Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable)

Bonjour,

1) Alors déjà, pourquoi vous vous fixez un objectif aussi faible? 0 de cashflow? Visez plus haut, soyez exigeant, patient et surtout déterminé, pour moi le cash flow positif se trouve, il faut chercher, négocier, faire des offres, des visites et optimiser par de gros travaux, fiscalité avantageuse, division, collocation, saisonnier…

Trouvez ce qui vous correspond, apprenez de vos erreurs pour ne plus en faire par la suite mais surtout je me répète, visez beaucoup plus grand, ne restez pas dans le " raisonnable " !

2) Le vendre me parait inutile, pas assez remboursé votre crédit, peu de plus-value ( voir aucune ou même pire, moins value? ) car vous n’avez pas négocié le prix d’achat et il n’y a pas eu de réelles valeurs ajoutées, sans parler du remboursement très faible que vous avez fait jusqu’à aujourd’hui..

3) Avez-vous de l’épargne de coté? Vous pouvez peut-être " injecter " du liquide pour baisser un maximum les mensualités? Avez-vous un moyen d’augmenter le loyer par des travaux d’améliorations? Même si ce n’est que 10 ou 20 euros mensuels?

4) Vous parlez d’acheter un deuxième bien, qu’en pensent les banques? Cashflow négatif = erreur assez importante pour cumuler les crédits, même si vous avez un logement de fonction, pouvez vous m’éclairer sur le sujet?

Je suis assez d’accord avec michaelstaudi, vous vous fixez des objectifs faibles… Et, ce n’est pas à Aix sur des studios que vous allez exploser les rentabilités… ce genre de produit, c’est de l’investissement « à la Papa » quand on est établi car il faut un effort d’épargne tous les mois.

Comme dit par B2k, il faut raisonner sur les bons chiffres pour conclure… prix de vente? CRD?

Si vous retrouvez une capacité d’emprunt, pourquoi pas de la colocation ou du saisonnier ou investir dans la « pampa » si l’objectif est la rentabilité ?

Vous éludez ma question sur la rentabilité nette nette. Ce que je cherche à vous faire dire, c’est que la rentabilité nette nette est peut-être à 2,5 ou 3 %, ce qui, par les temps qui courent, est toujours beaucoup mieux que les livrets ou l’AV fonds euros. Votre cashflow négatif sert à désendetter le bien. Pour quelqu’un qui voudrait constituer un patrimoine "à la papa", c’est pas mal.

Prix de revente : il est indispensable de le connaître, sinon vous raisonnez dans le vide. Regardez les prix de vente de biens similaires sur le quartier, dans Patrim.

A mon sens, il faut très probablement revendre ce bien, compte tenu de son faible rendement et de la nécessité de retrouver de la capacité d’endettement.

Mon hypothèse, c’est que ça peut se revendre au moins 10 % plus cher si c’est vide, par rapport à occupé. Les gens qui paient cher à Aix ne le font pas pour l’investissement locatif, mais pour habiter. Donc, à mon humble avis, il faut raisonner sur la façon de reprendre l’appartement pour vendre. Heureusement pour vous, en meublé, c’est beaucoup plus simple qu’en nu. Mais ça vous amène tout de même dans plusieurs mois (il faut donner congé pour la fin du bail, avec au moins 3 mois de préavis), et encore plusieurs mois pour vendre, donc de toute façon vous avez le temps de bien préparer la suite. Autrement dit, la priorité me semble de mettre en vente ce bien pour une vente effective d’ici un an environ, pour réinvestir de façon cette fois-ci performante, d’ici un an ou deux.

Vous voulez faire plus de rendement que l’immobilier "à la papa", donc vous regardez du côté de Béziers. Un parisien, primo-investisseur (ou presque), qui regarde pour investir à Béziers.

