Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours )

Je n’ai pas eu à gérer de procédure d’expulsion non plus, mais pour être certain que la procédure d’expulsion soit gérée par le vendeur jusqu’au bout je vous recommande de mettre au contrat de vente une clause de séquestre avec des fonds suffisants.
Cela obligera votre vendeur à terminer les choses s’il veut obtenir le prix complet de la maison.

Il faudra ce montant soit suffisamment dissuasif pour que le vendeur se bouge effectivement pour récupérer la somme. Sans avoir l’expérience de votre situation, j’imaginerais en première approche quelque chose comme 2 ans de loyers + une estimation de frais de procédure qui couvrirait le pire des cas où vous devriez tout reprendre à zéro.

L’argument pour le faire comprendre au vendeur est que puisqu’il garantit que tout sera réglé deux mois après la date du procès qui doit avoir lieu sous peu, il ne risque pas grand-chose et cela sécurise tout le monde. En outre cela sera un bon moyen de voir s’il compte effectivement régler l’affaire jusqu’au bout.

Lever un séquestre peut être très rapide : j’avais dû le faire sur une affaire différente (achat avec différé de jouissance) et un simple mail à mon notaire avait suffit pour que le vendeur puisse récupérer la somme.

Enfin de votre côté le séquestre ne change rien puisque vous devez verser la somme complète au notaire. Cela garantit seulement que le vendeur n’aura pas toute la somme s’il ne tient pas sa parole.

Concernant l’expulsion, vous pouvez lire:
Expulsion, ce que vous devez savoir 

Est-ce une famille avec des enfant(s)?

Une idée : mettre en clause suspensive que l’appartement avec la famille indélicate actuelle soit vide le jour de la signature de l’acte? Dans le compromis de vente, laissez le vendeur fixer les délais. Vous partirez sur un bien sain…

Avec des enfants, à votre place, je ne serai pas confiant sur une expulsion faite dans les temps…

Sinon, la solution de Kihv mais c’est vous qui gérez le « problème » et ça risque d’être pénible pour le moral.

J’ai pas bien compris comment vous allez faire pour présenter cet immeuble comme votre « futur RP ». Et, à titre personnel, je ne mentirais pas à la banque… il y a une file entière sur ce sujet: ce n’est que mon point de vue et beaucoup de forumers disent le faire ou le comprendre…

J’ai jamais eu le cas mais votre TF doit être plus élevé que si c’est déclaré comme habitation à mon avis (à vérifier auprès des impôts). Je suis pas expert en ce domaine mais il y a 2 niveaux: le niveau urbanisme et le niveau impôts. Il faut vous renseigner. Le minimum me semble de faire un H2 pour les impôts. Mais, encore une fois, c’est la partie de l’immobilier que je maîtrise le moins (c’est rébarbatif la partie administration pour moi).

A mon avis, le "besoin d’argent rapide" est un prétexte du vendeur pour que vous signez… ça doit faire fuir un paquet de prospects (et en même temps, c’est sans doute ce qui explique votre prix tip top)…
A titre personnel, j’ai fuit un immeuble avec un locataire comme ça et pourtant, à part ça, il respectait tous les points de mon cahier des charges perso.

Synx a écrit :

L’appartement du 1 er étage est déjà loué par une famille ne payant plus ses loyers depuis plus d’un an et demi, le cas sera traité au tribunal début mars. Le vendeur me garantit de prendre à sa charge tous les frais dû l’expulsion du locataire ainsi qu’une expulsion au maximum 2 mois après le procès.

Comme l’indique Bernard2K, le vendeur vous raconte simplement des histoires, cela pour une raison simple : ce n’est pas lui qui décide de l’expulsion mais le juge ; une fois rendue l’ordonnance d’expulsion, encore faudra-t-il obtenir le concours de la force publique pour la faire exécuter, ce qui n’est jamais simple.

Le fait que le loyer ne soit plus payé depuis 18 mois et que l’ordonnance de référé ne soit pas encore rendue montre surtout que le propriétaire a été négligent dans ses diligences.

Début mars, l’affaire passera en procédure de référé ; rien ne vous garantit que le juge ordonnera l’expulsion ; il peut ordonner un renvoi pour peu que l’avocat du locataire le réclame ou encore un délai qui peut aller me semble-t-il jusqu’à deux ans. Si le locataire est bête au point de ne pas avoir pris d’avocat, la procédure sera bien sûr plus simple.

Une fois rendue l’ordonnance d’expulsion, il faudra que l’huissier signifie le jugement puis le commandement de quitter les lieux ; à ce stade encore, le locataire peut solliciter un délai octroyé par le juge de l’exécution. L’expulsion ne peut avoir lieu que dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, cela en dehors de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars.

Expulser le locataire indélicat "manu militari" serait une mauvaise idée et surtout un délit, surtout de la part d’un militaire dont la carrière serait complètement ruinée.

Bonjour à tous,

Pour vous tenir informés de l’avancement, j’ai suivi vos conseils et obtenu du vendeur que l’on signe l’acte de vente qu’une fois l’immeuble libre de toute occupation.

Un point m’embête, j’ai contacté le maire qui refuse de passer le local commerciale en local d’habitation à cause du PLU de la ville. L’agent immobilier m’a informé ce jour que le propriétaire a réussi à changer la destination du commerce en habitation à l’aide d’une déclaration H2 auprès des impôts.
J’aimerais savoir si cela est suffisant pour être dans la légalité sachant qu’auprès des impôts la location sera bien reconnue comme appartement mais qu’auprès du maire le local sera reconnu comme commerce étant donné qu’il n’a pas autorisé le changement?

Sur la forme, je ne comprends pas comment il est possible de changer la destination auprès du fisc mais pas de l’urbanisme. J’avais dans l’idée un process linéaire :

services de l’urbanisme (changement de destination) PUIS cadastre (pour calcul valeur locative cadastrale) PUIS fisc (qui prends la valeur locative cadastrale comme référence).

S’il n’y a pas de changement à l’urbanisme, à quoi le percepteur va t-il se référer pour le calcul de l’impôt foncier?

Sur le fond, comment pourriez-vous vous affranchir du Droit de l’urbanisme (en gros louer un commerce comme une habitation)?
Je n’ai pas d’idée précise du risque mais il y en a au moins de quatre races, à évaluer : pénal, administratif, fiscal, civil. Ils sont détaillés dans cet article, du point de vue d’un acquéreur (j’imagine que ça s’applique aussi au propriétaire) : L’acquisition d’un immeuble dont la destination ou l’usage est irrégulier
Nte : n’étant pas spécialiste de la matière, je ne sais pas évaluer le sérieux de cet article mais il a une bonne tête, de billet bien sourcé.