyer est sous-évalué par rapport aux tarifs du voisinage. Le propriétaire devra le justifier et l’augmentation ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer précédent et les tarifs du voisinage

Autre point, ce décret de loi ne concerne que les locations vides, pas les meublées.

freesas a écrit :

Sinon est-ce que quelqu’un sait comment l’état va contrôler la mise en application de ce nouveau décret? Dans quelle mesure l’état/fisc(?) pourra s’assurer que le bailleur n’augmente pas son loyer en dehors du cadre prévu par la loi?

Apparemment, ça ne sera pas à l’état de contrôler, mais au locataire…
Si celui-ci se rend compte du non-respect de l’encadrement, il pourra saisir une commission de conciliation. Si cette dernière ne lui donne pas raison, il pourra saisir la justice.

Ca sera facile à vérifier pour les renouvellements de bail, mais je me demande comment les locataires pourront le faire à la signature d’un nouveau bail ?

BorderLine a écrit :

Franchement si vous augmentez vos loyers de 15% à chaque relocation, soit vous êtes sous le prix du marché de maniére trés importante, et donc vous avez fait une erreur dans le métier, soit vous n’allez pas trouver de locataire.

Peut être à paris, et encore, mais augmentez tous les ans (ex des étudiants) de 15%, au bout de 5 ans, le prix explose le prix du marché. Pour moi c’est une fausse loi qui concerne pas vraiment beaucoup de bailleurs. Néanmoins je n’y suis pas opposé.

J’ai l’impression que BorderLine n’a pas vraiment compris cette loi : il n’y est pas question de pouvoir augmenter de 15%/an, mais seulement d’augmenter de l’IRL, qui est très proche de l’inflation, donc bien moins que 15%.

Tout à fait Kool31

Les 10 à 15% sont un chiffre dont parle les politiques pour justifier cette loi dans chaque interview.

Siocnarf a écrit :

Mais entre nous, est-ce que cet encadrement inquiète vraiment quelqu’un ?
L’augmentation de l’IRL ne vous suffit-elle pas ?

D’autant plus qu’il y a 2 exceptions à ce blocage…
- la première en cas de travaux de rénovation (dans le logement ou les parties communes d’un immeuble).  Le loyer annuel pourra être augmenté à hauteur de 15% du coût des travaux TTC, si le coût de ceux-ci est supérieur à la moitié des loyers perçus au cours de la dernière année.
- si le loyer est sous-évalué par rapport aux tarifs du voisinage. Le propriétaire devra le justifier et l’augmentation ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer précédent et les tarifs du voisinage

Le soucis c’est que ces exceptions sont mal faites : en cas de relocation d’un bien loué très en dessous du marché, on peut se retrouver encore loin du compte. Je connais par ex. un bien qui était loué 40% du tarif normal (bail de plus de 20 ans, mal géré par un retraité qui était trop vieux pour s’en soucier). Après revente et gros travaux la première règle permet d’atteindre 70% du prix du marché, la seconde pas plus. Soit 30% sous le prix du marché.

Fondamentalement si le but est d’encadrer les prix pour qu’ils ne s’écartent pas de ceux du marché, pourquoi on ne peut réévaluer que de la moitié de l’écart avec le prix du marché ? C’est une règle  clairement punitive.

Bon bah depuis aujourd’hui, je me sens un peu plus concerné !
Mon agence a en effet recu le préavis de départ de nos locataires actuels.

Ce qui nous amène a nous reposer la question "a quel prix le remettre en loc ?"
Notre agence nous conseille de le mettre au même prix ou approchant.

L’encadrement de l’augmentation concerne t il le loyer ? ou le loyer + provisions pour charges ?
A première vue, la logique voudrait que le loyer seul soit concerné. Dans ce cas, il est possible d’augmenter de 30 ou 40€ le loyer en baissant de 30 ou 40€ la provision pour charges. Le total reste le même, donc l’annonce est ni + ni - attirante… mais au moins, la base de loyer qui sera soumise a interdiction est un peu plus haute.

oui bien entendu. Je me suis mal exprimé peut etre…

Avant nous louions 900 + 80 de provisions pour charge.
Soit nous re-louons de la même façon ce qui, quand la loi sera passée prendra comme référence 900€ de loyer et donc interdiction de relouer a + de 900€
Soit nous re-louons 930 + 50 afin que le "loyer de référence pour relocation" soit de 930 et non 900.

D’ailleurs, je trouve abusé qu’en cas de nouveau bail, après 5ans de location par exemple, le loyer reparte sur la même base en "oubliant" 5 ans de hausse de l’indice qui va bien (inflation, IRL ou autres peu importe)

Dans mon cas, il s’agit d’un changement de locataire.
J’entends tout a fait le dilemne sur l’utilité ou non d’augmenter annuellement le loyer selon l’IRL. Mais ce n’est pas mon cas ici.

En effet, baisser les charges pour augmenter le loyer engendre potentiellement une régul douloureuse. Mais il peut etre possible de s’arranger pour qu’elle soit payer sur plusieurs mois. Et puis, sait on jamais, les charges de copro pourraient peut etre baisser ! (Oui je sais c’est pas encore Noël)

Sinon, ce n’est pas un investissement a proprement parler car il s’agit de mon ancienne RP. Ce n’est clairement pas un "bon" investissement en terme de renta annuelle (3% net apres impots, bien géré par agence, 1ere couronne parisienne)
Vu la mensualité restante (les prets aidés ont été remboursés), on arrive a avoir une trésorerie annuelle à peu près nulle (tous frais d’agence, copro et impots déduits)
Donc en fait, notre seul interet est aujourd’hui que l’appart se paie tout seul afin qu’une fois le pret soldé (12ans restants), la revente aille direct dans notre poche (hors + value…).

Donc en résumé, ma question porte sur : comment puis je faire pour dégager facilement, rapidement et de facon fiable qq dizaines d’euros, négligeables aujourd’hui mais qui permettront sur les prochaines années Hollande de ne pas prendre un (petit) retard impossible à combler.

Voici un lien vers le site du gouvernement indiquant les communes concernées par l’encadrement de la hausse des loyers

François Lamy salue la mémoire de Stéphane Hessel - Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

Une pensée émue pour DKEE34  , BorderLine  car Montpellier est concerné
Pour ZR-6R car Paris est bien évidemment concerné aussi
Mes excuses pour ceux que j’aurais oublier …..

Philippe

Tant mieux mais au lieu de "pleurer" quand l’augmentation des loyers sera plafonnés ( cela débute aujourd’hui) , il faut penser à délocaliser votre immobilier en province …..

Bonne recherche au milieu des oies et du foie gras , pas évident de rechercher dans ces conditions ….

Je poursuis tranquillement mes recherches et je serais intéressé par un montage à plusieurs dans une SCI avec apport identique de chacun des associés.

Philippe

Ca peut être intéressant de monter unel SCI pour un immeuble.
Il faudrait se mettre d’accord en effet sur les associés, l’apport, le lieu de l’investissement et sur l’immeuble en question.

Bonjour les (futur)immorentiers,

Effectivement certains projets sont réalisables à plusieurs et impossibles individuellement, MAIS : d’expérience il est judicieux que l’initiateur conserve le contrôle de la structure, il y en a toujours un qui travaille plus que les autres….à méditer.