Je vais peut-être vous choquer, mais ça me fait penser à la jeune fille qui trouve bien trop sage son lycée privé des beaux quartiers, alors elle décide d’aller passer une soirée en mini-jupe dans la banlieue ghetto. Peut-être qu’elle va passer une super soirée sous la protection de ses nouveaux amis. Peut-être…

Franchement, Béziers, c’est spécial. Il faut très très très bien connaître dans quoi on met les pieds.

De toute façon vous avez plusieurs mois devant vous, alors continuez à vous former, et réfléchissez bien à votre lieu d’investissement pour que ça reste gérable. Si vous pensez rester en région parisienne, je pense qu’il faudrait regarder en région parisienne, ou alentours, à une heure, une heure et demi maxi de trajet de chez vous.

Tant que vous n’avez pas fait vos devoirs en calculant la valeur de revente net vendeur, le crd, les ira, la rentabilité net net etc etc: vous ne pourrez conclure sur ce que vous devez faire… c’est une évidence!

Avant d’investir, il faut bien connaître son marché: l’herbe a toujours l’air plus verte ailleurs. C’est une constante quand je discute avec mes « collègues investisseurs »…

Dernière modification par Pierrot31 (06/02/2019 11h02)

A propos de revente à perte ou pas, je ne peux dire mieux que Pierrot31 :

Pierrot31 a écrit :

Tant que vous n’avez pas fait vos devoirs en calculant la valeur de revente net vendeur, le crd, les ira, la rentabilité net net etc etc: vous ne pourrez conclure sur ce que vous devez faire… c’est une évidence!

Quand on est nouveau sur un forum et qu’on ignore quelque chose que manifestement tout le monde sait, on cherche d’abord dans un moteur de recherche pour voir si on peut comprendre par soi-même, avant de déranger les forumeurs. Ca fait partie de la nétiquette. Et ça fait partie de ce que Pierrot31 appelle justement "faire ses devoirs".

Je vais vous paraître "trop méchant" de vous répondre cela. Mais bon sang de bois, l’immobilier est un investissement dangereux quand on y va la fleur au fusil, vous le voyez assez avec votre premier investissement. Alors ce n’est vraiment pas vous rendre service que de continuer à tout vous mâcher. FAITES VOS DEVOIRS si vous voulez vraiment apprendre à investir efficacement !

dommage, les IRA sont assez facilement négociable à la souscription du crédit..

Bonjour à tous,

J’ai fait une erreur dans mes calculs hier.
Voici les bons :

Capital restant dû : 120 097€
Indemnités de remboursement anticipé : 3% du CRD ou 6 mois d’intérêts. Soit 900 euros pour le trimestre d’intérêts.
Rentabilité net-net : 1,81% en incluant les intérêts et assurance du crédit ; 2,07% sans les intérêts et assurance du crédit.
Valeur de revente net vendeur : En attente du retour du module Patrim.

Mon but premier est de ne pas vendre à perte.
Je vais donc suivre vos conseils, qui sont globalement de revendre ce bien.
Cependant, je vais attendre un peu. Le locataire actuel devrait prolonger d’une année à compter de cet été. J’en profiterai pour le revendre à l’été 2020. Ainsi, d’ici là je ne devrai plus être à perte.

Concernant ma prochaine stratégie d’investissement, je souhaite rester sur du meublé (LMNP) pour tous les avantages fiscaux que ce statut apporte, notamment :
- Pas ou peu d’impôts sur les revenus locatifs durant les premières années, d’autant plus si il y a des travaux effectués.
- Pas d’impôt sur la plus-value à la revente malgré l’amortissement du bien au niveau comptable.

Je vise au minimum un cashflow positif, même faible.
Je pense changer de commune car Aix-en-Provence est une ville sûre en ce qui concerne la demande locative mais l’achat y est très cher et donc la rentabilité très faible.
Je pense me tourner vers des villes de taille moyenne que je connais bien du style de Salon-de-Provence (c’est un exemple). Dans mes prix, je peux ainsi me tourner vers des T3. La seule inconnue à l’heure actuelle et sur laquelle il va falloir que je me penche est la demande locative pour des T3 meublés dans ce type de ville.

Cela vous paraît-il cohérent ?

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 19h03)

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas :
1) Je croyais que votre but était de faire des investissements lucratifs. Pourquoi excluez-vous la revente à perte, c’est un moyen qui vous permet d’atteindre ce but ? Du but découlent les moyens.
2) comment pouvez-vous déjà savoir que vous allez revendre à perte aujourd’hui, mais que ça ne sera plus à perte dans un an, alors que vous n’avez pas évalué la valeur de revente net vendeur ?

Dans l’attente d’une estimation plus exacte de la valeur de revente net vendeur, je me base sur mon prix d’achat (129.000€ dont 9.000€ de frais d’agence) qui ne doit pas être très éloigné de la vérité.
Ça voudrait dire, si je revends au même prix, pas plus de 120.000€ net vendeur.
Il me reste environ 120.000€ de capital restant dû auxquels s’ajoutent les indemnités de remboursement anticipé ainsi que d’autres éventuels frais.

Je ne veux pas revendre à perte car je ne veux pas combler cette perte avec un apport personnel.

Ca ne me semble pas cohérent de partir sur des T3, simplement parce que c’est dans votre budget ! Les T3 meublés ne sont pas faciles à louer, dans la plupart des endroits. Par ailleurs, s’ils sont moins chers à l’achat au m² qu’un studio, le loyer au m² est aussi beaucoup plus faible.

Continuez à affiner votre stratégie, sans vous poser ainsi des critères limitants et arbitraires, comme "T3" et "ville moyenne". Vous vous donnez en début de message un an pour faire cette évolution, et en fin de message vous voudriez avoir déjà votre stratégie gravée dans le marbre. Ce n’est pas cohérent, c’est juste un moyen de calmer une angoisse en prétendant avoir déjà un projet clair et défini.

Vous avez totalement raison.

Je souhaite utiliser au maximum le statut du LMNP tant il est avantageux actuellement. Mais je suis conscient qu’il n’est pas optimisé pour de grandes surfaces (T3 et plus).
En revanche, sur une ville comme Salon-de-Provence, les studios ne sont pas plus rentables qu’à Aix.
Il faut partir sur des surfaces plus grandes (type T3) pour trouver une plus grande rentabilité.
Il va donc me falloir trouver le bon compromis ou alors abandonner le meublé.

Au niveau du choix des villes, souhaitant rester sur des endroits que je connais et dans lesquels je peux facilement me déplacer en cas de besoin, je n’ai que 3-4 choix différents dans la région (Aix, Salon, Arles, Avignon…).

Je n’ai pas encore trouvé la bonne stratégie mais comme vous l’avez si bien indiqué, j’ai encore un peu de temps devant moi pour la trouver.

Je suis à l’écoute de vos conseils en tout cas.

Bonjour Pyriox,

Pour les frais de vente dont vous parlez:
Si vous êtes en copropriété, vous allez surement payer divers frais pour  fournir des documents à l’acheteur potentiel comme l’état daté par exemple.
Le crédit est-il garanti par une garantie crédit logement ou garantie hypothécaire?

Pour votre calcul net net, vous auriez le détail? Que voulez vous dire par 1.81% en incluant intérêt du crédit et assurance ? Comment ne pas tenir compte?
Vous êtes bien en LMNP au réel?
Vous payez un expert comptable?
N’y a-t-il pas moyen d’optimiser vos charges pour avoir une renta > 2.5% net net qui ne serait pas si mal dans votre région?
Avez vous possibilité de moduler votre crédit et donc d’en augmenter la durée sans changer de banque? C’est très souvent possible. Cela permettrait de baisser votre effort d’épargne et donc de faciliter un second investissement.

Pierrot31 a écrit :

Investir à distance dans une zone où la concurrence est rude va être compliqué:
- D’une part, l’inertie pour faire des visites est importante : il ne vous restera que les rogatons.
- D’autre part, il faudra envisager la gestion par agence d’où une perte de rentabilité. Et je doute de la pérennité du modèle économique si vous voulez faire du saisonnier…

Je n’aurai pas le choix que de mettre le bien immobilier en gestion dans une agence. Mon métier est très imprévisible et prenant et je ne pourrai pas le gérer correctement moi-même.

Pour ce qui est de la zone choisie (13), c’est la zone que je connais le mieux. A défaut de pouvoir y aller moi-même à tout moment (bien que j’y retourne régulièrement lors de mes vacances), j’ai mes parents qui y vivent encore et qui peuvent, si besoin, se déplacer rapidement sur les lieux. Ils ne veulent en revanche pas s’occuper de la gestion locative à l’année.

Une idée : une fois que vous serez fixé à un endroit, prospectez autour de cet endroit…

Je suis malheureusement amené à être muté régulièrement de part mon métier.

Letuche57 a écrit :

Pour les frais de vente dont vous parlez:
Si vous êtes en copropriété, vous allez surement payer divers frais pour  fournir des documents à l’acheteur potentiel comme l’état daté par exemple.
Le crédit est-il garanti par une garantie crédit logement ou garantie hypothécaire?

Je suis bien en copropriété. Je regarde ça demain pour votre question afin de vous répondre le plus précisément possible.

Pour votre calcul net net, vous auriez le détail? Que voulez vous dire par 1.81% en incluant intérêt du crédit et assurance ? Comment ne pas tenir compte?

Je voulais dire que ça inclue vraiment tous les frais.
Voici le détail sur l’année 2018 :

Recettes :
Loyers perçus : 5.839€
Refacturation TEOM : 83€
Charges récupérées auprès du locataire : 240€
Total recettes 2018 : 6.162€

Dépenses :
Charges de copropriété : 553€
Gestion locative : 450€
Recherche nouveau locataire par agence : 371€
GLI : 127€
Assurance PNO : 105€
Taxe foncière : 295€
CGA : 138€
Expert-comptable : 540€
CFE : 0 cette année, les impôts m’ayant oublié et tardant à régulariser la situation…
Total dépenses 2018 : 2.579€

Prix d’achat FAI : 129.000€
FDN : 10.800€
Intérêts d’emprunt : 19.334€
Assurance du crédit : 1.226€
Travaux réalisés : 6.484€
Total : 166.884

Soit :
( 6162 - 2579 ) / 166884 * 100 = 2.15%

Je trouve encore une fois un résultat différent. Je ne sais pas où je me suis trompé mais ce calcul détaillé me semble exact. Il me semble ne rien avoir oublié.

Vous êtes bien en LMNP au réel?
Vous payez un expert comptable?
N’y a-t-il pas moyen d’optimiser vos charges pour avoir une renta > 2.5% net net qui ne serait pas si mal dans votre région?
Avez vous possibilité de moduler votre crédit et donc d’en augmenter la durée sans changer de banque? C’est très souvent possible. Cela permettrait de baisser votre effort d’épargne et donc de faciliter un second investissement.

Oui je suis bien LMNP au réel et je paye un expert comptable. Grâce à lui, je ne paye d’ailleurs aucun impôt sur mes revenus locatifs.
Le plus cher reste la gestion locative et la remise en location du bien (tous les an ou deux ans tout au plus). A ce sujet, je suis en plein changement d’agence de gestion. A voir ce que la nouvelle donnera mais les prix sont beaucoup plus compétitifs.

Pour ce qui est de ma banque, ils ne laissent la possibilité que de rallonger le crédit d’une seule année. J’en ai fait la demande, j’attends désormais la réponse.

Edit : J’ai bien payé 1.868€ de frais de garantie lors de l’établissement du crédit immobilier.

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 23h24)